Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường vừa ký ban hành Quyết định số 49/2025 quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn Thành phố.

Nhà đầu tư lãi bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng

Đối với các yếu tố ước tính chi phí phát triển, quyết định đưa ra các tỷ lệ phần trăm (%) để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính của các loại dự án.

Trong đó, Thành phố chia từng phân khúc cụ thể gồm nhà ở cao tầng; nhà phố liên kế, biệt thự; phân lô, bán nền; khu công nghiệp, cụm công nghiệp; văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn. Tùy mỗi loại hình dự án sẽ có những quy định tỷ lệ % khác nhau.

Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh sẽ được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng. Ảnh: Lê Toàn

Cụ thể, đối với các chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng sẽ được tính 2% trên tổng doanh thu đối với tất cả các phân khúc.

Chi phí quản lý, vận hành sẽ được áp dụng bằng 15% trên tổng doanh thu cho thuê, áp dụng đối với dự án nhà ở cao tầng; dự án đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp; Dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ. Riêng với dự án khu nhà phố liền kề, biệt thự; phân lô, bán nền sẽ được áp dụng bằng 5% trên tổng doanh thu cho thuê.

Đáng chú ý, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh sẽ được tính bằng 15% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất. Tỷ lệ này áp dụng cho tất cả các phân khúc trên.

Riêng với các dự án đầu tư khách sạn, y tế, giáo dục, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất mức tỷ lệ % các yếu tố chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh và các chi phí khác tại Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Những dự án không được bán hàng trong năm đầu tiên

Đối với các yếu tố hình thành doanh thu phát triển, Quyết định số 49/2025 cũng quy định thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng và tỷ lệ bán hàng của mỗi phân khúc.

Tuy nhiên, tỷ lệ này chỉ áp dụng cho các trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng chưa xác định tỷ lệ lấp đầy.

Theo đó, thời điểm bắt đầu bán hàng kể từ năm thứ 1 của dự án và tỷ lệ % bán hàng được phân bổ theo diện tích sàn xây dựng bao gồm diện tích tầng hầm.

Đối với thời gian bán hàng và tỷ lệ bán hàng, dự án nhà ở cao tầng dưới 50.000 m2 sàn xây dựng sẽ có thời gian bán hàng trong 2 năm với tỷ lệ 40% ở năm đầu tiên và 60% ở năm thứ hai. Còn dự án nhà phố liên kế, biệt thự có quy mô dưới 100 căn và dự án phân lô, bán nền dưới 200 nền thì tỷ lệ bán hàng 100% trong vòng 1 năm.

Với những dự án quy mô lớn có thời gian bán hàng lâu hơn, từ 4 - 5 năm và không được phép bán hàng trong năm đầu tiên gồm: Dự án nhà ở cao tầng quy mô từ 150.000 m2 sàn xây dựng trở lên; dự án nhà phố liên kế, biệt thự có nhiều hơn 1.000 sản phẩm.

Đối với dự án đầu tư văn phòng, thương mại, dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy là 75% cho mục đích văn phòng, và 70% cho mục đích thương mại.

Đối với các dự án đầu tư khách sạn, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao hoặc dự án có tính đặc thù thì tổ chức thực hiện xác định giá đất đề xuất các yếu tố khác ước tính doanh thu phát triển trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.