Chủ đầu tư không mặn mà

Chung cư Thanh Đa với 23 lô, là chung cư được xây dựng từ trước năm 1975 và đang xuống cấp nghiêm trọng. Có những hộ dân phải bỏ đi vì không biết nhà sập lúc nào. Dù nghiêm trọng là vậy, nhưng tới nay chung cư này vẫn chưa được di dời.

Bà Nguyễn Thị Phấn, ngụ tại lô L, chung cư Thanh Đa cho biết, từ năm 2015 tới nay, chung cư nơi bà ở đã diễn ra nhiều cuộc họp giữa cư dân với UBND phường, quận và cả Sở Xây dựng, cũng như doanh nghiệp muốn cải tạo chung cư này. Tuy nhiên, các cuộc họp đều không đem lại kết quả, bởi giải pháp di dời mà phía phường cũng như phía doanh nghiệp đưa ra không phù hợp với người dân, khi doanh nghiệp xây xong chung cư, người dân phải đóng thêm số tiền khá lớn để nhận nhà, ngang với việc họ phải mua một căn hộ mới.

Một chung cư cũ xuống cấp trên đường Thủ Khoa Huân, quận 1, TP.HCM đang chờ được xây dựng lại

Không chỉ chung cư Thanh Đa, mà nhiều chung cư cũng trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, những người dân sống trong điều kiện mất an toàn, nhưng chưa biết đến bao giờ mới được xây dựng lại. Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư tại chung cư 440 - Trần Hưng Đạo (quận 5) thì thấy, chung cư này có diện tích nhỏ, chỉ 170 m2, nhưng có 32 hộ cư ngụ, nhà đã rất cũ kỹ, tường lở loét, ống nước rò rỉ. Một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm m2, nhưng có đến cả trăm hộ dân cư ngụ. Hiện nay, các chung cư này chưa có nhà đầu tư nên các chính sách về đền bù, tái định cư chưa có, địa phương muốn di dời người dân cũng chưa có quỹ nhà tạm cư… Tại quận 4 có 3 chung cư thuộc nhóm D với 400 hộ dân, nhưng quận không có quỹ nhà để di dời. 

Đứng ở góc độ chủ đầu tư, họ không mặn mà với việc cải tạo chung cư cũ, bởi phần lớn chung cư cũ diện tích đất quá nhỏ, dân số đông, thủ tục và khâu đền bù quá nhiêu khê. Trong khi đó, phương thức bồi thường đưa ra người dân cho rằng không thỏa đáng. “Nếu bồi thường theo yêu cầu người dân thì không còn chút lợi nhuận nào”, một chủ đầu tư cho biết.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tới thời điểm này, Sở vẫn đang tiếp thu, hoàn chỉnh dự thảo (lần thứ 6) “Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư của các dự án cải tạo sữa chữa, xây mới thay thế nhà chung cư cũ trên địa bàn TP.HCM”, để lãnh đạo UBND TP xem xét thông qua. 

Cũng chính vì đang hoàn chỉnh chính sách mà chương trình chỉnh sửa chữa, xây mới chung cư cũ tại TP.HCM vẫn “đứng hình”. 

Theo Kiến trúc sư Trịnh Hoài Linh, giảng viên Khoa Xây dựng, Đại học Bách khoa TP.HCM thì việc khó thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây mới chung cư xuống cấp do các chỉ tiêu về quy hoạch tại các dự án này không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư. Ngoài ra, một số chung cư có diện tích quá nhỏ, dân cư đông nên rất khó khăn cho trong tái định cư tại chỗ cho người dân. 

“Khi người dân, doanh nghiệp cứ ngồi tính toán ai có lợi và ai bị thiệt, còn phía địa phương thì sợ làm sai luật và chờ chính sách cụ thể thì không biết đến bao giờ mới hoàn thành việc xây mới, sửa chữa, di dời các chung cư cũ”, kiến trúc sư Trịnh Hoài Linh nói. 

Còn “loay hoay”?

Giới quy hoạch và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận xét, chính sách mà TP.HCM đang áp dụng cho chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ là không hợp lý.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Gia Phú cho rằng, ngoài việc ban hành quy chế chung như tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình, cơ quan quản lý nhà nước cần cùng với nhà đầu tư giải quyết triệt để quyền lợi của người dân chung cư để tránh khúc mắc.

“Đối tượng sống trong chung cư có nhiều dạng, có người đang thuê nhà ở của Nhà nước, có người đã hóa giá xong, nhà đã có sổ hồng... cần làm rõ là với người thuê thì có được về ở chỗ cũ hay không, giá cả đền bù cho họ ra sao. Đó là chưa kể sau khi bồi thường, cho họ tái định cư chỗ cũ mà họ không đủ tiền mua thì Thành phố cần có chính sách hỗ trợ, chứ không thể để chủ đầu tư tự xử lý việc này”, ông Tuấn nói.

Kiến trúc sư Trịnh Hoài Linh hiến kế, để thoát khỏi sự bế tắc này, UBND TP.HCM và Sở Xây dựng để các quận, huyện vượt khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia. 

“Thí dụ, tại quận 3 có 10 chung cư cũ cần xây mới, trong đó có những chung cư có diện tích quá nhỏ, nhưng cũng có những chung cư có diện tích lớn, vì vậy, cần tập trung xây dựng nhà tái định cư tại những chung cư có quỹ đất lớn, các chung cư nhỏ dành hoàn toàn đất cho doanh nghiệp. Giữa các quận, huyện cũng có thể làm theo cách này. Điều quan trọng là phải đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người dân và doanh nghiệp”, kiến trúc sư Trịnh Hoài Linh nói.