Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến Dự thảo Quyết định về quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển trong xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư trên địa bàn Thành phố.

Dự thảo này được xây dựng theo quy định của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, do Nghị định 12 đã có hiệu lực thi hành, hiện công tác xác định giá đất đang vướng mắc do chưa ban hành các tiêu chí hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong công tác xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Lợi nhuận của nhà đầu tư bất động sản được TP.HCM ước tính bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng. Ảnh: Lê Toàn

Theo đó, dự thảo quy định cụ thể các yếu tố cấu thành doanh thu đối với từng phân khúc cụ thể như dự án nhà ở cao tầng; dự án nhà phố liên kế, biệt thự; dự án phân lô, bán nền; dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn.

Chẳng hạn, với quy định các yếu tố hình thành doanh thu đối với dự án nhà ở cao tầng, dự thảo quy định thời điểm bán hàng bắt đầu kể từ ngày giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng và được phân bổ theo tỷ lệ bán hàng từng năm.

Thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng của phân khúc này cũng tùy thuộc vào quy mô cụ thể của từng dự án. Ví dụ, dự án nhà ở cao tầng có quy mô dưới 50.000 m2 sàn xây dựng sẽ có thời gian bán hàng 2 năm, tỷ lệ bán hàng năm thứ nhất là 40% và năm thứ hai là 60%.

Tương tự, dự án nhà ở cao tầng có quy mô từ 50.000 m2 đến dưới 150.000 m2 sàn xây dựng sẽ có thời gian bán hàng là 3 năm, tỷ lệ bán hàng từ năm thứ nhất đến năm thứ ba lần lượt là 30%, 40% và 30%.

Trong khi đó, với hai loại dự án có quy mô từ 150.000 m2 đến dưới 300.000 m2 sàn xây dựng và từ 300.000 m2 sàn xây dựng trở lên, dự thảo quy định thời gian bán hàng từ 4 đến 5 năm. Tỷ lệ bán hàng năm thứ nhất với các dự án này là 0%.

Về điểm này, Sở Tài nguyên và Môi trường lý giải do dự án có quy mô lớn nên thời gian thi công hạ tầng và phần móng trong khoảng thời gian 1 năm, Sở Xây dựng sẽ kiểm tra thực tế và ra thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường dự thảo năm thứ nhất tỷ lệ bán hàng 0% là phù hợp.

Đặc biệt, dự thảo cũng quy định chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý, vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư đối với từng phân khúc cụ thể.

Đáng chú ý, toàn bộ các loại hình bất động sản đều quy định chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành là 1%/tổng doanh thu; Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Riêng các phân khúc có tính đặc thù như Dự án văn phòng, thương mại - dịch vụ, khách sạn; Dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì chi phí quản lý, vận hành (chi phí điện nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý ...) được ước tính bằng 15% doanh thu.