Lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm. Ảnh: Đức Thanh

Gọng kìm nợ siết chặt thị trường bất động sản

Trong hơn nửa đầu tháng 7/2026, thị trường trái phiếu bất động sản khá im ắng khi chỉ ghi nhận duy nhất một doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công. Cụ thể, chỉ có Vinhomes đã phát hành hai đợt trái phiếu riêng lẻ, huy động 3.000 tỷ đồng, các doanh nghiệp bất động sản khác hoàn toàn “im hơi lặng tiếng” trên sân chơi này.

Trước đó, trong tháng 6/2026, trái phiếu bất động sản dù chiếm tới gần 50% tổng giá trị phát hành toàn thị trường, song hơn 90% lượng trái phiếu bất động sản phát hành lại thuộc các doanh nghiệp trong hệ sinh thái Vingroup.

Với lãi suất phát hành lên tới 12,5%/năm, dễ hiểu vì sao chỉ các doanh nghiệp thuộc Vingroup mới dám huy động vốn qua kênh trái phiếu, trong khi các doanh nghiệp bất động sản khác phát hành nhỏ giọt với khối lượng không đáng kể.

Với tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cũng đang “nghẹt thở”, không chỉ do room hạn hẹp, mà còn do lãi suất thả nổi bị đẩy lên cao. Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm. Đặc biệt, một số ngân hàng đã áp dụng lãi vay thả nổi lên đến 15-16,5%/năm.

Theo tính toán của các chuyên gia, với lãi suất 15-16%/năm, sau 5-6 năm, số tiền lãi sẽ cao gần bằng số tiền gốc. Như vậy, gánh nặng lãi suất hiện nay đã giáng đòn chí mạng vào cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Điều này lý giải vì sao thanh khoản thị trường bất động sản giảm mạnh. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp 6 tháng đầu năm đã giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, áp lực lãi vay đang tác động trực tiếp đến tâm lý của cả người mua lẫn doanh nghiệp. Khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền do lo ngại chi phí tài chính ngày càng lớn, trong khi các chủ đầu tư cũng đối mặt với bài toán tiêu thụ sản phẩm ngày càng khó khăn.

Trong bối cảnh lãi suất cao, sức cầu thị trường bất động sản giảm mạnh, các chủ đầu tư buộc phải thực hiện chiến lược triển khai dự án hiện hữu, thay vì tìm kiếm thêm quỹ đất mới. Đồng thời, hàng loạt chủ đầu tư tung ra các chính sách hỗ trợ lãi suất cố định giảm khoảng 3-4% so với lãi suất thị trường và ân hạn gốc trong 1-2 năm..., nhằm cải thiện tỷ lệ hấp thụ từ mức thấp hiện nay.

Các chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán MBS cho rằng, việc ưu đãi lãi suất có thể tạo lợi thế cạnh tranh đối với các dự án, nhờ giảm bớt lo ngại về gánh nặng trả lãi. Tuy vậy, tỷ lệ hấp thụ của thị trường vẫn sẽ ở mức thấp do lãi suất cao và nguồn cung tăng mạnh. Nhà đầu tư vẫn đang có tâm lý chờ đợi giá nhà giảm thêm.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay là hệ lụy của tình trạng doanh nghiệp quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Do đó, một khi nguồn vốn này bị siết và đắt đỏ hơn, thì thanh khoản thị trường lập tức bị chao đảo.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 5/2026, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế, tức quy mô tín dụng bất động sản đã lên tới hơn 5 triệu tỷ đồng. Riêng lượng vốn mới mà các nhà băng bơm ra cho lĩnh vực bất động sản 5 tháng đầu năm vào khoảng 500.000 tỷ đồng (chưa tính các lĩnh vực liên quan trực tiếp đến bất động sản).

Trong khi đó, lượng vốn mới mà doanh nghiệp bất động sản huy động được qua kênh trái phiếu nửa đầu năm nay chỉ đạt hơn 100.000 tỷ đồng. Trên thực tế, kênh này vẫn chưa tạo được dòng tiền đáng kể để doanh nghiệp đưa vào các dự án, bởi lượng lớn trái phiếu huy động thành công được dùng để đảo nợ, thanh toán các lô trái phiếu đến hạn.  

Lãi suất chưa thể sớm quay đầu, doanh nghiệp phải tìm đường tự cứu

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, mặt bằng lãi suất sẽ còn neo ở mức cao hiện nay khi nhu cầu vốn tăng trưởng thời gian tới là rất lớn. Với chênh lệch huy động/cho vay lên tới hàng triệu tỷ đồng như hiện nay, doanh nghiệp chưa thể kỳ vọng lãi suất sớm quay đầu.

Trong bối cảnh vốn đắt đỏ, chuyên gia khuyến nghị, doanh nghiệp bất động sản phải tính toán rất kỹ, tối ưu bài toán vốn cũng như tái cơ cấu danh mục đầu tư. “Doanh nghiệp phải tính toán vốn chủ sở hữu bao nhiêu, trái phiếu bao nhiêu, tín dụng ngân hàng bao nhiêu, vốn trong nước bao nhiêu, vốn ngoài nước bao nhiêu. Tất cả phải được tính toán kỹ để có cấu trúc tài chính phù hợp và hiệu quả. Các doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án tại thời điểm hiện nay sẽ gặp nguy hiểm, cần co gọn lại danh mục”, ông Lực khuyến nghị.

Theo các chuyên gia, lãi vay đắt đỏ hiện nay càng cho thấy, việc đa dạng hóa nguồn vốn cho bất động sản là rất cấp bách, đặc biệt là thông qua các quỹ đầu tư bất động sản (REIT), thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thị trường tài sản số…

Về phía doanh nghiệp, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch HĐQT Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc cho rằng, Ngân hàng Nhà nước chỉ nên siết tín dụng với bất động sản phân khúc đầu cơ. Tất nhiên, việc khơi thông các dòng vốn cho nền kinh tế là cần thiết. Khơi thông không chỉ nằm ở việc mở rộng nguồn cung vốn, mà quan trọng hơn là tái cấu trúc cách thức dẫn vốn, nâng chất lượng doanh nghiệp và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. 

Theo ông Tâm, ngân hàng nên tập trung vào vốn ngắn hạn, bổ sung vốn lưu động và ưu tiên cho doanh nghiệp nhỏ và vừa. Còn các doanh nghiệp lớn nên tập trung phát hành trái phiếu, cổ phiếu và làm việc với các quỹ đầu tư lớn.

Được biết, tại nhiều quốc gia, thị trường bất động sản phát triển bền vững nhờ hệ thống các quỹ đầu tư và quỹ tín thác hoạt động hiệu quả. Trong khi đó, tại Việt Nam, các mô hình này vẫn chưa được phát triển tương xứng.

Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, song theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc thanh lọc các doanh nghiệp “tay không bắt giặc” là cần thiết, giúp tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn. Theo đó, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn.