Tín dụng tập trung tại nhóm doanh nghiệp, tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng mạnh

Báo cáo mới nhất của Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI về thị trường Bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 cho thấy, nửa đầu năm nay, cung bất động sản tăng 40% so với cùng kỳ song thanh khoản suy giảm dưới áp lực lãi suất. Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM giảm 20-40% so với các quý trước. 

Tín dụng chủ yếu tập trung vào chủ đầu tư trong khi cho vay mua nhà chững lại; cùng với chi phí vốn, nhân công và vật liệu tăng cao, giá sơ cấp vì vậy khó giảm mạnh dù nguồn cung và các chương trình ưu đãi gia tăng.

Theo các số liệu được S&I Ratings tổng hợp, trong quý II vừa qua, nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục mở rộng. Tổng dư nợ vay đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tức tăng 60.897 tỷ đồng, đưa tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu lên 0,72 lần (quý I/2026 là 0,61 lần). Đây cũng là mức đòn bẩy cao nhất trong 15 quý gần nhất.

Một điểm đáng chú ý là tỷ trọng nợ dài hạn nâng lên 67,3% tổng dư nợ từ 63,1% quý trước, cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.

Trong tổng số dư nợ gần 61.000 tỷ đồng vốn vay tăng thêm, riêng Vinhome đã chiếm 50.000 tỷ đồng (tương đương 82% dư nợ tăng thêm toàn ngành).

Điểm tích cực là trong quý II/2026, phát hành trái phiếu bất động sản bùng nổ. Giá trị trái phiếu phát hành trong quý II/2026 tăng 228% so với cùng kỳ (đạt 102.400 tỷ đồng). Dù vậy, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) vẫn chưa trở thành kênh gọi vốn cho phần lớn doanh nghiệp, bởi có tới 83,9% lượng phát hành bất động sản trong quý II/2026 tới từ 3 "ông lớn" Vingroup, Masterise và Sun Group.

Lãi suất phát hành trái phiếu đang thể hiện xu hướng tăng rõ rệt trong năm 2026. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong nửa đầu năm nay, với mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.

Tổng giá trị đáo hạn trái phiếu bất động sản trong năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn năm 2026. Lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với giá trị 28.558 tỷ đồng trong năm 2026, trong đó Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh, Sunshine chiếm chủ yếu với 19.120 tỷ đồng.

Triển vọng thị trường phụ thuộc vào lãi suất

Theo S&I Ratings, triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất, khi nguồn cung tăng mạnh nhưng sức hấp thụ có thể cần thêm thời gian nếu mặt bằng lãi suất không giảm đáng kể.

Trong trung hạn, tiến độ phát triển hạ tầng và những thay đổi trong Luật Đất đai có thể hỗ trợ thanh khoản, đồng thời thúc đẩy triển khai dự án và gia tăng nguồn cung.

Trong quý II/2026, chênh lệch lãi suất cho vay – huy động ước đạt 7,2 điểm phần trăm, cho thấy chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn ở mức cao.

Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15 - 16%/năm.

Theo chuyên gia phân tích Công ty chứng khoán SSI, lãi vay tăng cao, chi phí nhân công có nơi tăng trên 25%, chi phí nguyên vật liệu tăng 10% – 20%. Các khoản tăng này khiến cho nguồn cung dù tăng mạnh nhưng giá bán khó có thể giảm thời gian tới.