Trong hai năm 2026-2027, TP.HCM sẽ thúc đẩy 58 dự án NOXH, trong đó 11 dự án đã có giấy phép xây dựng, đang hoặc sắp thi công với quy mô khoảng 12.000 căn (Ảnh: Gia Huy)

Lời giải “siết trách nhiệm” cho bài toán khó của TP.HCM

Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 7/NQ-CP, ngày 12/1/2026 về giao chỉ tiêu phát triển NOXH giai đoạn 2026-2030 cho các địa phương. Trong đó, TP.HCM được giao chỉ tiêu lớn nhất cả nước với 194.297 căn, tương đương khoảng 20% tổng quy mô NOXH toàn quốc.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến hết năm 2025, Thành phố mới hoàn thành khoảng 18.000 căn, chỉ đạt gần 10% chỉ tiêu được giao.

Trước “bài toán khó” này, ông Phạm Minh Mẫn, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, ngay sau khi nhận chỉ tiêu, Sở đã tính toán phân bổ nhiệm vụ phát triển NOXH cho từng khu vực. Theo đó, khu vực TP.HCM hiện hữu phải hoàn thành khoảng 100.000 căn; khu vực thuộc tỉnh Bình Dương cũ khoảng 86.900 căn; phần còn lại hơn 12.000 căn thuộc khu vực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Việc thực hiện chỉ tiêu này được đánh giá là vô cùng khó khăn. Vì vậy, TP.HCM buộc phải thay đổi cách tiếp cận. “Chúng tôi sẽ chuyển từ cách làm thí điểm, cầm chừng sang các giải pháp mang tính cưỡng chế trách nhiệm, đồng bộ từ quy hoạch, đất đai, tài chính đến thủ tục hành chính”, ông Mẫn nói.

Theo đó, Sở Xây dựng đang tham mưu UBND TP.HCM ban hành các biện pháp siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển NOXH. Với các doanh nghiệp chậm triển khai dự án NOXH đã được cấp phép, Thành phố sẽ xử lý nghiêm. Các dự án nhà ở thương mại đang né tránh nghĩa vụ phát triển quỹ đất 20% NOXH theo quy định cũng buộc phải thực hiện xây dựng.

Hiện Sở Xây dựng đã rà soát 197 dự án có bố trí quỹ đất 20% NOXH, với khả năng cung ứng khoảng 230.000 căn nếu được triển khai đầy đủ. Tuy nhiên, để buộc doanh nghiệp thực hiện, TP.HCM phải áp dụng các giải pháp mạnh.

Cụ thể, Thành phố sẽ không xem xét thủ tục xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua đối với các dự án nhà ở thương mại nếu chủ đầu tư chưa triển khai xây dựng NOXH trên phần quỹ đất 20%. Đồng thời, TP.HCM cũng sẽ không chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới đối với các doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ NOXH tại các dự án đã được giao đất trước đó.

Theo định hướng này, chủ đầu tư buộc phải trực tiếp triển khai NOXH, không được lựa chọn phương án nộp tiền thay thế hay chuyển đổi sang vị trí khác. Với các dự án đã hết tiến độ, nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, Sở Xây dựng đề xuất không gia hạn thời gian thực hiện, đồng thời thu hồi quỹ đất để giao cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an hoặc Liên đoàn Lao động TP.HCM triển khai NOXH cho các nhóm đối tượng có nhu cầu thực.

Về kế hoạch hoàn thành chỉ tiêu trong hai năm 2026-2027, ông Mẫn chia sẻ, TP.HCM đang thúc đẩy 58 dự án NOXH. Trong đó, 11 dự án đã có giấy phép xây dựng, đang hoặc sắp thi công với quy mô khoảng 12.000 căn. Ngoài ra, 47 dự án khác đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đang hoàn thiện thủ tục pháp lý, với quy mô khoảng 31.500 căn.

Sở Xây dựng cũng đặt mục tiêu tháo gỡ vướng mắc để bảo đảm đủ điều kiện khởi công 18 dự án ngay trong quý I/2026, qua đó tạo nguồn hoàn thành khoảng 28.500 căn NOXH trong năm 2026.

Cùng với đó, TP.HCM đang xây dựng quy hoạch quỹ đất phát triển NOXH đến năm 2040 với tổng diện tích gần 2.000 ha. Trong đó, khoảng 600 ha đến từ các dự án hiện hữu, còn lại khoảng 1.400 ha được bố trí tại các khu vực động lực, gắn với các tuyến vành đai và hạ tầng giao thông lớn.

Bên cạnh quỹ đất, Thành phố cũng nghiên cứu kiện toàn Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM theo mô hình Quỹ nhà ở quốc gia; xem xét bổ sung chức năng quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm kiểm soát đúng đối tượng thụ hưởng, xác định nhu cầu thực và tạo nguồn tài chính dài hạn cho NOXH.

Những lấn cấn từ doanh nghiệp

Dù TP.HCM đang mạnh tay với các dự án NOXH, trên thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản lại thay đổi chiến lược đầu tư để né tránh nghĩa vụ phát triển phân khúc này.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trước đây các doanh nghiệp thường tìm kiếm quỹ đất lớn, trên 2 ha để phát triển dự án. Tuy nhiên, hiện nay nhiều doanh nghiệp chỉ nhắm đến các quỹ đất dưới 2 ha. Nguyên nhân là theo quy định, các dự án dưới 2 ha không phải bố trí 20% quỹ đất làm NOXH, mà được chuyển nghĩa vụ này sang hình thức nộp tiền.

Theo ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc CTCP Bất động sản West Land, dù được ưu đãi về thuế và đất đai, hiệu quả lợi nhuận của NOXH vẫn không tương xứng với vốn đầu tư. Việc bố trí 20% quỹ đất NOXH trong dự án thương mại thường dẫn đến các khu nhà nhỏ lẻ, thiếu hạ tầng đồng bộ, trong khi chi phí bồi thường và giá đất ngày càng tăng làm giảm tính khả thi. Ngoài ra, việc đưa NOXH vào dự án thương mại cũng làm giảm giá trị dự án, khiến doanh nghiệp tìm cách né tránh.

Không chỉ vậy, nhiều dự án NOXH sau khi được cấp phép lại không triển khai xây dựng, mà tìm cách chào bán dự án. Đơn cử, Dự án NOXH Thái Dương tại phường Thuận Giao, TP.HCM do Công ty TNHH Thức ăn chăn nuôi Thái Dương làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp này được chấp thuận chủ trương đầu tư vào tháng 1/2025 và sau đó đã chào bán dự án với giá 240 tỷ đồng, rồi nâng lên 300 tỷ đồng sau khi được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Tình trạng tương tự cũng xuất hiện ở một số dự án khác, trong đó có phân khu NOXH tại Dự án Gold Coast Vũng Tàu do CTCP Tập đoàn Eco Pearl City chào bán.

Ngoài ra, không ít dự án NOXH được động thổ mang tính hình thức nhưng chậm triển khai thực tế. Dự án NOXH HUD Thủ Đức tại Khu dân cư số 6, phường Hiệp Bình là một ví dụ. Dự án có quy mô 209 căn hộ, đã tổ chức động thổ nhưng đến nay vẫn chưa triển khai xây dựng, gây khó khăn cho việc hoàn thành chỉ tiêu chung của Thành phố.

Theo ông Nguyễn Đại Dương, Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại khu vực Dĩ An (TP.HCM), dù từng có ý định phát triển NOXH, nhưng các chính sách ưu đãi hiện nay chưa đủ hấp dẫn. Ví dụ như, tiếp cận vốn vay ưu đãi còn khó khăn, trong khi lợi nhuận bị khống chế khoảng 10% giá thành; thủ tục hành chính kéo dài khiến chi phí đội lên, làm doanh nghiệp nản lòng và chuyển sang phát triển nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, tổng nhu cầu NOXH của TP.HCM đến năm 2030 có thể lên tới gần 1 triệu căn, cao gấp nhiều lần chỉ tiêu được giao. Điều này cho thấy, thách thức của TP.HCM không chỉ nằm ở con số gần 200.000 căn, mà còn ở việc xây dựng một cơ chế phát triển NOXH bền vững, đúng đối tượng và gắn với hạ tầng, giao thông và việc làm.