TS Đỗ Thị Loan, Nguyên Phó chủ tịch Thường trực, kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có kiến nghị gửi UBND TP.HCM liên quan đến việc Sở Xây dựng Thành phố đề xuất các chế tài để doanh nghiệp tuân thủ xây nhà ở xã hội trong quỹ đất 20%.

Theo quy đinhk, hiện có ba hình thức để doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội là bố trí quỹ đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác, hay nộp tiền tương đương. Ảnh: Trọng Tín.

Doanh nghiệp lo lắng

Theo đó, phát biểu tại Hội thảo phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM - từ mô hình đến hành động, ông Phạm Minh Mẫn, Phó giám đốc Sở Xây Dựng Thành phố cho biết sẽ tham mưu trình UBND thành phố ban hành một số biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không tích cực triển khai.

Cụ thể, đối với các dự án nhà ở thương mại có bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội mà chậm triển khai, Sở Xây dựng sẽ không xem xét giải quyết thủ tục về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với dự án nhà ở thương mại, khi chủ đầu tư chưa triển khai đầu tư thực hiện nhà ở xã hội trong dự án.

Chủ đầu tư phải thực hiện dự án nhà ở xã hội, không được nộp tiền hoặc chuyển đổi vị trí khác. Không xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới khi chưa hoàn thành nhà ở xã hội tại dự án cũ.

Theo TS Đỗ Thị Loan, sau hội thảo trên, các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM vô cùng hoang mang và lo lắng, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật mới cho phép lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội linh hoạt hơn.

Câu hỏi đặt ra là việc đề xuất của Sở Xây dựng áp dụng các biện pháp chế tài mạnh liệu đã được cân nhắc đầy đủ trên nền tảng các quy định pháp luật mới và cơ chế đặc thù của Quốc hội hay chưa.

Thực tế cho thấy, trong quá trình triển khai quy định bố trí 20% quỹ đất nhà ở xã hội tại dự án nhà ở thương mại đã bộc lộ nhiều bất cập. Do vậy, Quốc Hội, Chính Phủ và UBND TP.HCM đã có những Nghị quyết, Quyết định, chính sách mới nhất để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại đồng thời vẫn đảm bảo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 đã có quy định chủ đầu tư tại dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, II, III trở lên phải dành 20% quỹ đất (hoặc nộp tiền) để phát triển nhà ở xã hội.

Đến Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có thay đổi quan trọng. Quy định mới không còn bắt buộc dự án thương mại nào cũng phải bố trí 20% quỹ đất tại chỗ. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh được trao quyền quyết định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ngay từ khâu lập và phê duyệt quy hoạch đô thị, với nhiều hình thức linh hoạt hơn như bố trí tại chỗ, hoán đổi quỹ đất hoặc thực hiện nghĩa vụ bằng tiền.

Bất cập khi “xen cài” nhà ở xã hội trong dự án thương mại

Từ thực tiễn quy hoạch và vận hành dự án, bà Loan cho rằng việc bắt buộc xây dựng nhà ở xã hội xen cài trong các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, cao cấp đang phát sinh nhiều bất cập.

Thứ nhất là xung đột về chi phí quản lý vận hành. Với tiêu chuẩn cao cấp, phí quản lý vận hành dự kiến của các dự án nhà ở thương mại vượt quá khả năng chi trả của đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Việc duy trì hai chế độ quản lý vận hành trong cùng một phân khu sẽ gây ra sự phân biệt về chất lượng dịch vụ dẫn đến nguy cơ xung đột cộng đồng và không đảm bảo mục tiêu bình đẳng xã hội.

Thứ hai là áp lực sinh hoạt đối với người thu nhập thấp. Hệ sinh thái tiện ích tại các dự án cao cấp được thiết kế cho nhóm cư dân có thu nhập cao và rất cao, kéo theo chi phí sinh hoạt lớn. Điều này khiến mục tiêu an cư lâu dài của người thu nhập thấp khó đạt được, thậm chí hình thành sự “biệt lập” ngay trong chính không gian sống.

Thứ ba là hiệu quả an sinh xã hội thấp. Khi nhà ở xã hội được bố trí trong các dự án đã hoàn thiện, đã có cư dân thu nhập cao sinh sống ổn định, câu hỏi đặt ra là liệu người thu nhập thấp có thể gắn bó bền vững trong môi trường sống đó hay không.

Cuối cùng là phá vỡ tính đồng bộ kiến trúc và quy hoạch đô thị. Việc bố trí nhà ở xã hội manh mún khiến Thành phố không thể hình thành được các khu nhà ở xã hội tập trung, quy mô lớn với hạ tầng kỹ thuật và xã hội phù hợp với cộng đồng cư dân có thu nhập thấp.

Do đó, trên cơ sở các cơ chế, chính sách đặc thù đã được Quốc hội thông qua, bà Loan đề nghị UBND Thành phố xem xét cho phép các dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội linh hoạt.

Theo đó, cần cho phép chủ đầu tư chuyển giao quỹ đất sạch ở vị trí khác để phát triển dự án nhà ở xã hội. Điều này giúp Thành phố nhanh chóng có quỹ nhà ở xã hội, đồng bộ hạ tầng và đầy đủ về tiện ích phục vụ cho cộng đồng cư dân thu nhập thấp.

Đối với những dự án mới, đất sạch 100%, đang làm thủ tục pháp lý dự án thì có thể áp dụng phương pháp định giá đất thị trường theo hướng dẫn của Nghị định 261/2025. Số tiền này sẽ được hạch toán vào Quỹ phát triển nhà ở của Thành phố để đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội tập trung quy mô lớn do Nhà nước trực tiếp điều phối quy hoạch hạ tầng kỹ thuật - xã hội và quản lý.

Ngoai ra, cũng cần cho phép doanh nghiệp thực hiện một phần bằng đất (tại dự án hoặc nơi khác) và một phần bằng tiền tùy thuộc vào tính chất quy hoạch chi tiết của dự án nhà ở thương mại.