Định giá cổ phiếu không còn rẻ, dù đã giảm tới 41,2%

Dù thị trường neo cao vùng giá lịch sử trong nhiều năm, nhưng cổ phiếu của Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, mã SGR) liên tục giảm và đang dò đáy. Thống kê từ ngày 28/7 đến 7/10, giá SGR đã giảm 41,2%, từ 34.750 đồng về 20.450 đồng/cổ phiếu - thấp hơn đáy đợt giảm mạnh đầu tháng 4 và là mức giá thấp nhất trong hơn 1 năm trở lại đây.

Đà lao dốc của cổ phiếu SGR trùng với giai đoạn cổ đông nội bộ, cổ đông lớn liên tục bán ra lượng lớn cổ phiếu. Trong đó, Công ty TNHH Bất động sản REE - đơn vị liên quan ông Nguyễn Văn Khoa, Phó chủ tịch HĐQT - tiếp tục đăng ký bán 3 triệu cổ phiếu, giao dịch dự kiến thực hiện từ ngày 23/9 đến 21/10 (trước đó vừa bán ra 2 triệu cổ phiếu); và từ ngày 9/6 đến 7/7, Chủ tịch Phạm Thu đã bán ra 7 triệu cổ phiếu để giảm sở hữu từ 39,84% về 29,82% vốn điều lệ.

Trước đó, cổ phiếu SGR liên tục tăng nóng, khi dù chỉ giao dịch vùng 20.000 - 25.000 đồng/cổ phiếu, nhưng Công ty đã thông qua đợt chào bán riêng lẻ 20 triệu cổ phiếu cho Chủ tịch Phạm Thu với giá lên tới 40.000 đồng/cổ phiếu. Song kết thúc đợt phát hành, Chủ tịch Phạm Thu chỉ mua 9.875.000 cổ phiếu, tương ứng 49,4% tổng lượng đăng ký, với lý do là thị trường chứng khoán chưa ổn định.

Việc phát hành cổ phiếu riêng lẻ với giá quá cao so với giá thị trường đã giúp giá cổ phiếu SGR trên thị trường liên tục tăng từ cuối năm 2024 và neo cao tới gần thời điểm phát hành trong tháng 5/2025. Tuy nhiên, sau đợt phát hành không đạt tỷ lệ như công bố, Chủ tịch chỉ mua một phần nhỏ, cổ phiếu SGR đã quay đầu giảm giá và liên tục dò đáy trong thời gian qua.

Thêm nữa, với việc Chủ tịch Phạm Thu vừa mua 9.875.000 cổ phiếu trong đợt phát hành riêng lẻ, nhưng đã bán ra 7 triệu cổ phiếu trên thị trường, nhà đầu tư có thêm cơ sở thận trọng với đà lao dốc của cổ phiếu SGR.

Dù giảm mạnh trong thời gian qua, nhưng theo dữ liệu trên iBoard của Công ty Chứng khoán SSI, cổ phiếu SGR vẫn đang giao dịch vùng P/E là 21,81 lần, cao hơn trung bình ngành là 17,81 lần và so với chính quá khứ của cổ phiếu này (nhiều năm giao dịch vùng P/E từ 2,26 lần đến 18,03 lần).

Câu chuyện kỳ vọng vẫn ở tương lai

Sau khi ghi nhận lãi 215,98 tỷ đồng trong năm 2022, Saigonres liên tục báo cáo lợi nhuận suy giảm, khi năm 2023 giảm 52,3%, về 103,07 tỷ đồng và năm 2024 giảm thêm 41,7%, về 60,11 tỷ đồng. Với việc kinh doanh lao dốc, hiệu quả sử dụng tài sản (ROA) và hiệu quả sử dụng vốn (ROE) liên tục suy giảm (năm 2024, ROA chỉ đạt 2,75% so với đỉnh điểm năm 2022 là 10,78%; ROE chỉ đạt 6,5%, thấp hơn trung bình ngành là 8,88% và thấp hơn năm đỉnh điểm 2022 là 28,63%).

Bước sang nửa đầu năm 2025, dù doanh thu tăng 169,4%, lên 162,21 tỷ đồng; lợi nhuận ròng 67,82 tỷ đồng so với cùng kỳ lỗ 23,39 tỷ đồng, nhưng Saigonres chỉ mới hoàn thành 21,2% so với kế hoạch tham vọng lãi 320 tỷ đồng trong năm 2025.

Nhìn rộng ra, năm 2023, Saigonres ghi nhận lãi ròng 103 tỷ đồng, hoàn thành 32,7% so với kế hoạch lãi tham vọng 315 tỷ đồng; năm 2024 lãi trước thuế 78,6 tỷ đồng, hoàn thành 41,4% so với kế hoạch tham vọng lãi 190 tỷ đồng; và năm 2025 tiếp tục kế hoạch lãi tham vọng 320 tỷ đồng.

Bên cạnh việc lên kế hoạch tham vọng nhưng hoàn thành tỷ lệ khiêm tốn, Saigonres còn ghi nhận tỷ lệ giải ngân thấp so với kế hoạch đầu tư trong nhiều năm. Năm 2024, Công ty chỉ giải ngân 250 tỷ đồng trên kế hoạch 1.645 tỷ đồng và năm 2025 tiếp tục đặt kế hoạch giải ngân tham vọng 1.260 tỷ đồng.

Thêm nữa, tại thời điểm ngày 30/6/2025, Saigonres sở hữu 327,29 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 12,6% tổng tài sản. Lượng tiền mặt tăng chủ yếu do huy động thành công 395 tỷ đồng từ đợt chào bán riêng lẻ 9.875.000 cổ phiếu cho Chủ tịch (kế hoạch huy động tới 800 tỷ đồng).

Được biết, Saigonres chuẩn bị thực hiện và đang xin cấp phép 26 dự án từ Công ty mẹ và các công ty thành viên. Các dự án trải dài từ Móng Cái (Quảng Ninh) tới đặc khu Phú Quốc (tỉnh An Giang), với quỹ đất sạch mà Công ty dự trữ là hơn 1 triệu m2. Việc sở hữu quỹ đất lớn nhưng tốc độ giải ngân đầu tư chậm, cộng với việc huy động vốn không như kế hoạch và việc lãnh đạo, cổ đông lớn đồng loạt bán ra đã góp phần không nhỏ làm cho giá cổ phiếu SGR liên tục giảm trong thời gian qua.