Dòng người đang trở thành “dữ liệu định giá” của bất động sản

Theo Sở Du lịch Đà Nẵng, trong các tháng 5-7 hàng năm, toàn thành phố đón lượng khách tập trung cao nhất trong năm. Năm 2026,mục tiêu đặt ở mức 19,1 triệu lượt, trong đó có 8,7 triệu khách quốc tế, tăng khoảng 10-12% so với năm 2025.

Điều đáng chú ý là dòng khách mùa hè 2026 không chỉ đến từ du lịch thuần túy. Lễ hội pháo hoa quốc tế Đà Nẵng (DIFF 2026) kéo dài từ 30/5 đến 11/7, cùng chuỗi 19 hoạt động văn hóa - thể thao - giải trí tại Công viên Biển Đông đang tạo ra một "dòng chảy trải nghiệm" liên tục. Điều này giúp thành phố gia tăng trải nghiệm và duy trì sức hút điểm đến trong thời gian dài hơn, tăng tần suất khách quay trở lại. 

Đáng chú ý, xu hướng lựa chọn dịch vụ lưu trú chất lượng cao đang ngày càng rõ nét. Theo ghi nhận trong kỳ nghỉ lễ vừa qua, dù công suất phòng bình quân toàn thành phố đạt khoảng 75-80%, nhóm khách sạn 4-5 sao và tương đương vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 90-95%. 

Du lịch tăng trưởng mở ra dư địa gia tăng giá trị cho bất động sản khai thác tại Đà Nẵng.  Ảnh: Shutterstock

Theo Avison Young, đến hết quý I/2026, hiệu suất vận hành khách sạn tại Đà Nẵng tiếp tục cải thiện rõ rệt với công suất phòng phân khúc 4 sao và 5 sao lần lượt đạt 85% và 88%, trong khi giá phòng bình quân tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước, đạt 68 USD và 292 USD mỗi đêm. 

Trong bối cảnh đó, những khu vực tập trung lượng khách lớn và ổn định như trục Cầu Rồng - sông Hàn - Nguyễn Văn Linh tiếp tục cho thấy lợi thế về khả năng khai thác lưu trú khi liên tục duy trì ở mức cao ngay cả ngoài mùa cao điểm. Đây là minh chứng rõ ràng nhất cho nguyên tắc đầu tư cơ bản: dòng người tạo ra nhu cầu, nhu cầu tạo ra dòng tiền.

Khi một tài sản nằm trong vùng có lưu lượng khách ổn định và đa dạng, từ khách du lịch, khách công tác đến cư dân, khả năng duy trì khai thác tăng, giảm rủi ro "trống mùa", tăng tổng chi tiêu trên mỗi lượt khách và duy trì dòng tiền đều đặn quanh năm.

Nhà đầu tư lâu năm trong lĩnh vực lưu trú tại Đà Nẵng đánh giá: Các tài sản thực sự sinh lời không chỉ nằm ở vị trí có tầm nhìn đẹp hay tiện ích cao cấp mà ở khả năng tiếp cận dòng khách lớn, liên tục và có nhu cầu chi tiêu đa dạng. Đây cũng là yếu tố quyết định khả năng chuyển hóa lưu lượng khách thành doanh thu và dòng tiền bền vững trong dài hạn. 

Sự phân hóa rõ nét giữa các loại tài sản lưu trú 

Thực tế thị trường cho thấy không phải mọi bất động sản lưu trú tại Đà Nẵng đều tạo ra hiệu quả khai thác như nhau. 

Theo ghi nhận thị trường, công suất phòng khu vực lõi đô thị quanh cầu Rồng – sông Hàn duy trì cao hơn đáng kể so với nhiều dự án nghỉ dưỡng vùng ven. Công suất 4–5 sao tại khu lõi đô thị – trục Cầu Rồng, sông Hàn, Nguyễn Văn Linh – duy trì 70–75% ngay cả trong các tháng thấp điểm. Trong khi đó, nhiều dự án biệt thự nghỉ dưỡng ven biển ghi nhận tốc độ bán chậm lại tới 50% so với giai đoạn 2015–2018 (Savills). Khoảng cách tỷ lệ khai thác thực tế giữa hai nhóm có thể lên đến 2–3 lần.

Theo các chuyên gia, yếu tố tạo nên sự khác biệt không chỉ nằm ở vị trí địa lý mà còn ở khả năng kết nối với các dòng khách và hoạt động kinh tế diễn ra thường xuyên trong đô thị. Những khu vực tập trung du lịch, thương mại, dịch vụ và sự kiện thường có lợi thế hơn trong việc duy trì nhu cầu lưu trú cũng như khả năng khai thác dài hạn của bất động sản. Bên cạnh đó, năng lực vận hành cũng là một yếu tố quan trọng, bởi chỉ khi được quản lý và khai thác chuyên nghiệp, lưu lượng khách mới có thể được chuyển hóa hiệu quả thành doanh thu và dòng tiền ổn định. 

Đây cũng là lý do các sản phẩm sở hữu vị trí lõi đô thị, gắn với hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh và  tiêu chuẩn vận hành quốc tế đang nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ thị trường giai đoạn hiện nay. The Legend Danang - nằm tại lõi đô thị - là một ví dụ tiêu biểu khi hiện diện ngay bên cầu Rồng - sông Hàn, khu vực được xem là tâm điểm du lịch, giải trí và giao thương của thành phố.

The Legend Danang hưởng lợi từ hệ sinh thái du lịch, thương mại và dịch vụ sôi động bậc nhất trung tâm thành phố. Ảnh: ROX Signature

Dự án được phát triển theo định hướng căn hộ cao cấp cùng hệ tiêu chuẩn vận hành quốc tế và hệ tiện ích 5 sao phục vụ nhu cầu trải nghiệm. Điều này tạo nên một loại hình tài sản phong cách sống vừa phục vụ an cư, vừa có khả năng khai thác lưu trú trong dài hạn. Trong bối cảnh nguồn cung tài sản có khả năng khai thác tại lõi trung tâm ngày càng hạn chế, các dự án như The Legend Danang được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhờ kết hợp giữa giá trị sở hữu lâu dài, trải nghiệm sống cao cấp và tiềm năng khai thác bền vững. 

Đáng chú ý, dự án được phát triển trên quỹ đất sở hữu lâu dài với pháp lý hoàn chỉnh, giúp gia tăng tính an tâm trong bài toán tích sản và khai thác dài hạn. Khi thị trường ngày càng phân hóa mạnh giữa tài sản “có thể khai thác” và tài sản “có thể giữ giá lâu dài”, yếu tố pháp lý sở hữu lâu dài đang trở thành một trong những tiêu chí được giới đầu tư ưu tiên hàng đầu khi đánh giá bất động sản lõi đô thị. 

Tầm nhìn hướng sông Hàn và cầu Rồng góp phần tạo nên giá trị trải nghiệm đặc trưng cho dự án tại lõi đô thị Đà Nẵng.  Ảnh: ROX Signature

Trong bối cảnh chu kỳ lãi suất cao, nhà đầu tư không còn thời gian chờ tăng giá. Tài sản cần tự vận hành, tự tạo thu nhập ngay trong thời gian nắm giữ. Tiềm năng tăng trưởng của Đà Nẵng đã được thị trường kiểm chứng qua sự phục hồi của du lịch, hạ tầng và dòng vốn đầu tư. Với nhà đầu tư, câu hỏi lúc này không còn là “đầu tư vào Đà Nẵng hay không”, mà là lựa chọn tài sản nào có khả năng chuyển hóa lợi thế vị trí và dòng khách thành giá trị khai thác bền vững theo thời gian.