Bản vẽ quy hoạch Dự án Khu đô thị mới Nhà Bè.

Chậm triển khai dự án, hiệu quả thấp

VRC sở hữu nhiều dự án bất động sản như Khu dân cư Phú Mỹ (quận 7, TP.HCM) với quy mô 79.330 m2; Khu đô thị mới Nhà Bè quy mô 904.424,9 m2 tại xã Nhơn Đức và xã Phước Lộc (huyện Nhà Bè, TP.HCM); Khu dân cư ADC Long An quy mô 95.621,03 m2 tại phường 3, TP. Tân An, Long An; Cảng tổng hợp container Mỹ Xuân với quy mô 50,3 ha tại bờ trái sông Thị Vải (xã Mỹ Xuân, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Thực tế, quỹ đất triển khai dự án của VRC chủ yếu đến từ việc thâu tóm Công ty cổ phần ADEC - công ty có nguồn gốc là doanh nghiệp nhà nước (ngày 19/10/2017, VRC đã đầu tư và sở hữu 60,06% vốn điều lệ tại ADEC, với giá trị đầu tư 319,7 tỷ đồng). Tuy nhiên, các dự án liên tục triển khai chậm. Công ty cũng đã liên tục phải tìm kiếm đối tác nhưng vẫn chưa giải quyết được vấn đề.

Cụ thể, từ năm 2018 tới nay, tại các dự án Khu dân cư Phú Mỹ, Khu đô thị mới Nhà Bè và Cảng tổng hợp Container Mỹ Xuân, Công ty liên tục tìm đối tác chuyển nhượng một phần, hoặc hợp tác cùng phát triển, nhưng không tìm được. Với Khu dân cư ADC Long An, từ năm 2020 đến nay, kế hoạch hoàn thành pháp lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao nền cho khách hàng được VRC đề cập từ năm này sang năm khác và kéo dài.

Việc đầu tư lớn vào các dự án nhưng chưa mang lại dòng tiền dẫn tới hiệu quả kinh doanh của VRC duy trì ở mức thấp trong nhiều năm. Theo đó, Công ty đạt đỉnh lợi nhuận năm 2018 khi ghi nhận 280,44 tỷ đồng (do chuyển nhượng 95% vốn tại VRC Sài Gòn, lãi 352,5 tỷ đồng), sau đó liên tục suy giảm. Tính tới năm 2021, lợi nhuận của Công ty chỉ đạt 0,49 tỷ đồng, tương ứng hiệu quả sử dụng tài sản (ROA) chỉ là 0,02% (trung bình ngành là 6,07%).

Sáu tháng đầu năm 2022, kết quả kinh doanh của VRC không có dấu hiệu khởi sắc, khi lợi nhuận giảm 34,4%, về 191,3 triệu đồng, đạt tỷ lệ ROA là 0,01%. Như vậy, với quy mô tài sản lên tới 2.078,8 tỷ đồng (thời điểm 30/6/2022), việc chậm triển khai và đưa vào khai thác tài sản dẫn tới hiệu quả kinh doanh của Công ty đạt thấp.

Lãnh đạo mới không phải “người trong nghề”

VRC vừa bầu bổ sung 2 thành viên HĐQT mới gồm ông Nguyễn Thành Hưng và bà Trần Thị Ngọc Trang. Trong đó, ông Hưng được bầu vào vị trí Chủ tịch HĐQT thay thế bà Nguyễn Ngọc Quỳnh Như (người giữ vị trí Chủ tịch HĐQT từ năm 2016 tới thời điểm ông Hưng thay thế).

Ông Hưng sinh năm 1980, trước khi được bổ nhiệm vị trí Chủ tịch HĐQT tại VRC, ông không giữ vị trí nào cũng như không sở hữu cổ phiếu nào tại VRC. Ông được giới thiệu làm vị trí tiếp thị, Giám đốc tại Hoa Sen Group từ năm 2001 đến 2009; từ năm 2009 đến 2022, giữ vị trí Tổng giám đốc Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Vạn Phát (Vaphaco). Ngành nghề kinh doanh của các đơn vị này đều không tương đồng so với VRC.

Đồng sự mới của ông Hưng là bà Trang, sinh năm 1989, cũng không sở hữu cổ phiếu VRC nào. Kinh nghiệm của bà chủ yếu liên quan tới chuyên ngành luật tại các văn phòng và công ty luật như Công ty Luật TNHH Herman, Henrry & Dominic (Ezlaw). Ngoài ra, bà Trang đang là thành viên Ban Kiểm soát của Công ty cổ phần DH Foods.

Cổ phiếu liên tục biến động thất thường

Trái với kết quả kinh doanh liên tục đi xuống trong nhiều năm, giá cổ phiếu VRC liên tục nổi sóng nhờ câu chuyện sở hữu quỹ đất lớn, vị trí đẹp và tiềm năng, khi định giá bằng phương pháp tài sản với giá thị trường của quỹ đất cao hơn nhiều giá sổ sách. Tuy nhiên, cổ phiếu này cũng nhanh chóng thổi bay toàn bộ đà tăng trước đó, tạo cơ hội lướt sóng và gây thua lỗ lớn cho nhà đầu tư sai nhịp.

Từ ngày 22/10/2019 đến 20/12/2019, giá cổ phiếu VRC tăng 68,3%, từ 15.000 đồng lên 25.250 đồng/cổ phiếu, sau đó lao dốc, giảm 82,9%, về 4.330 đồng/cổ phiếu ngày 31/3/2020. Cuối năm 2021, khi có sóng cổ phiếu bất động sản, từ ngày 25/8 đến 24/12, cổ phiếu VRC đã tăng 436%, từ 7.240 đồng lên 38.800 đồng/cổ phiếu, nhưng cũng nhanh chóng lao dốc, tính tới ngày 18/10/2022 chỉ còn 8.200 đồng/cổ phiếu, tức giảm 78,9% từ đỉnh và tương đương vùng trước khi tăng.

Có thể thấy, việc sở hữu một loạt dự án chậm triển khai dù không tạo dòng tiền cho VRC, nhưng giúp tạo câu chuyện sở hữu tài sản ngầm với giá sổ sách thấp hơn giá thị trường, từ đó giúp đẩy giá cổ phiếu tăng cao.