Giá cổ phiếu, thanh khoản đều lao dốc

Công ty cổ phần Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (mã D2D) từng là một doanh nghiệp kinh doanh tăng trưởng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp nhờ quỹ đất giá rẻ, tích lũy quỹ tiền mặt lớn và thực hiện chính sách cổ tức hấp dẫn thu hút cổ đông đầu tư dài hạn.

Tuy nhiên, sau năm 2019 lãi kỷ lục 375,19 tỷ đồng, D2D bước vào giai đoạn lao dốc, lợi nhuận năm sau thấp hơn năm trước. Đặc biệt, sau giai đoạn 2019 - 2021 duy trì lãi mỗi năm trên 242,7 tỷ đồng, Công ty bước vào giai đoạn lao dốc, năm 2022 chỉ lãi 17,18 tỷ đồng, năm 2023 lãi 25,75 tỷ đồng và 9 tháng năm 2024 ghi nhận lỗ 2,71 tỷ đồng.

Kinh doanh lao dốc, nhưng D2D vẫn duy trì chính sách cổ tức hấp dẫn năm 2020 với tỷ lệ 35%, năm 2021 với tỷ lệ 50%, năm 2022 với tỷ lệ 30% và năm 2023 với tỷ lệ 87%. Chính vì thực hiện chính sách cổ tức hấp dẫn dù kinh doanh lao dốc, tính từ ngày 1/1/2020 đến 30/9/2024, quỹ tiền mặt của Công ty giảm tới 93,5% so với đầu kỳ, tương ứng giảm 1.088,4 tỷ đồng, về 75,2 tỷ đồng và bằng 4,7% tổng tài sản (đầu kỳ ghi nhận 1.163,6 tỷ đồng, chiếm 58,5% tổng tài sản).

Dù cố gắng duy trì chính sách cổ tức hấp dẫn để hút nhà đầu tư, nhưng giá cổ phiếu D2D vẫn trượt dài. Sau khi chạm đỉnh ngày 2/11/2021 vùng 47.880 đồng/cổ phiếu với thanh khoản trung bình 20 phiên là 448.000 cổ phiếu được khớp lệnh/phiên giao dịch, cổ phiếu này lao dốc và tính tới ngày 3/1/2025 chỉ còn 31.700 đồng/cổ phiếu, thấp hơn 33,79% so với đỉnh cuối năm 2021 và thanh khoản trung bình chỉ còn 36.000 cổ phiếu khớp lệnh trên phiên giao dịch.

Tìm động lực tăng trưởng nhờ giao dịch thứ cấp

Để tìm động lực tăng trưởng, D2D đã đầu tư 6 nhà xưởng cho thuê tại Dự án Khu công nghiệp Châu Đức với tổng diện tích 47.996,3 m2, tổng vốn đầu tư 233,2 tỷ đồng và thời gian đầu tư từ tháng 2/2024 đến tháng 12/2026. Trong đó, Công ty ước tính doanh thu khoảng 1.429,3 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế dự kiến 1.177,1 tỷ đồng.

Điểm đáng lưu ý, Dự án Khu công nghiệp Châu Đức do Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức đầu tư trên diện tích 1.556,14 ha tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Tính tới ngày 30/9/2024, Sonadezi Châu Đức đã đầu tư 3.163,3 tỷ đồng vào Dự án. Như vậy, D2D đầu tư thứ cấp tại dự án này, sau đó xây dựng nhà xưởng và tìm cách cho thuê lại.

Các ước tính nêu trên của D2D về việc đầu tư và cho thuê lại diện tích 47.996,3 m2 tại Khu công nghiệp Châu Đức đang dựa trên kỳ vọng mọi thứ tốt đẹp, Công ty xây dựng nhà xưởng và tìm được đối tác thuê toàn bộ phần diện tích nói trên. Nhưng thực tế, theo ước tính của Công ty Chứng khoán Mirae Asset, Sonadezi Châu Đức còn lại quỹ đất công nghiệp thương phẩm khoảng 450 ha, phần diện tích sẵn sàng cho thuê là 230 ha và giá cho thuê ở mức 100 USD/m2/chu kỳ thuê.

Như vậy, bên cạnh áp lực tìm kiếm đơn vị thuê lại 47.996,3 m2 nhà xưởng thứ cấp, Công ty D2D còn chịu áp lực cạnh tranh khi chủ đầu tư Sonadezi Châu Đức vẫn còn rất nhiều quỹ đất sẵn sàng cho thuê và đang trong giai đoạn thu hút nhà đầu tư về Dự án.

Được biết, trước đó, D2D đã phát triển Dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 với diện tích thương phẩm 281,72 ha, đạt tỷ lệ cho thuê 100%; và một số dự án khác như Dự án Chợ Long Thành, Dự án Khu dân cư Lộc An, Dự án Nhà ở xã hội Lộc An, Dự án Khu dân cư phường Thống Nhất, Dự án shophouse và nhà liên kết tại Dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước…

Đối với Dự án Khu dân cư Lộc An với quy mô 41,16 ha, sau giai đoạn bàn giao và hạch toán lợi nhuận chủ yếu trong năm 2021, D2D đang lên kế hoạch triển khai tiếp giai đoạn II. Trong đó, Công ty vừa nâng vốn đầu tư từ 336,4 tỷ đồng lên 1.483,2 tỷ đồng; thời gian triển khai kéo dài từ giai đoạn 2016-2018 sang năm 2024-2029; tổng nhu cầu đầu tư giai đoạn tiếp theo là 1.115,93 tỷ đồng.

Thực tế, trong 9 tháng năm 2024, D2D đã đầu tư thêm 49,86 tỷ đồng vào Dự án Khu dân cư Lộc An, lên 111,97 tỷ đồng và vẫn trong giai đoạn tiếp tục đầu tư. Nhưng với quỹ tiền mặt chỉ còn 75,2 tỷ đồng, Công ty sẽ phải tìm giải pháp huy động vốn để bổ sung nguồn triển khai Dự án, cũng như các dự án nhà xưởng trong Khu công nghiệp châu Đức.

Với chính sách chia phần lớn quỹ tiền mặt trong bối cảnh kinh doanh lao dốc, D2D đang phải tìm giải pháp huy động vốn mới để bổ sung nguồn triển khai các dự án tiếp theo.