Bài toán tìm động lực tăng trưởng mới

Sau khi Dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 lấp đầy và Dự án Khu dân cư Lộc An giai đoạn I được bàn giao và hạch toán phần lớn doanh thu, lợi nhuận trong năm 2021, thì Công ty D2D liên tục ghi nhận kết quả kinh doanh lao dốc.

Nếu như năm 2020, Công ty D2D ghi nhận lãi 268,1 tỷ đồng, năm 2021 lãi 242,7 tỷ đồng, thì năm 2022 chỉ lãi 17,18 tỷ đồng, năm 2023 lãi 25,75 tỷ đồng và nửa đầu năm 2024, Công ty báo cáo lỗ tới 5,18 tỷ đồng (cùng kỳ lãi 7,02 tỷ đồng).

Thực tế, Dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 có quy mô 331,42 ha, diện tích đất cho thuê là 281,72 ha và tỷ lệ đã ký hợp đồng cho thuê đạt 100%; Dự án Khu dân cư Lộc An giai đoạn I đã bàn giao và hạch toán phần lớn trong năm 2021, giai đoạn II đang lên kế hoạch triển khai.

Sau khi các dự án lớn không còn động lực tăng trưởng do đã bàn giao hoặc hạch toán phần lớn lợi nhuận, nhờ cùng trong hệ sinh thái với công ty mẹ là Tổng công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp, Công ty D2D đã hợp tác với CTCP Sonadezi Châu Đức (mã SZC) để triển khai cho thuê lại diện tích 57,88 ha tại Dự án Khu công nghiệp Châu Đức, cùng 28 căn shophouse và 54 căn nhà liên kế tại Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước.

Mới đây nhất, tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông năm 2024, lãnh đạo Công ty D2D tiếp tục điều chỉnh nâng vốn đầu tư Dự án Khu dân cư Lộc An thêm 1.115,93 tỷ đồng cho giai đoạn 2024-2029, từ 336,4 tỷ đồng lên 1.483,2 tỷ đồng.

Việc Dự án Khu dân cư Lộc An chậm tiến độ so với kế hoạch ban đầu tư (kế hoạch ban đầu dự kiến triển khai năm 2016-2018), nên chi phí đầu tư có dấu hiệu đội vốn gấp nhiều lần và Công ty cũng sẽ phải huy động để có vốn đối ứng đầu tư.

Được biết, tại thời điểm 30/6/2024, Công ty D2D chỉ còn 47,4 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 3,04% tổng tài sản. Ngoài ra, chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang đang triển khai tại Dự án Khu dân cư Lộc An là 85,66 tỷ đồng, tại Dự án Khu dân cư Hữu Phước là 49,18 tỷ đồng…

Quỹ tiền mặt chỉ còn 47,4 tỷ đồng, trong khi tổng nhu cầu đầu tư đối với riêng Dự án Khu dân cư Lộc An tới 1.115,93 tỷ đồng. Bài toán đặt ra là, Công ty D2D phải tìm cách huy động vốn để có vốn triển khai dự án, cũng như tìm động lực tăng trưởng mới.

Thiếu kế hoạch dự phòng vốn đầu tư khi duy trì tỷ lệ cổ tức cao nhiều năm liên tiếp

Thực tế, Công ty D2D là một doanh nghiệp bất động sản công nghiệp và thương mại với chiến lược phân chia cổ tức tiền mặt tương đối hấp dẫn dành cho cổ đông hiện hữu.

Năm 2020, Công ty trả cổ tức với tỷ lệ 35%, năm 2021 chi trả với tỷ lệ 50%, năm 2022 có tỷ lệ 30% và đặc biệt năm 2023 trả cổ tức với tỷ lệ lên tới 87%.

Được biết, trong năm 2023, Công ty D2D chỉ tạo ra lợi nhuận 25,75 tỷ đồng, nhưng trả cổ tức với tỷ lệ 87%, tương ứng tổng số tiền trả là 263,36 tỷ đồng. Trong đó, Công ty đã dùng lợi nhuận tích lũy các năm trước để trả cổ tức, bù vào mức lãi khiêm tốn năm 2023 là 25,75 tỷ đồng.

Tổng công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp sở hữu tới 57,86%, nên việc duy trì tỷ lệ cổ tức tiền mặt cao liên tục đã giúp công ty mẹ thu được dòng tiền lớn hàng năm, cải thiện hoạt động kinh doanh hợp nhất của công ty mẹ, nhưng việc này lại làm suy yếu dòng tiền của công ty con.

Nếu nhìn rộng ra, từ ngày 1/1/2021 tới ngày 30/6/2024, quỹ tiền mặt của Công ty D2D giảm 95% (tương ứng giảm 915,9 tỷ đồng), từ 963,6 tỷ đồng còn 47,4 tỷ đồng.

Công ty D2D đang cần nguồn vốn rất lớn để đầu tư Dự án Khu dân cư Lộc An giai đoạn tiếp theo, cũng như để hợp tác đầu tư tìm động lực tăng trưởng mới. Nhưng quỹ tiền mặt rất khiêm tốn, muốn đầu tư, Công ty buộc phải tìm cách huy động vốn mới.

Bên cạnh câu chuyện tìm động lực tăng trưởng mới, việc cổ phiếu D2D tăng nóng trong giai đoạn đầu năm 2024 đã dẫn tới định giá cổ phiếu không còn rẻ so với ngành. Trong đó, dữ liệu trên iBoard của Chứng khoán SSI cho thấy, cổ phiếu D2D giao dịch với P/E (giá trên lợi nhuận một cổ phiếu) là 93,19 lần, trong khi bình quân của ngành 16,19 lần; định giá P/B (giá thị trường so với giá trị sổ sách của một cổ phiếu) là 1,3 lần, trong khi trung bình ngành là 1,21 lần.

Được biết, giai đoạn kinh doanh thuận lợi (2017-2021), P/E của cổ phiếu D2D chỉ biến động trong vùng 4,3 - 9,1 lần.

“Sau khi tăng hơn 92% đầu năm, giá cổ phiếu D2D đã giảm 18,3% từ ngày 8/7 đến ngày 16/8 và việc cổ phiếu quay đầu giảm mạnh trong thời gian qua chủ yếu do định giá cổ phiếu lên cao, kích hoạt nhà đầu tư chốt lời trong bối cảnh doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, thiếu động lực tăng trưởng mới và đặc biệt, đà tăng của cổ phiếu đầu năm chủ yếu đến từ yếu tố thị trường, chứ không phải nhờ sự cải thiện về nội tại doanh nghiệp”, ông Lâm Văn Vân, đại diện Quỹ đầu tư ECI Capital chia sẻ về định giá và diễn biến giá cổ phiếu D2D.