Long Hậu thiếu quỹ đất khi tiến độ giải ngân đầu tư tại các dự án chậm kéo dài. Ảnh: Lê Toàn

Bắt đầu không ghi doanh thu thuê đất trong quý III

Sau nhiều lo ngại về việc thiếu quỹ đất gối đầu để cho thuê, bức tranh doanh thu của Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG) bắt đầu sụt giảm trong 6 tháng đầu năm và đặc biệt trong quý III/2023, Công ty không còn ghi nhận doanh thu cho thuê đất.

Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2023, Công ty Long Hậu doanh thu đạt 182,44 tỷ đồng, giảm 47,5% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, doanh thu cho thuê đất đã phát triển hạ tầng giảm tới 75% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 161,97 tỷ đồng và chiếm 29,6% tổng doanh thu (cùng kỳ chiếm 62,1% tổng doanh thu).

Tới quý III/2023, doanh thu giảm 62,1% so với cùng kỳ, về 67,45 tỷ đồng. Trong đó, không có doanh thu cho thuê đất đã phát triển hạ tầng và xưởng xây sẵn theo yêu cầu, so với cùng kỳ là 118,6 tỷ đồng.

Luỹ kế 9 tháng năm 2023, Công ty Long Hậu có doanh thu 249,89 tỷ đồng, giảm 52,5% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 107,1 tỷ đồng, giảm 37,7%.

Năm 2023, Công ty Long Hậu đặt kế hoạch kinh doanh với doanh thu 902,1 tỷ đồng, tăng 28,5% so với năm trước và lợi nhuận sau thuế dự kiến là 127,05 tỷ đồng, giảm 37,7%. Như vậy, kết thúc 9 tháng, Công ty đã hoàn thành 84,3% kế hoạch lợi nhuận năm.

Có thể thấy, mảng cho thuê đất đã phát triển hạ tầng tiếp tục suy giảm, không còn đóng góp đáng kể tới doanh thu cho Công ty sẽ khiến ngay lập tức báo cáo doanh thu và lợi nhuận lao dốc.

Công ty Long Hậu chia sẻ thêm, Công ty chỉ còn đất công nghiệp thương phẩm tại KCN Long Hậu 3 (giai đoạn I) khai thác từ năm 2019 và kinh doanh dự kiến đến năm 2025 với quỹ đất còn lại khá hạn chế. Trong khi đó, các dự án KCN mới gồm KCN Long Hậu mở rộng giai đoạn II (90 ha), Dự án KCN An Định tại Vĩnh Long (200 ha) với kế hoạch dự kiến đầu năm 2025 mới có đất thương phẩm để kinh doanh.

Chính vì vậy, trong năm 2023, Công ty Long Hậu tiếp tục tập trung bồi thường giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích còn lại tại Dự án KCN Long Hậu 3 (giai đoạn I) tạo quỹ đất liền mảnh đưa vào kinh doanh; hoàn thành thủ tục pháp lý về việc chấp thuận chủ trương đầu tư tại KCN Long Hậu mở rộng giai đoạn II, KCN An Định.

Trong nhiều năm trở lại đây, Công ty Long Hậu là một trong số ít doanh nghiệp liên tục lên kế hoạch đầu tư lớn, nhưng thực tế giải ngân rất thấp. Cụ thể, năm 2021, Công ty Long Hậu đặt kế hoạch giải ngân 1.033,98 tỷ đồng, thực tế giải ngân 77,97 tỷ đồng, tỷ lệ giải ngân là 8%; năm 2022, kế hoạch giải ngân 1.505 tỷ đồng, thực tế giải ngân 156,1 tỷ đồng, đạt tỷ lệ 10%.

Có thể thấy, việc đặt kế hoạch giải ngân lớn, nhưng do thủ tục pháp lý, dự án chậm triển khai, cũng như chi phí đền bù dự án ngày một tăng sẽ khiến hiệu quả kinh doanh giảm mạnh.

Chi phí treo KCN Long Hậu 1 vẫn chưa ghi nhận

Công ty Long Hậu đang còn đối mặt với chi phí đền bù tăng thêm đối với Dự án KCN Long Hậu 1 trong nhiều năm và vẫn chưa được ghi nhận.

Việc đặt kế hoạch giải ngân lớn, nhưng do thủ tục pháp lý, Dự án chậm triển khai, chi phí đền bù ngày một tăng khiến hiệu quả kinh doanh giảm mạnh.

Trong đó, kiểm toán Báo cáo tài chính năm 2022 cho thấy, công ty mẹ chưa ghi nhận nghĩa vụ hoàn trả chi phí bố trí tái định cư của Dự án KCN Long Hậu 1 cho Công ty TNHH MTV Phát triển công nghiệp Tân Thuận (Công ty Tân Thuận) và tại Báo cáo tài chính kiểm toán bán niên năm 2023, một lần nữa kiểm toán nhấn mạnh điều này.

Ngày 15/8/2007, Công ty Long Hậu nhận được văn bản về việc hoàn trả các khoản chi phí do Công ty Tân Thuận (doanh nghiệp nhà nước sở hữu 48,67% vốn điều lệ tại Long Hậu) đã chi trước đây để phát triển dự án là 58,15 tỷ đồng (Công ty Long Hậu đã thanh toán theo yêu cầu Tân Thuận năm 2007).

Năm 2018, Công ty Long Hậu tạm ứng thêm 65 tỷ đồng liên quan tới chi phí tái định cư và ký hợp đồng hoàn trả chi phí Dự án Long Hậu 1. Tuy nhiên, Tân Thuận đã gửi văn bản mới tới Công ty Long Hậu các ngày 3/7/2020, 12/11/2021 và ngày 12/4/2022 về số tiền hoàn trả chi phí bố trí tái định cư cho Dự án KCN Long Hậu 1 với số tiền 328,7 tỷ đồng. Tính tới 31/12/2022, Long Hậu chưa ghi nhận chi phí bố trí tái định cư này vào báo cáo.

Tại thời điểm ngày 30/9/2023, Công ty Long Hậu đang ghi nhận 60 tỷ đồng phải thu khác ngắn hạn đối với Công ty Tân Thuận. Trong đó, Công ty cho biết đây là khoản tạm ứng cho Tân Thuận nghĩa vụ hoàn trả chi phí bố trí tái định cư cho Dự án KCN Long Hậu 1 với số tiền là 59,18 tỷ đồng (chưa bao gồm VAT) theo thỏa thuận nguyên tắc ký kết giữa hai bên. Hiện tại, Công ty Long Hậu đang làm việc với Công ty Tân Thuận về toàn bộ chi phí bố trí tái định cư của dự án.

Như vậy, ước tính chi phí đền bù thêm Dự án KCN Long Hậu 1 là 206 tỷ đồng, bằng 98,6% lợi nhuận năm 2022.

Kể từ khi niêm yết năm 2010 tới nay, chưa năm nào lợi nhuận Công ty vượt qua 328,7 tỷ đồng. Trong đó, lợi nhuận lớn nhất đạt được là năm 2021 khi ghi nhận 296 tỷ đồng và năm 2022 đạt 203,91 tỷ đồng.

Có thể thấy, chi phí đền bù Dự án Long Hậu 1, với tổng số tiền 328,7 tỷ đồng đang là một khoản chi phí treo, có thể sẽ phải ghi nhận trong tương lai và khi ghi nhận sẽ có thể dẫn tới kết quả kinh doanh của năm tài chính đó lao dốc hoặc thậm chí lỗ trong năm báo cáo nếu phải ghi nhận trong kỳ mà lợi nhuận thấp điểm như từ năm 2010 đến năm 2020.