Thị trường căn hộ miền Trung đang chứng kiến một cuộc cải tổ mạnh mẽ về tư duy phát triển sản phẩm, tập trung tại Đà Nẵng và Nha Trang. Thay vì phụ thuộc vào dòng căn hộ du lịch (Condotel) truyền thống, các chủ đầu tư đã chuyển hướng sang các dự án căn hộ phân khúc cao cấp với pháp lý sở hữu lâu dài, xác lập tiêu chuẩn sống mới tại các đô thị biển.

Theo khảo sát của CBRE (đơn vị chuyên về dịch vụ và đầu tư BĐS toàn cầu), giai đoạn 2024–2025, Đà Nẵng ghi nhận “cú hích” lớn với tổng nguồn cung hơn 8.000 căn hộ mới ra mắt. Trong khi đó, giai đoạn trước năm 2024, mỗi năm Đà Nẵng chỉ có khoảng chưa tới 1.000 căn hộ chào bán mới.

Đáng kể là nguồn cung căn hộ gia tăng kéo theo mức giá tăng và đang neo ở mức cao. Theo khảo sát, nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng luỹ kế tính đến quý I/2026 ghi nhận 16.000 căn, tương đương 5% của TP.HCM. Mức giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 83 triệu đồng/m2. Dù giá neo cao, tỷ lệ bán tích luỹ của toàn thị trường vẫn đạt 89%.

Các dự án căn hộ hạng sang tập trung ven sông Hàn tại phường Hải Châu và Sơn Trà của Đà Nẵng.

Theo ông Kiệt Võ-Trưởng Bộ phận nhà ở CBRE, đối với dòng sản phẩm thấp tầng, nhà phố và biệt thự, riêng trong quý I/2026, thị trường Đà Nẵng ghi nhận 800 sản phẩm chào bán mới từ đại đô thị Vinhomes Hải Vân Bay (tổng quy mô với hơn 512 ha). Giá bán trung bình thị trường ghi nhận 147 triệu đồng/m2 đất, trong đó trên thị trường sơ cấp vẫn có những sản phẩm có mức giá dao động trên 200 triệu hoặc lên tới 430 triệu đồng/m2 (đất bao gồm công trình trên đất).

Tương tự như thị trường TP.HCM, dòng sản phẩm thấp tầng là dòng sản phẩm giá trị cao với số lượng dự án chào bán mới từng năm không nhiều.

Nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp đang tăng nhanh tại Đà Nẵng. Trong năm 2025, gần 60% nguồn cung mới đã thuộc phân khúc cao cấp; đặc biệt, bước sang quý 1/2026, 100% giỏ hàng chào bán đều chạm ngưỡng hạng sang. Làn sóng nâng cấp này đã đẩy mức giá trung bình tăng 12% so với cùng kỳ. Dưới áp lực tăng giá, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới hiện duy trì ở mức 50-60%.

Tuy nhiên, cũng theo đại diện CBRE, Đà Nẵng vẫn là “vùng xanh” thu hút dòng tiền nhờ tỷ suất lợi nhuận cho thuê khả quan, được bảo chứng bởi lượng khách du lịch dồi dào và sự sôi động của thị trường lưu trú ngắn ngày. Dự báo những năm tới, thị trường sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung dồi dào, trung bình mỗi năm có thêm 5.000 căn hộ và 2.000 sản phẩm thấp tầng.

Sự hiện diện của các chủ đầu tư đầu bảng và các thương hiệu vận hành quốc tế sẽ tiếp tục nâng tầm vị thế đô thị của thành phố. Về mặt bằng giá bán, sản phẩm căn hộ dự kiến duy trì đà tăng 10-12%. Nguyên nhân chính theo ông Kiệt Võ là do hiệu ứng đến từ định hướng phát triển sản phẩm trung – cao cấp và sự khan hiếm của quỹ đất tại các vị trí trung tâm, ven sông, sát biển.

Trong khi đó, ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, giá bán dự kiến sẽ tăng trưởng bền vững và chậm lại (khoảng 3-5%) do nguồn cung từ các đại đô thị vệ tinh đang dồi dào, giúp giảm áp lực giá cho người mua có nhu cầu ở thực.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam: “Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vay đang neo cao và tệp khách hàng chủ yếu là nhà đầu tư, bài toán hấp thụ trở thành ưu tiên hàng đầu. Các chủ đầu tư cần có những chiến lược thận trọng để cân bằng giữa giá bán và khả năng chi trả của thị trường”.

Nói về sự gia tăng nhanh chóng số căn hộ hạng sang, cả ông Kiệt Võ và bà Dương Thùy Dung đều có chung một cảm nhận đang có sự lệch pha thị trường, điều này nếu không có sự điều chỉnh kịp thời sẽ dẫn đến giá mua cao nhưng giá trị cho thuê sẽ giảm dần vì đa số khách hàng phân khúc này đến từ các nhà đầu tư.