Các dự án bất động sản đang bám theo những công trình giao thông để phát triển (Ảnh: Gia Anh)

Nguồn cung mới tập trung dọc các trục đường

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services, từ năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Tây Ninh, Đồng Nai tiếp tục tập trung dọc các tuyến giao thông lớn, gồm đường vành đai, quốc lộ và metro.

Số liệu cho thấy, nguồn cung mới tập trung dọc các trục giao thông liên vùng. Trong đó, khu vực Vành đai 2 có gần 7.000 sản phẩm nhà ở đang triển khai; Vành đai 3 ghi nhận 11.066 sản phẩm và Vành đai 4 có khoảng 15.469 sản phẩm. Riêng trục Quốc lộ 13, kết nối TP.HCM với Bình Dương trước đây, có hơn 11.090 sản phẩm bất động sản đang triển khai. Hàng chục ngàn căn hộ khác cũng đang được phát triển quanh Quốc lộ 1K, cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn và tuyến metro số 2 tại Bình Dương trước đây.

Số liệu cũng cho thấy nguồn cung bất động sản dọc các tuyến giao thông tăng mạnh sau khi các công trình được triển khai. Theo Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn 2020-2025, khu vực TP.HCM và vùng ven quanh các tuyến Vành đai 2, 3 và 4 có 324 dự án chung cư. Đến nay, con số này đã tăng lên khoảng 1.050 dự án, phần lớn nằm trong bán kính 20-40 km tính từ trung tâm, dọc các tuyến Vành đai 3 và 4.

Trong trung và dài hạn, bất động sản bám hạ tầng được dự báo tiếp tục là xu hướng chủ đạo khi đầu tư công được đẩy mạnh và mô hình đô thị đa trung tâm dần hình thành. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chỉ thực sự phát huy vai trò khi được kết nối đồng bộ với nhà ở, việc làm và các tiện ích thiết yếu.

Tại khu vực dọc tuyến metro số 2, từ nút giao Quốc lộ 13 - Quốc lộ 1K thuộc Bình Dương (cũ), giai đoạn 2020-2024 chỉ có 5 dự án được hình thành. Từ năm 2025 đến nay, khoảng 20 dự án mới đã xuất hiện như Diamond Sky, Happi One Mori, Ava Center, Habitat, A&T Saigon Riverside, Thuận An 1 & 2, One Era, Bcons New Sky, Emerald Garden View, Hồ Gươm Xanh...

Tương tự, dọc tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, trước khi tuyến đường được xây dựng, số lượng dự án bất động sản còn hạn chế. Sau khi tuyến cao tốc được đưa vào khai thác, nhiều dự án mới bắt đầu được công bố. Năm 2026, Tập đoàn Five Star Group công bố triển khai dự án Five Eco City, quy mô 660 ha, gồm nhà phố, biệt thự và chung cư.

Ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc Five Star Group cho biết, sau khi tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành đi qua khu vực, chủ đầu tư đã bắt tay phát triển dự án, trong đó dự kiến đưa các sản phẩm chung cư vào triển khai trong quý IV/2026.

Dọc Quốc lộ 1K và cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn, các tuyến giao thông kết nối TP.HCM với khu vực Bình Dương (cũ) và Đồng Nai, hàng loạt dự án chung cư của các chủ đầu tư như Bcons, Phú Đông Group, Hưng Thịnh, TBS Group, Gamuda Land, Lê Phong và An Gia đã được triển khai từ năm 2024 đến nay, với tổng quy mô hàng chục ngàn căn.

Đáng chú ý, kế hoạch năm 2027 của các doanh nghiệp như Vạn Xuân Group, Phú Đông Group và Bcons cho thấy nhiều dự án mới tiếp tục tập trung dọc các tuyến giao thông này, với tổng nguồn cung dự kiến hơn 7.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư.

Không chỉ nguồn cung tăng, giá bất động sản quanh các tuyến giao thông cũng đi lên. Ghi nhận thực tế cho thấy, tại khu vực Quốc lộ 13, giá nhà ở từ mức 35-40 triệu đồng/m2 năm 2025 đã tăng lên 55-70 triệu đồng/m2. Tại các tuyến đường khác, giá cũng tăng khoảng 20-30%.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn thị trường bất động sản (Savills TP.HCM) cho rằng, khi giá nhà tại khu vực trung tâm duy trì ở mức cao, người mua phải cân nhắc kỹ hơn giữa vị trí, khả năng kết nối và khả năng chi trả. Đây cũng là lúc hạ tầng trở thành yếu tố quan trọng, góp phần mở rộng không gian phát triển của thị trường nhà ở.

Khoảng cách đến trung tâm vẫn có ý nghĩa, nhưng không còn là tiêu chí duy nhất. Những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi hơn, thời gian di chuyển được rút ngắn và giá nhà dễ tiếp cận có thể trở thành lựa chọn thay thế cho người mua ở thực.

Xu hướng này được phản ánh trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch tại TP.HCM. Ở phân khúc nhà thấp tầng, gần như toàn bộ nguồn cung mới đến từ khu vực ngoại vi, trong khi hai khu đô thị quy mô lớn ở phía Bắc và phía Nam chiếm hơn 90% lượng giao dịch toàn thị trường.

Về dài hạn, nguồn cung từ các đại đô thị và khu vực vùng ven gắn với hạ tầng có thể mở rộng lựa chọn cho người mua ở thực, với mức giá phù hợp hơn. Theo bà Hương, lợi thế vị trí ngày càng được đánh giá không chỉ qua khoảng cách đến trung tâm, mà còn qua khả năng kết nối, mức giá và chất lượng môi trường sống.

Hạ tầng giao thông cần đi đôi với tiện ích đô thị

TS. Vũ Xuân Dũng, Giám đốc khối Thiết kế 2 (Tập đoàn Bcons) cho rằng, giai đoạn 2025-2030, khu vực phía Nam chứng kiến hàng loạt công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn được triển khai, từ Vành đai 3, Vành đai 4, đến các tuyến metro và trục giao thông liên vùng. Đây là những điều kiện quan trọng để mở rộng không gian phát triển.

Tuy nhiên, giao thông mới giải quyết bài toán kết nối. Việc người dân có lựa chọn đến sinh sống và gắn bó lâu dài hay không còn phụ thuộc nhiều vào hạ tầng xã hội.

“Một khu vực có đường sá thuận lợi nhưng thiếu trường học, cơ sở y tế, trung tâm thương mại và các dịch vụ thiết yếu thì chưa thể tạo thành một môi trường sống hoàn chỉnh. Do đó, tôi cho rằng, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải được quy hoạch, đầu tư đồng bộ ngay từ đầu, chứ không thể làm giao thông trước rồi mới tính đến các tiện ích phục vụ người dân”, ông Dũng nói.

Cũng theo ông Dũng, việc phát triển đô thị cần xuất phát từ nhu cầu thực tế của từng nhóm cư dân. Gia đình trẻ cần nhà ở vừa túi tiền, pháp lý minh bạch; chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp cần nơi ở thuận tiện đi lại; sinh viên, giảng viên cần môi trường sống gần trường đại học và hệ thống giao thông công cộng. Mỗi nhóm có nhu cầu riêng, do đó sản phẩm đô thị cũng cần được phát triển phù hợp.

Ông Dũng cho rằng, doanh nghiệp tư nhân có thể góp thêm nguồn lực cùng Nhà nước giải quyết bài toán đô thị, nhất là trong phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả và các tiện ích thiết yếu. Điều quan trọng là đặt nhu cầu của người dân làm trung tâm, để đô thị không chỉ mở rộng về quy mô, mà còn thực sự trở thành nơi đáng sống.

Về phần mình, ông Lê Nguyễn Bảo Trọng, Giám đốc phòng Kinh tế - Kỹ thuật (Tập đoàn Becamex) nhận định, TP.HCM đang đứng trước 4 điểm nghẽn cấu trúc cần giải quyết, gồm hạ tầng mạng lưới kết nối, không gian đô thị, sự kết hợp giữa nguồn nhân lực với khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo, cùng cơ chế kết nối các nguồn lực. Các vấn đề này có mối liên hệ chặt chẽ, đòi hỏi TP.HCM phải có cách tiếp cận đồng bộ trong quá trình phát triển.

“Bài toán đặt ra hiện nay không chỉ là giải quyết từng vấn đề riêng lẻ hay triển khai thêm các dự án, mà cần thay đổi cách thức phát triển, từ phát triển từng khu vực sang phát triển theo hệ sinh thái, từ tháo gỡ các điểm nghẽn đơn lẻ sang giải quyết đồng bộ hạ tầng, cơ chế và nguồn lực”, ông Trọng nhấn mạnh.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh khẳng định, xu hướng phát triển bất động sản bám hạ tầng đang góp phần tái cấu trúc không gian đô thị theo hướng đa trung tâm, giảm áp lực cho khu vực lõi. Tuy nhiên, hiệu quả chỉ đạt được khi phát triển nhà ở đi kèm quy hoạch đồng bộ về hạ tầng xã hội, việc làm và dịch vụ. Nếu thiếu những yếu tố này, nguy cơ hình thành các khu đô thị kém sức sống vẫn hiện hữu.

Trong trung và dài hạn, bất động sản bám hạ tầng được dự báo tiếp tục là xu hướng chủ đạo khi đầu tư công được đẩy mạnh và mô hình đô thị đa trung tâm dần hình thành. Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chỉ thực sự phát huy vai trò khi được kết nối đồng bộ với nhà ở, việc làm và các tiện ích thiết yếu.

Điều này đồng nghĩa, lợi thế của thị trường không còn đơn thuần nằm ở việc dự án gần đường lớn hay đón đầu các công trình giao thông, mà còn ở khả năng hình thành những khu đô thị có đầy đủ điều kiện sống. Đây cũng sẽ là yếu tố quyết định sức hấp dẫn và tính bền vững của bất động sản phía Nam trong giai đoạn tới.