Hạ tầng dẫn đường cho giá trị bền vững

Theo báo cáo quý III/2025 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS -FERI), thị trường bất động sản đã thoát đáy và đang bước vào giai đoạn củng cố khi nguồn cung sơ cấp tăng 20% theo quý, tỷ lệ hấp thụ đạt 30–35%, tín dụng bất động sản tăng 39% so với cùng kỳ.

Sự trở lại của dòng vốn cho thấy niềm tin đang hồi phục và dòng tiền đang hướng về những khu vực có nền tảng thật: hạ tầng rõ, pháp lý minh bạch, nhu cầu ở thực cao. Trong số đó, khu Đông Bắc TP.HCM (gồm TP. Thủ Đức, Dĩ An và Thuận An cũ) đang là điểm sáng.

Quốc lộ 13 giữ vai trò xương sống nâng cấp hạ tầng đô thị Đông Bắc TP.HCM

Theo các chuyên gia, nếu nhìn từ không gian kinh tế, đây chính là “vệ tinh cấp một” của TP.HCM. Tương tự mối quan hệ giữa Yokohama với Tokyo hay Suwon với Seoul khi có điểm chung là gần trung tâm, có công nghiệp - dịch vụ. Đặc biệt là đang nâng cấp hạ tầng đô thị lên tầm khu vực.

Tại khu Đông Bắc TP.HCM, trục Quốc lộ 13 giữ vai trò xương sống cho quá trình chuyển mình ấy. Tuyến đường đang được mở rộng lên 8 -10 làn xe, đồng theo kế hoạch sẽ đón 2 tuyến metro quan trọng: Metro số 1 kéo dài đến Thành Phố Mới, và Metro số 2 nối khu Đông Bắc và trung tâm TP.HCM. Đây không chỉ là dự án giao thông, mà là “đường biên phát triển” của cả vùng đô thị mở rộng.

Theo quy hoạch mới, khu vực dọc metro được áp dụng cơ chế TOD (Transit Oriented Development), phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng. Cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần, khuyến khích mô hình tổ hợp đa chức năng.

Bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia Savills Việt Nam cho biết, khi hạ tầng và quy hoạch cùng được triển khai đồng bộ, đô thị sẽ giãn dân tự nhiên. Giá trị bất động sản không còn là cuộc chơi đầu cơ, mà là câu chuyện chính sách và phát triển xã hội.

Nói cách khác, Quốc lộ 13 đang trở thành “đại lộ blue-chip”, nơi giá trị không còn đo bằng mét vuông đất, mà bằng khả năng kết nối, chất lượng hạ tầng và độ bền pháp lý.

“Blue-chip” bất động sản dần hình thành

 Thị trường 2025 chứng kiến sự chuyển hướng mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư. Lãi suất mua nhà giảm còn khoảng 6 - 7 %/năm, trong khi kênh vàng và chứng khoán biến động khiến bất động sản hạ tầng vững chắc trở lại vị thế trú ẩn an toàn.

Kết quả nghiên cứu của DXS -FERI cho thấy, 28% nhà đầu tư xem bất động sản là kênh tích sản chính. Theo đó, dòng tiền không còn “chạy theo cơn sốt”, mà chọn tài sản có giá trị sử dụng thực, có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Tuy nhiên chỉ những khu vực gắn hạ tầng, pháp lý hoàn thiện và có nhu cầu ở thực mới được coi là “blue-chip”. Dòng tiền đang nói rõ điều đó. Theo hướng này, trục Quốc lộ 13 đang hội tụ đầy đủ tiêu chí của một tài sản “blue-chip” khi sở hữu vị trí chiến lược, dòng tiền thật, và tính thanh khoản cao. Nơi đây kết nối trực tiếp trung tâm TP.HCM, kề cận các khu công nghiệp VSIP, Sóng Thần và được bao quanh bởi các tuyến vành đai và metro.

Không phải ngẫu nhiên, giới đầu tư ví khu vực này là “mắt xích đầu tiên của vành đai giá trị vùng TP.HCM” và các doanh nghiệp cũng nhanh chóng dịch chuyển về đây để phát triển dự án. Có thể kể đến một số dự án đang chú ý như: La Pura, TT Avio, The Felix, Lavita Thuận An, Hồ Gươm Xanh… Sự xuất hiện của những dự án này đang giúp khu vực Đông Bắc TP.HCM định hình diện mạo mới, từ “phố công nghiệp” sang “đô thị tài sản”.

Kết hợp cùng với Quốc lộ 13, hệ thống metro qua Đông Bắc sẽ tạo bước đệm tăng giá hấp dẫn cho khu vực.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là bước tiến tự nhiên khi dịch chuyển cơ cấu từ công nghiệp - sản xuất sang dịch vụ - đô thị hóa, đón đầu làn sóng giãn dân và mở rộng vùng đô thị TP.HCM.

TS.Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho biết, trước sáp nhập, Bình Dương nằm ở phía Bắc và Đông Bắc TP HCM, là cửa ngõ giao thương quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tăng trưởng GRDP của địa phương năm 2024 đạt 6,15%, quy mô kinh tế xấp xỉ 500.000 tỷ đồng, cao thứ ba cả nước, chỉ sau TP.HCM và Hà Nội. Công nghiệp, xây dựng đóng góp hơn 60% GRDP, đồng thời khu vực dịch vụ mở rộng nhanh, cho thấy địa phương đang đa dạng hóa cơ cấu kinh tế.

Sau sáp nhập, nơi đây là một phần của "siêu đô thị" TP.HCM mới, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đặc biệt là kinh tế tư nhân và nâng cao chất lượng hạ tầng đô thị. Sự dịch chuyển này tạo dư địa mới cho bất động sản, đặc biệt tại khu Đông Bắc, nơi được xem như cửa ngõ nối lõi trung tâm với các khu công nghiệp.

Các chuyên gia khác cũng cho rằng, trong tương lai, đây không còn là vùng đệm, mà là vùng giá trị, nơi nhà đầu tư dài hạn có thể yên tâm tích sản. Khi metro chạy qua, khi vành đai khép kín, khi đô thị phát triển theo hướng TOD, những tài sản “ngang metro, sát hạ tầng” sẽ trở thành “cổ phiếu hạng A” của thị trường địa ốc Việt Nam.