Công cụ mới nhất của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc mà cũng có thể là công cụ mạnh nhất cho đến nay, là cung cấp khoản tín dụng giá rẻ trị giá 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 41 tỷ USD) cho các ngân hàng thương mại để cấp vốn cho chính quyền địa phương mua những ngôi nhà chưa bán được, theo ghi nhận của Bloomberg.

Mục tiêu của gói tín dụng này là giảm bớt nguồn cung nhà ở dư thừa của thị trường tỷ dân và giảm bớt căng thẳng về dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản trong nước.

Doanh số bất động sản Trung Quốc tiếp tục giảm sâu, bất luận các nỗ lực chính sách trước đó. Nguồn: Bloomberg Intelligence

Chương trình cho vay lại kể trên là động thái mới nhất trong một loạt các chương trình do Ngân hàng Trung ương Trung Quốc thiết lập để đối phó với suy thoái bất động sản và hầu hết các chương trình hỗ trợ đó vẫn đang được thực hiện. Nhiều trong số các chương trình đó đã gặp khó khăn khi mới bắt đầu thực hiện. Chẳng hạn, một kế hoạch thí điểm được triển khai ở 8 thành phố vào năm ngoái đã không nhận được sự quan tâm nhiều từ các ngân hàng và chính quyền địa phương ở Trung Quốc.

Mặt khác, các nhà kinh tế cho rằng tổng lượng tín dụng mà Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cung cấp vẫn không đủ để hoàn thành công việc cứu trợ. Bloomberg Economics khuyến nghị rằng chương trình cho vay lại nêu trên có thể phải tăng gấp đôi quy mô trước cuối năm nay. Các nhà phân tích của BNP Paribas cho biết rằng các nhà đầu tư đang hy vọng rằng khoản tài trợ lên tới 3.000 tỷ nhân dân tệ cuối cùng sẽ được giải phóng, bởi họ cho rằng mọi thứ mà Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã làm cho đến nay "có lẽ chỉ là sự khởi đầu".

Trung Quốc cũng đang huy động các ngân hàng thương mại vào công cuộc giải cứu bất động sản. China Vanke - "ông lớn" bất động sản được nhà nước Trung Quốc hậu thuẫn - đang đàm phán trước với các tổ chức cho vay về khoản tín dụng 50 tỷ nhân dân tệ, vài tuần sau khi nhận được khoản vay hợp vốn 20 tỷ nhân dân tệ. Những đề xuất tín dụng đó được China Vanke đưa ra sau khi các cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc chỉ đạo các ngân hàng thương mại hỗ trợ doanh nghiệp này, bởi các nhà đầu tư ngày càng lo ngại China Vanke đang phải đối mặt với tình trạng khủng hoảng thanh khoản và có thể vỡ nợ.

Tuy nhiên, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc vẫn là trung tâm của các gói cứu trợ. Theo quan điểm của Bắc Kinh, việc sử dụng các công cụ tiền tệ - trái ngược với việc bơm tiền trực tiếp của chính phủ thông qua chi tiêu tài chính - có một số ưu điểm chính. Các chương trình cho vay của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc có thể được mở rộng nhanh chóng, cho phép các cơ quan chức năng phản ứng trong trường hợp suy thoái mạnh hơn. Ngược lại, việc huy động vốn thông qua việc bán trái phiếu chính phủ cần được cơ quan lập pháp Trung Quốc phê duyệt mà cơ quan này thường đề ra kế hoạch phát hành hàng năm vào dịp đầu năm.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng Trung Quốc có thể cũng cần đến các công cụ tài chính. Tổ chức này khuyến nghị Bắc Kinh nên cung cấp tài chính để giúp các nhà phát triển bất động sản hoàn thành các dự án nhà ở đã bán trước và chưa hoàn thiện hoặc bồi thường cho những người đã mua chúng. Điều đó sẽ "mở đường cho sự rút lui của các nhà phát triển bất động sản mất khả năng thanh toán khỏi thị trường", phó giám đốc điều hành thứ nhất của IMF Gita Gopinath nhận định.

Dưới đây là những biện pháp đòn bẩy mà Ngân hàng Trung ương Trung Quốc áp dụng để hỗ trợ thị trường nhà ở.

1. Cho vay mua lại nhà ở giá rẻ

Hạn ngạch: 300 tỷ nhân dân tệ

Cách thức thực hiện: Các ngân hàng thương mại cung cấp các khoản vay cho chính quyền địa phương để mua lại những căn hộ đã hoàn thiện và chưa bán được. Đối với mỗi khoản vay được cấp, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cung cấp 60% tiền gốc với lãi suất ưu đãi 1,75%.

Điều kiện áp dụng: Chính quyền địa phương phải nhanh chóng chuyển đổi các căn hộ thành nhà ở trợ cấp để cho thuê hoặc bán nhanh.

Phạm vi áp dụng: 21 ngân hàng cấp quốc gia và tất cả các thành phố, trên cơ sở tự nguyện

Chương trình cho vay lại sẽ kết hợp một kế hoạch thí điểm ở 8 thành phố với hạn ngạch 100 tỷ nhân dân tệ. Các tuyên bố của Ngân hàng Trung ương Trung Quốc và thông tin truyền thông cho thấy rằng chỉ một phần nhỏ trong nguồn tín dụng trên đã được giải ngân. Các nhà đầu tư có thể không nhận được thông tin cập nhật về tiến độ của chương trình cho vay mới cho đến tháng 7 tới - thời điểm mà Ngân hàng Trung ương Trung Quốc thường công bố bảng phân tích quý II/2024 về các công cụ mục tiêu của mình.

2. Cho vay bổ sung có cam kết (PSL) cho "ba dự án lớn"

Lượng phát hành: 500 tỷ nhân dân tệ

Cách thức thực hiện: Ba ngân hàng định hướng chính sách của Trung Quốc tiến hành cho vay đối với các dự án xây dựng nhà ở giá rẻ, cải tạo các làng đô thị và xây dựng các công trình công cộng ở các thành phố. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cung cấp 100% tiền gốc với lãi vay là 2,25% (tính đến tháng 3) cho các đơn vị cho vay nhưng các đơn vị này phải cầm cố trái phiếu cao cấp hoặc khoản vay làm tài sản thế chấp. Không giống như cơ chế cho vay lại, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cung cấp tín dụng trả trước trong chương trình này và không rõ số tiền mặt đã được cho vay đối với các dự án nhà ở.

Phạm vi áp dụng: Ngân hàng Phát triển Trung Quốc, Ngân hàng Xuất nhập khẩu Trung Quốc, Ngân hàng Phát triển nông nghiệp Trung Quốc

Chương trình cho vay PSL đã giúp tạo ra bước ngoặt sau cuộc suy thoái nhà ở gần đây nhất của Trung Quốc vào năm 2015 và cho đến vài tháng trước đây cũng được coi là một công cụ quan trọng vào thời điểm này. Nhưng tác động của nó tỏ ra rất hạn chế, có lẽ một phần là do các nhà hoạch định chính sách đang tập trung nhiều hơn vào việc tìm kiếm người mua những ngôi nhà chưa bán được hơn là xây những ngôi nhà mới.

Theo Cơ quan Thống kê Quốc gia Trung Quốc, "ba dự án lớn" đã đóng góp 0,6 điểm phần trăm vào tăng trưởng đầu tư bất động sản trong quý I/2024, nhưng không đủ để xoay chuyển cục diện thị trường. Đầu tư bất động sản ở Trung Quốc vẫn giảm gần 8% so với một năm trước. So với giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2018, một dự án cải tạo khu nhà ở ổ chuột do chương trình PSL cấp vốn đã chiếm khoảng 15% tổng vốn đầu tư nhà ở trong giai đoạn này, theo BNP Paribas.

3. Cho vay lại để bàn giao dự án nhà ở

Lượng phát hành: 9 tỷ nhân dân tệ (tính đến tháng 3)

Hạn ngạch: 200 tỷ nhân dân tệ

Cách thức thực hiện: Các ngân hàng cung cấp vốn vay cho các dự án nhà ở bị chậm tiến độ để chủ đầu tư bàn giao kịp thời cho bên mua. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cung cấp cho người cho vay số tiền bằng 100% tiền gốc của khoản vay mà không mất phí.

Phạm vi áp dụng: 6 đến 18 ngân hàng cấp quốc gia

Chương trình này được triển khai từ tháng 12/2022, trong nỗ lực chung nhằm đảm bảo những ngôi nhà chưa hoàn thiện được hoàn thành và bàn giao. Một chương trình tương tự khác được triển khai cùng năm là "các khoản vay đặc biệt" do các ngân hàng chính sách cấp cho các dự án bị đình trệ. Theo cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc, gần như toàn bộ 350 tỷ nhân dân tệ có sẵn trong chương trình đó đã được triển khai vào cuối năm ngoái.

4. Cho vay lại trong M&A bất động sản

Lượng phát hành: 21 tỷ nhân dân tệ (tính đến tháng 3)

Hạn ngạch: 80 tỷ nhân dân tệ

Cách thức thực hiện: 5 công ty quản lý nợ xấu lớn nhất Trung Quốc tiến hành mua bán và sáp nhập (M&A) các dự án của các nhà phát triển bất động gặp khó khăn. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cung cấp vốn bằng 50% khoản đầu tư thực tế của họ với lãi suất 1,75%

Chương trình này được thiết lập vào tháng 1/2023 và hiện đã hết hạn, theo bản phân tích mới nhất về các công cụ cấu trúc do Ngân hàng Trung ương Trung Quốc công bố vào tháng 4. Việc tiếp nhận vốn vay bị hạn chế có thể là do lo ngại về những tổn thất tiềm tàng giữa các công ty quản lý nợ, vốn coi những vụ sáp nhập như vậy là có rủi ro cao trong bối cảnh thị trường nhà ở ngày càng chuyển biến xấu.