"Room" tín dụng được tính theo công thức mới

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn gửi các TCTD về việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng tối đa đến ngày 31/12/2026 được xác định theo công thức mới, trong đó hệ số nhân chỉ còn 2,6%, thấp hơn đáng kể so với mức 3,5% áp dụng năm 2025.

Cụ thể cách tính như sau: Dư nợ tín dụng tối đa đến ngày 31/12/2026 = Dư nợ tín dụng ngày 31/12/2025 + [(Điểm xếp hạng năm 2024 x 2,6%) x (Dư nợ tín dụng ngày 31/12/2025 - Dư nợ tín dụng vượt chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng Ngân hàng Nhà nước thông báo năm 2025 (nếu có))] - Các khoản bán dư nợ tín dụng thực hiện bán trong năm 2026 và chưa thu tiền đến thời điểm tính dư nợ tín dụng (nếu có).

Ước tính, dựa trên điểm xếp hạng năm 2024 của các ngân hàng dao động quanh 1-5 điểm và phổ biến các ngân hàng được xếp hạng mức 4 - 5 điểm, thì mức tăng trưởng tín dụng sẽ quanh mức từ 9.x-13% và phần nhiều sẽ tăng ở mức 12-13%. Các ngân hàng nhận chuyển giao các ngân hàng kiểm soát đặc biệt như VCB, MBB, HDB, VPB sẽ được ưu tiên tăng trưởng tín dụng hơn.

NHNN cũng yêu cầu, trong 3 tháng đầu năm 2026, TCTD phải đảm bảo tốc độ tăng trưởng tín dụng không vượt quá 25% chỉ tiêu cả năm và đảm bảo khả năng cân đối vốn.

Kiểm soát tín dụng bất động sản

Với tín dụng bất động sản, NHNN yêu cầu tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của từng TCTD trong năm 2026 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức tín dụng đó so với cuối năm 2025. 

NHNN sẽ theo dõi, đánh giá tình hình tăng trưởng tín dụng nói chung và  tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của từng TCTD. Nếu TCTD không tuân thủ các chỉ đạo nêu trên, NHNN sẽ xem xét giảm trừ chỉ tiêu  tăng trưởng tín dụng trong năm.

Các TCTD triển khai hoạt động tín dụng tuân thủ đúng quy định pháp luật, phù hợp với năng lực quản trị rủi ro, tình hình thanh khoản và khả năng huy động vốn. Đảm bảo duy trì các tỷ lệ an toàn, đặc biệt là tỷ lệ an toàn về thanh khoản và khả năng chi trả. Nâng cao chất lượng tín dụng, sử dụng vốn đúng mục đích, hiệu quả, hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh và gia tăng, đảm bảo an toàn hoạt động.

Giải pháp này của NHNN nhằm tập trung vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng của nền kinh tế. Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ. TCTD chịu trách nhiệm tổ chức, giám sát thực hiện để đảm bảo an toàn hoạt động và an ninh hệ thống ngân hàng.

NHNN cho biết, trong năm 2026 sẽ tiếp tục theo dõi sát diễn biến và tình hình thực tế để điều hành tăng trưởng tín dụng chủ động, linh hoạt. Mục tiêu nhằm hỗ trợ hệ thống TCTD cung ứng vốn phục vụ nền kinh tế, đảm bảo an toàn hệ thống, gắn với ổn định kinh tế vĩ mô và kiểm soát lạm phát. Trên cơ sở đánh giá diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát và tăng trưởng tín dụng của các TCTD, NHNN sẽ chủ động rà soát, điều chỉnh tăng hoặc giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của TCTD phù hợp với tình hình thực tiễn khi cần thiết. Các TCTD không cần có văn bản đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu  tăng trưởng tín dụng gửi NHNN.

Hiện dư nợ cho vay bất động sản đã vượt 4 triệu tỷ đồng. Theo VCBS, tính đến cuối quý III/2025, dư nợ tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 35% so với đầu năm. Đáng chú ý, dòng tiền bất động sản giai đoạn vừa qua phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp.

“Chúng tôi cho rằng trong giai đoạn sắp tới dòng chảy tín dụng sẽ tiếp tục tăng mạnh vào kênh kinh doanh bất động sản và tạo điều kiện thuận lợi để gia tăng nguồn cung, từ đó thúc đẩy cầu vay mua nhà để ở/đầu tư khi mức độ biến động của mặt bằng giá bất động sản (chủ yếu là giá nhà ở và chung cư khu vực trung tâm) trở về mức hợp lý hơn”, chuyên gia phân tích VCBS dự báo.

Theo các chuyên gia, tín dụng năm 2026  có thể đạt tăng16%-18% với động lực: Chính sách tiền tệ tiếp tục duy trì nới lỏng hỗ trợ đầu tư công, bất động sản và kinh tế tư nhân; tín dụng tiêu dùng, nhất là cho vay mua nhà hồi phục…

Dù nhận định bất động sản tiếp tục là lĩnh vực hút mạnh tín dụng năm nay, song chuyên gia phân tích cũng cho rằng, đà tăng trưởng sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025 khi NHNN tăng cường các biện pháp kiểm soát tín dụng vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và tập trung vốn tín dụng cho sản xuất kinh doanh.