Quốc hội còn yêu cầu kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; quản lý hiệu quả bất động sản, thị trường chứng khoán… 

Đây không phải là lần đầu tiên, yêu cầu hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên, kiểm soát rủi ro tín dụng, quản lý hiệu quả thị trường bất động sản… được đưa ra trong nghị quyết của Quốc hội. Trong bối cảnh tín dụng đứng trước áp lực tăng trưởng cao để hỗ trợ tăng trưởng 2 con số, thì yêu cầu này càng cấp thiết.

Cùng với mục tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2026, đồng nghĩa nhiều khả năng sẽ có 3,5- 4 triệu tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế. Tuy vậy, rủi ro với nền kinh tế sẽ rất lớn một khi dòng vốn này đi lệch hướng.

Bài học từ Trung Quốc cho thấy, khi tỷ lệ tín dụng bất động sản/tổng dư nợ lên đến 50%, thì rủi ro đổ vỡ là khó lường. Tại Việt Nam, con số thống kê chính thức mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra là hơn 20%, song các chuyên gia cho rằng, nếu tính đầy đủ cả dư nợ tín dụng tiêu dùng, con số thực đang trên 30%.

Một khi tín dụng tiếp tục mở rộng vào những năm tới, trong khi lại thiếu cơ chế kiểm soát hiệu quả tín dụng rủi ro và vốn tiếp tục chảy vào bất động sản, thì tỷ lệ này sẽ sớm tăng lên 40%. Khi đó, việc kiểm soát rủi ro lan truyền sẽ thêm khó.

Theo báo cáo tài chính quý III/2025 của nhiều ngân hàng, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 1/3 tổng dư nợ cho vay. Nếu tính cả cho vay tiêu dùng, tỷ trọng còn cao hơn nhiều.   

Dù mong muốn của Chính phủ là nắn dòng vốn chảy vào sản xuất, kinh doanh, song điều dễ thấy là một luồng vốn đáng kể đang chảy vào lĩnh vực đầu cơ, đặc biệt là đầu cơ bất động sản.

Việc tín dụng bất động sản đang “chảy vòng quanh” giữa ngân hàng với chủ đầu tư dưới dạng ngân hàng cho vay chủ đầu tư xây nhà, sau đó lại cho người mua vay để mua chính sản phẩm đó, rồi chủ đầu tư tiếp tục dùng tiền thu được để mở dự án mới, cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Nói cách khác, rủi ro của thị trường bất động sản đang truyền dẫn sang hệ thống ngân hàng một cách tự nhiên.

Như vậy, nếu không có cơ chế kiểm soát dòng vốn trên một cách hữu hiệu, thì những rủi ro này sẽ lộ rõ trong vài năm tới, khi tỷ trọng tín dụng bất động sản/GDP ngày càng lớn. Mối quan hệ đó cũng khiến giá nhà không thể giảm, bất chấp mọi nỗ lực của Chính phủ.

Hiện tại, Bộ Xây dựng đang chủ trì và phối hợp với các cơ quan liên quan đề xuất Chính phủ thực hiện một số giải pháp như xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản để làm cơ sở xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản; Nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách thí điểm mô hình Trung tâm Giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất; hoàn thiện khung pháp lý, thủ tục để thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia; xây dựng, trình Chính phủ ban hành Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản…

Cho đến nay, trong khi các cơ chế kiểm soát giá bất động sản đạt sự đồng thuận khá cao, thì riêng giải pháp kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn còn tranh cãi. Nhiều ý kiến cho rằng, kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết, song phải tránh can thiệp quá sâu vào hoạt động kinh doanh của ngân hàng, đồng thời phải cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và hỗ trợ tăng trưởng. Việc quan trọng nhất nhằm nắn dòng tín dụng không chảy lệch vào bất động sản vẫn là thúc đẩy môi trường đầu tư kinh doanh, mở rộng thị trường, kích cầu tiêu dùng… từ đó kích thích vốn chảy vào lĩnh vực sản xuất.

Với riêng lĩnh vực bất động sản, giải pháp trước mắt nhằm kiểm soát dòng tín dụng này là phải mở rộng các kênh huy động vốn khác cho doanh nghiệp, đặc biệt là kênh trái phiếu, chứng khoán, tài sản mã hóa… Sau nữa, là tăng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Riêng nỗ lực nhằm minh bạch giao dịch và hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế… được xem là giải pháp sống còn, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp trên không chỉ giúp dòng vốn tín dụng đi đúng hướng, mà còn ngăn chặn rủi ro từ thị trường bất động sản truyền dẫn sang lĩnh vực ngân hàng.