Ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản; Thí điểm bỏ room tín dụng từ năm 2026

Tiêu điểm ngân hàng tuần qua

Ngân hàng rầm rộ cho vay kinh doanh bất động sản, thí điểm bỏ room tín dụng từ năm 2026, Hiệp hội ngân hàng kêu gọi giảm ãi suất, triển vọng giá vàng thời gian tới, bao phu nợ xấu giảm... là tiêu điểm ngân hàng tuần qua.

TIN LIÊN QUAN

Ngân hàng rầm rộ cho vay bất động sản

Tỷ trọng cho vay bất động sản của nhiều ngân hàng nửa đầu năm nay đều bật tăng mạnh. Đặc biệt, tốc độ tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng lên tới 20 - 30%, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, nửa đầu năm nay, bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng.

Đơn cử, tại Techcombank, 6 tháng đầu năm nay, cho vay kinh doanh bất động sản (kể cả tín dụng và trái phiếu) chiếm tới 59% tổng dư nợ tín dụng. Tính cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank lên tới hơn 64% tổng dư nợ toàn ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản (tính riêng tín dụng) hợp nhất của Techcombank đạt 21,5% so với cuối năm 2024 (tăng gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6% của ngân hàng này).

Tại nhiều ngân hàng thương mại khác, cho vay kinh doanh bất động sản trong nửa đầu năm cũng ghi nhận mức tăng rất mạnh. Cụ thể, tại HDBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 16,4%. Tại SHB, dư nợ cho vay bất động sản đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 27,5%, thay vì mức 24,5% cuối năm 2024. Tại MB, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 85.834 tỷ đồng, tăng gần 34% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 9,72% (tăng so với mức 8,26% cuối năm ngoái).

Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính tới cuối tháng 6/2025 tại TPBank tăng 32%, tại PGBank tăng 30%, tại VietBank tăng 19%, tại MSB tăng 15%...

Tính đến ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Không khó lý giải việc các ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản. Các chuyên gia phân tích của SSI Research cho rằng, trong bối cảnh thị trường toàn cầu còn bấp bênh liên quan đến chính sách thuế, động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ bất động sản và hạ tầng. Đây cũng là 2 lĩnh vực nhận được sự quan tâm chính sách ngày càng lớn, phù hợp với nỗ lực của Chính phủ nhằm kích thích nhu cầu trong nước và duy trì đà tăng trưởng kinh tế.

Tuy vậy, ông Trần Ngọc Báu, Tổng giám đốc WiGroup (công ty chuyên cung cấp dữ liệu kinh tế tài chính) cảnh báo, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh trong bối cảnh sản xuất, tiêu dùng còn yếu tiềm ẩn rủi ro dòng chảy tín dụng “lệch pha”.

Lý giải việc tập trung cho vay bất động sản, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ của Techcombank cho biết, nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân rất lớn. Đây là nhu cầu dài hạn và luôn hiện hữu. Lãnh đạo Techcombank cũng khẳng định, nợ xấu (NPL) trong mảng cho vay mua nhà của Techcombank đang được kiểm soát chặt chẽ, duy trì quanh mức 2%. Tỷ lệ này được kiểm soát chặt nhờ chiến lược lựa chọn tài sản đảm bảo ngay từ đầu, cũng như năng lực xử lý tài sản đảm bảo hiệu quả. Các khoản vay có tài sản thế chấp, do đó, tỷ lệ tổn thất thực tế rất thấp.

Dù phía ngân hàng khẳng định rủi ro thấp, song giới chuyên gia vẫn cảnh báo rủi ro. Hiện nay, gói tín dụng cho vay nhà ở xã hội (145.000 tỷ đồng) giải ngân rất chậm, do thiếu nguồn cung. Tín dụng bất động sản tăng mạnh chủ yếu do ngân hàng mạnh tay cho vay các Dự án bất động sản cao cấp. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, bất ổn sẽ xảy ra với cả thị trường bất động sản lẫn ngân hàng.

Năm nay, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP 8,3 - 8,5%. Để thực hiện mục tiêu này, các chuyên gia kinh tế cho rằng, tín dụng cả năm có thể tăng tới 18%, thay vì mục tiêu 16% mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đặt ra từ đầu năm.

Mới đây (ngày 31/7), NHNN thông báo điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo an toàn, hiệu quả.

Theo các chuyên gia kinh tế, năm nay, tín dụng tăng 18 - 20% là phù hợp với tốc độ tăng trưởng GDP và mức độ lạm phát, chưa đến mức “nóng”. Tuy nhiên, mức tăng trưởng tín dụng này chỉ an toàn trong điều kiện dòng vốn được nắn vào lĩnh vực ưu tiên. Ngược lại, nếu tín dụng chảy vào các lĩnh vực đầu cơ như chứng khoán, bất động sản…, thì bong bóng tài sản có thể sẽ hình thành, gây áp lực lên lãi suất, lạm phát, gây rủi ro nợ xấu và bất ổn vĩ mô.

“Nếu dòng vốn được nắn vào các lĩnh vực ưu tiên, tín dụng năm nay chỉ cần tăng 17 - 18% là có thể phục vụ nhu cầu tăng trưởng GDP 8,3 - 8,5%. Tuy nhiên, nếu chảy vào các lĩnh vực đầu cơ như chứng khoán, bất động sản…, thì tín dụng phải tăng trên 20% mới đạt được mục tiêu tăng trưởng GDP 8,3 - 8,5%”, PGS-TS. Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định.

Trong bối cảnh tín dụng bật tăng mạnh, vài tháng gần đây, một số ngân hàng thương mại bắt đầu tăng nhẹ lãi suất huy động ở nhiều kỳ hạn, áp dụng với các khoản tiền gửi lớn.

Trước tình hình này, ngày 4/8, NHNN đã tổ chức cuộc họp với các ngân hàng thương mại, yêu cầu ổn định mặt bằng lãi suất tiền gửi; tiếp tục tiết giảm chi phí hoạt động, tăng cường chuyển đổi số, sẵn sàng chia sẻ một phần lợi nhuận để giảm lãi suất cho vay. Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) cho biết, lãi suất tiền gửi bình quân phát sinh mới chỉ ở mức 4,18%/năm, cơ bản ổn định so với năm 2024. Lãi suất cho vay bình quân giảm còn 6,53%/năm, tức giảm 0,4 điểm phần trăm so với cuối năm 2024.

NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng, bên cạnh việc giữ ổn định mặt bằng lãi suất, phấn đấu giảm lãi suất phải đi cùng với việc hướng tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đảm bảo an toàn, hiệu quả.

Thí điểm bỏ room tín dụng từ năm 2026

Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước khẩn trương xây dựng có lộ trình và thí điểm việc gỡ bỏ biện pháp giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) để thực hiện từ năm 2026.

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa ký Công điện 128/CĐ-TTg ngày 6/8 yêu cầu các bộ, ngành, địa phương triển khai một số nhiệm vụ, giải pháp thúc đẩy tăng trưởng, kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế.

Theo đó, Thủ tướng đề nghị ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) khẩn trương xây dựng có lộ trình và thí điểm việc gỡ bỏ biện pháp giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng để thực hiện từ năm 2026; trong đó cần xây dựng tiêu chuẩn, tiêu chí cho các tổ chức tín dụng hoạt động có hiệu quả, lành mạnh, có khả năng quản trị, điều hành tốt, tuân thủ các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động ngân hàng và chỉ số chất lượng tín dụng an toàn cao…, bảo đảm công khai, minh bạch.

NHNN chịu trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, giám sát và hậu kiểm, không để xảy ra rủi ro hệ thống, bảo đảm an ninh, an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng và kiểm soát được lạm phát theo mục tiêu đề ra.

Phấn đấu hoàn thành cao nhất các mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp đề ra tại Đề án "Cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021 - 2025" theo phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ tại Quyết định số 689/QĐ-TTg ngày 8/6/2022, trong đó tập trung đẩy mạnh xử lý nợ xấu, triển khai các biện pháp để kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, nâng cao chất lượng tín dụng, hạn chế tối đa nợ xấu mới phát sinh, bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, lành mạnh đi đôi với kiểm soát chặt chẽ nợ xấu.

Đồng thời, tăng cường theo dõi, thanh tra, kiểm tra và giám sát chặt chẽ, toàn diện hoạt động của các tổ chức tín dụng; có biện pháp ngăn chặn, kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm theo pháp luật các hành vi thao túng, sở hữu chéo, cấp tín dụng cho các doanh nghiệp "sân sau", doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái không lành mạnh...

Thủ tướng cũng yêu cầu NHNN tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường chuyển đổi số... để có thêm dư địa giảm mặt bằng lãi suất cho vay, hỗ trợ cho sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp và người dân với tinh thần "lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ"; hướng nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, các động lực tăng trưởng truyền thống của nền kinh tế (đầu tư, xuất khẩu, tiêu dùng) và các động lực tăng trưởng mới (khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn...) theo chủ trương của Chính phủ, bảo đảm mở rộng tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả.

Đồng thời, rà soát xây dựng, bổ sung ngay các cơ chế, chính sách ưu tiên để triển khai hiệu quả, quyết liệt hơn nữa chương trình tín dụng đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, chương trình tín dụng 500.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp đầu tư hạ tầng và khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số… Thực hiện chính sách phải kịp thời, hiệu quả; không hình thức, dứt khoát không để có tiền mà không giải ngân được.

NHNN phải khẩn trương xây dựng kế hoạch điều hành chính sách tiền tệ các tháng cuối năm 2025 và năm 2026, báo cáo Thường trực Chính phủ trước ngày 30/8/2025.

Hiệp hội ngân hàng kêu gọi hội viên đồng thuận ổn định lãi suất, kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực rủi ro

Hiệp hội cũng kêu gọi các hội viên tùy theo khả năng tài chính của mình xem xét giảm lãi vay và triển khai các chương trình tín dụng phù hợp nhằm tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng với lãi suất hợp lý.

Ngày 7/8/2025, Hiệp hội ngân hàng Việt Nam đã có công văn số 423/HHNH-PLNV kêu gọi các tổ chức tín dụng (TCTD) hội viên chung tay thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) về áp dụng lãi suất, tín dụng, tập trung vào việc ổn định mặt bằng lãi suất và giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp.

Cụ thể, Hiệp hội đề nghị các TCTD phối hợp chặt chẽ trên tinh thần hợp tác nhằm ổn định lãi suất huy động tiền gửi tại các kỳ hạn, đồng thời tiếp tục đẩy mạnh chuyển đổi số, tiết giảm chi phí hợp lý, tạo dư địa giảm lãi suất cho vay. Trên cơ sở đó tùy theo khả năng tài chính của mình xem xét giảm lãi suất cho vay và triển khai các chương trình tín dụng phù hợp nhằm tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng với lãi suất hợp lý.

Công bố công khai, đầy đủ mức lãi suất cho vay bình quân, cũng như các chương trình tín dụng ưu đãi trên trang thông tin điện tử của TCTD để đảm bảo tính minh bạch và giúp khách hàng dễ dàng trong quá trình tiếp cận tín dụng.

Ưu tiên phân bổ nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và những động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng tín dung đi kèm với an toàn hoạt động.

Phối hợp chặt chẽ với Hiệp hội Ngân hàng đẩy mạnh công tác truyền thông để người dân và doanh nghiệp nắm bắt được chính sách, sản phẩm dịch vụ của các TCTD nhằm đáp ứng như cầu vốn sản xuất kinh doanh và sử dụng các sản phẩm dịch vụ của các TCTD một cách có hiệu quả.

Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 7 trực tuyến với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức ngày 7/8 do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì, bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc NHNN cho biết, tính đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục giảm khoảng 0,4%/năm so với cuối năm 2024, cho thấy những nỗ lực điều hành linh hoạt, hỗ trợ giảm chi phí tài chính cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, tỉ giá đang chịu áp lực khá lớn, do tác động kép từ yếu tố kinh tế và tâm lý thị trường. Tính đến nay, tỉ giá VND/USD đã tăng 2,9% so với cuối năm 2024. Trong bối cảnh đó, Thống đốc cho biết nếu áp lực tiếp tục tăng mạnh, Ngân hàng Nhà nước sẽ cân nhắc không tiếp tục giảm lãi suất để tránh ảnh hưởng đến ổn định tỉ giá - từ đó gây bất ổn vĩ mô.

"Chúng tôi sẽ theo dõi sát diễn biến, tùy từng giai đoạn mà đặt ưu tiên phù hợp, hướng tới mục tiêu chung là ổn định vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế một cách bền vững", Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khẳng định.

Đối với tín dụng, NHNN cho hay, tín dụng toàn hệ thống 7 tháng đầu năm tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024 - mức tăng khá cao nếu so với 6% cùng kỳ năm trước.

Với lo ngại tín dụng đang "chảy" mạnh vào bất động sản và chứng khoán, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng phân tích: Tốc độ tăng tín dụng vào hai lĩnh vực này đúng là cao hơn mức bình quân chung, song điều đó phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Khi Dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu.

Với lĩnh vực chứng khoán, mặc dù có tốc độ tăng nhưng tỷ trọng chỉ chiếm 1,5% tổng dư nợ, không gây rủi ro hệ thống. Ngân hàng Nhà nước khẳng định vẫn luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn hiện vẫn dưới ngưỡng 30%. Đồng thời, liên tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng cân đối vốn theo kỳ hạn, đảm bảo an toàn hệ thống.

Mạnh tay bơm vốn đón đầu mùa cao điểm

Tín dụng tăng tốc trong nửa đầu năm và kỳ vọng tiếp tục xu hướng tích cực trong nửa cuối năm. Các ngân hàng đang từng bước đẩy mạnh cho vay, lãi suất giữ ở mức ổn định.

Ông Phạm Toàn Vượng, Tổng giám đốc Agribank cho biết, tính đến cuối tháng 6/2025, dư nợ tín dụng của Agribank đạt trên 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 7,6% so với đầu năm. Agribank đã triển khai sớm 13 chương trình/sản phẩm tín dụng với quy mô 400.000 tỷ đồng để đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm; nâng quy mô và mở rộng phạm vi chương trình tín dụng đối với lĩnh vực nông - lâm - thủy sản lên 20.000 tỷ đồng. Đặc biệt, Agribank đã chủ động tháo gỡ khó khăn, tiết giảm chi phí, giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ khách hàng.

Còn với ACB, thực hiện Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, ngân hàng này đã xây dựng các nhóm giải pháp chiến lược, như triển khai gói tín dụng 20.000 tỷ đồng dành riêng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa với lãi suất thấp hơn thông thường ít nhất là 2%/năm, chuyển dịch sang cho vay không yêu cầu tài sản đảm bảo...

Kết thúc 6 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng của ACB đạt 634.000 tỷ đồng, tăng 9,1% so với đầu năm, với cơ cấu cân bằng giữa cá nhân và doanh nghiệp; lợi nhuận trước thuế đạt 10.700 tỷ đồng, tăng 2% so với cùng kỳ năm 2024.

Tính đến thời điểm này, các ngân hàng đều đã công bố kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm. “Câu lạc bộ” lãi trên 10.000 tỷ đồng gọi tên MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB… Tín dụng tăng trưởng tốt đã tác động tích cực lên lợi nhuận của các nhà băng này.

Đơn cử, lũy kế 6 tháng đầu năm, lãi trước thuế hợp nhất của MB đạt gần 15.900 tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ. Tổng tài sản hợp nhất của MB đạt gần 1,3 triệu tỷ đồng, tăng 14,2% so với cuối năm 2024. Cho vay khách hàng đạt gần 880.000 tỷ đồng, tăng 13,3% so với đầu năm nay. Vì thế, thu nhập lãi thuần của MB đạt hơn 24.064 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước…

Theo ông Từ Tiến Phát, Tổng giám đốc ACB, nhu cầu vốn của khách hàng thường tăng cao trong mùa kinh doanh cao điểm cuối năm.

Để có mức tăng trưởng tín dụng bứt phá, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, toàn ngành đã triển khai hàng loạt chương trình tín dụng, như chương trình cho vay để xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (145.000 tỷ đồng); chương trình tín dụng cho vay đầu tư hạ tầng, công nghệ số nhằm thực hiện các Dự án trọng điểm, quan trọng quốc gia thuộc các lĩnh vực giao thông, điện lực và công nghệ số (500.000 tỷ đồng); chương trình cho vay đối với lĩnh vực nông - lâm - thủy sản (nâng quy mô lên 100.000 tỷ đồng).

Theo số liệu thống kê mới nhất của NHNN, đến gần cuối tháng 7/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,64% so cuối năm ngoái. Trong bối cảnh tín dụng tăng tốc, mới đây, NHNN tăng thêm chỉ tiêu tín dụng đối với nhiều ngân hàng, đồng thời chỉ đạo hướng dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng kinh tế…

Ông Đinh Đức Quang, Giám đốc Khối Kinh doanh tiền tệ (Ngân hàng UOB Việt Nam) nhận định, tăng trưởng tín dụng cả năm 2025 có khả năng đạt 18 - 20%. Đây là yếu tố hỗ trợ mạnh cho tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh lạc quan nhất, nếu Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) giảm lãi suất USD vào những tháng cuối năm, tác động thuế quan ở mức nhỏ và thị trường chứng khoán được nâng hạng, thu hút mạnh dòng vốn ngoại, thì có thể hy vọng, lãi suất VND giảm mạnh hơn, từ đó tác động tích cực lên kế hoạch tăng trưởng kinh tế trong năm 2026.

Phó thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà cho biết, trong điều hành lãi suất nửa đầu năm 2025, cơ quan quản lý tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng tiếp cận nguồn vốn từ NHNN với chi phí thấp, qua đó có điều kiện để hỗ trợ nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục có xu hướng giảm. Lãi suất cho vay bình quân đối với các giao dịch phát sinh mới của ngân hàng thương mại hiện ở mức 6,29%/năm, giảm 0,64 điểm phần trăm so với cuối năm ngoái. Những tháng cuối năm, theo chủ trương của Chính phủ, NHNN tiếp tục yêu cầu các ngân hàng tiết giảm chi phí để có thể giảm thêm lãi suất cho vay, kích cầu tín dụng.

Ngân hàng bế tắc với tài sản nhận về từ thi hành án

Đối với tài sản bảo đảm nhận về từ cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng cũng không thể bán được và cũng không thể nhờ thi hành án đấu giá tiếp vì bản chất các tài sản này đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

Hiệp hội ngân hàng Việt Nam (VNBA) vừa có văn bản số 421/HHNH-PLNV ngày 5/8/2025 kiến nghị gửi tới Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về những khó khăn, vướng mắc mà các tổ chức tín dụng (TCTD) hội viên đang gặp phải khi nhận tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản để xử lý nợ xấu.

Theo phản ánh của các TCTD hội viên, một trong những biện pháp quan trọng để xử lý nợ xấu là nhận chính TSBĐ là bất động sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Việc này diễn ra chủ yếu qua hai hình thức: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận đối trừ nợ, hoặc TCTD nhận lại TSBĐ từ Cơ quan Thi hành án sau nhiều lần tổ chức đấu giá không thành công.

Theo quy định tại Luật Các TCTD, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản nhưng được quyền nắm giữ tài sản này trong thời hạn tối đa là 5 năm để xử lý thu hồi nợ.

Tuy nhiên, một thực tế đang diễn ra đó là các Văn phòng Đăng ký đất đai và Sở Nông nghiệp và Môi trường tại nhiều địa phương đã từ chối đăng ký biến động, chuyển quyền sở hữu TSBĐ cho TCTD.

Các cơ quan này yêu cầu TCTD phải có văn bản chấp thuận chủ trương nhận chuyển nhượng từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Yêu cầu này, theo các TCTD, không phù hợp với bản chất của việc nắm giữ tài sản để xử lý nợ xấu, vốn không phải là hoạt động kinh doanh hay mua tài sản để sử dụng trực tiếp.

Việc TCTD không thể đăng ký quyền sở hữu đã dẫn tới nhiều hệ lụy.

Thứ nhất, không thể phát mại tài sản: Do không có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các TCTD không thể tự mình bán hay chuyển nhượng tài sản cho người mua. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng từ chối công chứng hợp đồng mua bán vì lý do này.

Thứ hai, bế tắc với tài sản từ Thi hành án: Đối với các TSBĐ nhận về từ cơ quan thi hành án, TCTD cũng không thể bán được. Việc quay lại nhờ thi hành án đấu giá tiếp là không khả thi, bởi bản chất các tài sản này đã qua nhiều lần đấu giá thất bại.

Thứ ba, vướng mắc về hạch toán: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước tại Quyết định 479/2004/QĐ-NHNN, để ghi nhận giá trị tài sản vào tài khoản nội bảng (Tài khoản 387), TCTD phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Vì không thể đăng ký, TCTD không thể hạch toán được tài sản này, khiến mục đích của việc nhận tài sản không đạt được.

Thứ tư, rủi ro tranh chấp: Dù khách hàng đã bàn giao tài sản, về mặt pháp lý, nghĩa vụ nợ của họ vẫn còn trên sổ sách và tiếp tục phát sinh. Điều này tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện trong tương lai, đặc biệt khi giá bất động sản tăng, chủ cũ có thể đòi lại tài sản.

Trước những khó khăn trên, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn các Sở NN&MT trên cả nước, cho phép TCTD được đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động tài sản là bất động sản trong cả hai trường hợp: nhận TSBĐ qua thỏa thuận và nhận từ cơ quan thi hành án, để TCTD có toàn quyền phát mại tài sản và sang tên được cho người mua.

Sau khi được đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động, TCTD có trách nhiệm chủ động theo dõi, thực hiện bán, chuyển nhượng hoặc mua lại BĐS trong thời hạn 5 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản, nếu TCTD vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đề nghị nghiên cứu ban hành văn bản hướng dẫn về việc ghi nhận tài sản gán nợ, tài sản nhận thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ để hướng dẫn các TCTD hạch toán tài sản là BĐS khi TCTD nhận thay thế nghĩa vụ trả nợ của khách hàng và nắm giữ TSBĐ trong 5 năm phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại BĐS để thu hồi nợ phù hợp với khoản 3 Điều 139 Luật Các TCTD.

Hướng dẫn việc trích dự phòng rủi ro trong trường hợp TCTD nhận TSBĐ thay thế nghĩa vụ và nắm giữ trong vòng 5 năm.

Phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp giải quyết kiến nghị của Hiệp hội Ngân hàng liên quan vướng mắc về đăng ký biến động tài sản, để TCTD có quyền xử lý tài sản và sang tên được cho người mua.

Ông Shaokai Fan: Không thể so sánh vàng với chứng khoán, bất động sản

Vàng đang tỏ ra kém hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản trong cuộc đua tăng giá. Tuy vậy, trao đổi với Báo điện tử Đầu tư, đại diện Hội đồng Vàng thế giới cho rằng, vị thế của vàng là không thể thay thế.

Ông Shaokai Fan, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương (không bao gồm Trung Quốc) kiêm Giám đốc Ngân hàng Trung ương toàn cầu tại Hội đồng Vàng thế giới.

Theo báo cáo của Hội đồng Vàng thế giới, nhu cầu vàng tại Việt Nam quý II/2025 sụt giảm 20% so với cùng kỳ năm ngoái, đi ngược với xu hướng chung của thế giới (tăng 3%). Nguyên nhân khiến cầu vàng sụt giảm tại Việt Nam là do đồng nội tệ mất giá cùng với giá USD tăng cao đã khiến giá vàng trong nước tăng vọt lên mức kỷ lục, gây ra rào cản về khả năng chi trả của người dân.

Ngoài giá vàng quá cao, nhiều ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến vàng bớt nóng gần đây là do giá vàng tăng chậm lại, trong khi cổ phiếu và giá bất động sản tăng phi mã. Điều này khiến vàng trở thành kênh đầu tư kém hấp dẫn trong quý II.

Trả lời câu hỏi của Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn - ngày 7/8, ông Shaokai Fan, Giám đốc khu vực châu Á - Thái Bình Dương (không bao gồm Trung Quốc) kiêm Giám đốc Ngân hàng Trung ương toàn cầu tại Hội đồng Vàng thế giới cho rằng, đúng là có nhiều kênh đầu tư, nhiều loại tài sản khác nhau và mỗi kênh đầu tư, mỗi loại tài sản lại có đặc điểm khác nhau. Vàng là tài sản rất đặc thù mà bất kỳ nhà đầu tư phải quan tâm khi quản lý danh mục đầu tư của mình.

Theo ông Shaokai Fan, không thể so sánh vàng với các kênh đầu tư khác vì tính chất của vàng rất khác các kênh đầu tư chứng khoán, bất động sản... Cụ thể, vàng có tính chất phòng thủ và hấp thụ rủi ro, tăng khả năng chống chịu của danh mục. Đây là tính chất mà các kênh đầu tư, các loại tài sản khác không có được và tính chất này tạo ra đặc điểm không thể thay thế của vàng.

Thực tế, trong bối cảnh thế giới ngày càng khó đoán, chứa nhiều yếu tố bất ổn, vàng càng trở thành tài sản phòng thủ an toàn được nhiều nhà đầu tư, thị trường lớn trên toàn cầu lựa chọn, kể cả các ngân hàng trung ương.

Khảo sát của Hội đồng Vàng thế giới cho thấy, đa số các ngân hàng trung ương trên thế giới vẫn có kế hoạch tăng cường mua vào, vừa để đa dạng danh mục dự trữ ngoại hối, vừa để phòng ngừa rủi ro chính trị ngày càng tăng lên.

"Chúng ta thấy, 5 năm qua, rất nhiều rủi ro lớn đã xảy ra trên phạm vi toàn cầu: Covid-19, xung đột Nga - Ukraine, xung đột tại dải Gaza, thương chiến… Trong những thời điểm xảy ra rủi ro lớn này, vàng là tài sản giúp nhà đầu tư vượt qua khủng hoảng. Đây cũng là lý do các ngân hàng trung ương, cá nhà đầu tư lớn trên toàn cầu liên tục bổ sung vàng vào danh mục đầu tư. Việt Nam là nền kinh tế hướng tới xuất khẩu, trong bối cảnh thương chiến vẫn còn phức tạp như hiện nay, nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới vàng để tăng khả năng chống chịu cho danh mục của mình", ông Shaokai Fan nhận định.

Tại Việt Nam, cầu vàng giảm 20% về lượng, nhưng giá trị vẫn tăng 12% về giá trị trong quý II/2025 cho thấy, tâm lý muốn mua vào của người dân vẫn còn rất lớn. Hiện Chính phủ đang sửa đổi Nghị định 24/2012/NĐ-CP về thị trường vàng theo hướng bỏ độc quyền, tăng hạn mức nhập khẩu vàng. Chuyên gia này cho rằng, việc nới lỏng nhập khẩu vàng sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường.

Nhận định về diễn biến vàng thời gian tới, ông Shaokai Fan cho rằng, giá vàng vẫn đang được hưởng lợi bởi cầu mua vào của các ngân hàng trung ương và các quỹ hoán đổi danh mục (ETF) vẫn rất lớn. Ngoài ra, căng thẳng thương mại vẫn chưa có hồi kết, đặc biệt là thế giới đang chờ kết quả ngã ngũ về đàm phán thuế giữa Mỹ và Trung Quốc. Việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) chịu áp lực lớn về cắt giảm lãi suất cũng hỗ trợ giá vàng.

Báo cáo của Hội đồng Vàng thế giới cho thấy, trong quý II/2025, cầu vàng toàn thế giới tiếp tục tăng. Hoạt động đầu tư vào các quỹ hoán đổi danh mục (ETF) vàng vẫn là yếu tố chính thúc đẩy tổng nhu cầu, với dòng vốn chảy vào tương đương 170 tấn trong quý này, trái ngược với dòng vốn chảy ra nhẹ trong quý II/2024. Các quỹ niêm yết tại châu Á đóng góp đáng kể với mức 70 tấn, ngang bằng với các quỹ tại Mỹ.

Kết hợp với dòng tiền chảy vào kỷ lục trong quý I, tổng nhu cầu vàng của các quỹ ETF vàng toàn cầu đã đạt 397 tấn - mức cao nhất trong nửa đầu năm kể từ năm 2020.

Các ngân hàng trung ương tiếp tục mua vàng, mặc dù với tốc độ chậm hơn, nắm giữ thêm 166 tấn vàng trong quý 2. Bất chấp sự giảm tốc này, lượng mua vào của khối ngân hàng trung ươngvẫn duy trì ở mức cao đáng kể do tình hình kinh tế và địa chính trị bất ổn kéo dài.

Khảo sát thường niên của Hội đồng Vàng thế giới với các ngân hàng trung ương cho thấy, 95% các nhà quản lý dự trữ tin rằng, lượng vàng dự trữ của các ngân hàng trung ương toàn cầu sẽ tăng trong vòng 12 tháng tới.

Ông Shaokai Fan nhận định: "Đầu tư vào vàng vẫn duy trì ở mức cao do nhu cầu về tài sản tích trữ an toàn và đà tăng của các dòng vốn chảy vào thị trường".

Phát hành trái phiếu tháng 7 tăng mạnh, trái phiếu bất động sản lập đỉnh đáo hạn trong tháng 8/2025

Trái phiếu phi ngân hàng đáo hạn nửa cuối năm nay khoảng 102.000 tỷ đồng, gấp đôi quy mô nửa đầu năm (44.400 tỷ đồng), chủ yếu là bất động sản. Riêng trong tháng 8/2025, trái phiếu bất động sản đáo hạn lên tới 17.500 tỷ đồng.

Số liệu của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam cho biết, tính đến ngày công bố thông tin 25/7/2025, lượng TPDN phát hành trong tháng 7/2025 là 20.134 tỷ đồng.

Lũy kế từ đầu năm đến ngày công bố thông tin 25/7, tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận là xấp xỉ 287.000 tỷ đồng (90,3% là trái phiếu phát hành riêng lẻ). Có tới 75% trái phiếu phát hành đến từ nhóm ngân hàng.

Như vậy, phát hành TPDN đang phục hồi mạnh mẽ (lũy kế 7 tháng đầu năm 2024 phát hành TPDN đạt 183.000 tỷ đồng).

Theo Hiệp hội, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn từ nay đến cuối năm là hơn 118.000 tỷ đồng với 52.2% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản.

Số liệu tổng hợp của FiinGroup cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2025, quy mô toàn thị trường đạt 1,35 triệu tỷ đồng. Xét theo hình thức phát hành, dư nợ TPDN riêng lẻ đạt gần 1,2 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 6/2025, tăng 4,3% so với tháng trước và chiếm khoảng 88,6% tổng giá trị TPDN lưu hành. Ngược lại, giá trị lưu hành TPDN công chúng giảm nhẹ -0,8% so với tháng trước, xuống còn 154,8 nghìn tỷ đồng, sau khi lô trái phiếu công chúng của ngân hàng LPB (phát hành vào tháng 6/2023) đã được mua lại trước hạn

Lũy kế 6 tháng đầu năm, phát hành trái phiếu mới đạt gần 200.000 tỷ đồng, tăng gần 109% so với cùng kỳ năm trước.

Cũng theo FiinGroup, khoảng 102.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp (trừ ngân hàng) đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm nay. Con số này gấp đôi giai đoạn nửa đầu năm (44.400 tỷ đồng), cho thấy áp lực dòng tiền thanh toán hiện hữu.

Doanh nghiệp bất động sản cần 65.300 tỷ đồng để đáo hạn trái phiếu nửa cuối năm. Áp lực đáo hạn đạt đỉnh vào tháng này với khoảng 17.500 tỷ đồng, cao gấp 3,8 lần quy mô đáo hạn trung bình trong 7 tháng đầu năm 2025 (4,6 nghìn tỷ đồng). Tuy vậy, áp lực đáo hạn sẽ giảm dần còn 6.000-12.000 tỷ mỗi tháng.

Theo FiinGroup, một số doanh nghiệp có khối lượng lớn trái phiếu đáo hạn gồm Công ty cổ phần Đầu tư Quang Thuận (6.000 tỷ đồng), Trung Nam Land (2.500 tỷ) và Setra (2.000 tỷ).

Ước tính các doanh nghiệp phi ngân hàng cần trả lãi trái phiếu 6.600 tỷ đồng trong tháng 8. Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 4.200 tỷ đồng, tương đương 63% nghĩa vụ trả lãi.

Giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trong tháng 6/2025 đạt mức cao kỷ lục hơn 62,9 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 190% so với tháng trước và tăng 139% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ khối Ngân hàng. Lũy kế 6 tháng năm 2025, tổng giá trị mua lại đạt gần 123,3 nghìn tỷ đồng tăng 31% so với cùng kỳ.

Về dòng tiền thanh toán, các tổ chức phát hành đã thanh toán 91,4 nghìn tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay, tương đương 32% nghĩa vụ thanh toán dự kiến cho cả năm 2025. Dòng tiền phải trả dự kiến là 201,2 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối năm bao gồm 48,1 nghìn tỷ đồng trong tháng 8.

Ngân hàng không còn ưu tiên “của để dành”?

Không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng. Gần đây, nhiều ngân hàng đã xử lý được các khoản nợ giãn, hoãn ở giai đoạn trước, nên giảm trích lập dự phòng rủi ro, hoặc chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng.

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, có 85% ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương, hơn một nửa ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận 2 con số. Đặc biệt, nhiều ngân hàng ghi nhận lợi nhuận tăng 30-80%, như SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank…

Tuy nhiên, báo cáo tài chính cũng cho thấy, để giữ mức tăng trưởng lợi nhuận cao trong nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng đã phải chấp nhận giảm bộ đệm dự phòng rủi ro.

Dẫn đầu về tỷ lệ bao phủ nợ xấu là nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (“Big 4”), song trong số này, chỉ có Agribank tăng tỷ lệ bao phủ nợ xấu trong nửa đầu năm nay. Báo cáo tài chính riêng lẻ giữa niên độ cho thấy, tính tới cuối tháng 6/2025, bao phủ nợ xấu của Agribank là 148,6%, tăng 16,8% so với đầu năm.

Trong khi đó, bao phủ nợ xấu của BIDV (theo báo cáo tài chính hợp nhất) chỉ còn 88%, giảm khá mạnh so với mức 133,7% cuối năm 2024 và 96,8% cuối quý I/2025. Tổng nợ xấu của BIDV tăng 49% trong 6 tháng đầu năm 2025, lên tới 43.140 tỷ đồng, trong khi trích lập dự phòng chỉ tăng 9,5%, khiến bao phủ nợ xấu giảm mạnh.

Vietcombank tuy vẫn là quán quân về bao phủ nợ xấu toàn hệ thống (213,8%), song cũng chứng kiến sự suy giảm so với cuối năm ngoái (223,3%). Tại VietinBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 134,8%, thay vì mức 170,7% cuối năm ngoái.

Các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân hầu hết cũng trong tình trạng đệm dự phòng rủi ro giảm dần, hiện chỉ có vài ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu trên 100%.

Cụ thể, tại MB, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại thời điểm cuối tháng 6/2025 chỉ còn 88,9%, thay vì mức 92,3% cuối năm 2024. Tại HDBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 47,1%, thấp hơn nhiều so với mức gần 68% cuối năm ngoái. Tại SHB, bao phủ nợ xấu hiện là 58%, trong khi cuối năm ngoái là gần 64%. Tương tự, LPBank cũng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu từ 83,3% cuối năm ngoái, xuống còn 75% cuối quý II/2025. Một số ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp là VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)…

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.