Nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) từng là niềm mơ ước của rất nhiều người lao động thu nhập thấp. Vào thời điểm mở bán năm 2023, đây là dự án nhà ở xã hội mới có giá bán cao nhất Thủ đô, lên tới 19,5 triệu đồng/m2.

Dẫu vậy, chủ đầu tư vẫn thu về 1.500 hồ sơ đăng ký mua, một con số kỷ lục vào lúc đó. Trong khi đó, lượng căn mở bán chỉ vỏn vẹn 149 căn, khiến tỷ lệ khách hàng bốc trúng suất mua còn chưa tới 10%.

Vào năm 2023, NHS Trung Văn là dự án nhà ở xã hội mới có giá cao nhất Hà Nội. Ảnh: Thanh Vũ

Vào đầu năm 2025, chủ đầu tư bắt đầu bàn giao căn hộ cho cư dân. Trong khi nhiều người còn chưa kịp dọn đến ở thì những thông tin rao bán căn hộ đã xuất hiện. Theo chia sẻ của môi giới, chủ nhà thậm chí còn không sinh sống tại đây. Tuy nhiên, căn hộ vẫn được lắp đặt đầy đủ nội thất để chờ… chủ mới.

Hiện những căn hộ nhà ở xã hội này đang được chào bán với giá 60 triệu đồng/m2. Đồng nghĩa với việc một căn hộ 2 phòng ngủ sẽ có giá hơn 4,2 tỷ đồng. Nếu chỉ nhìn vào số tiền, nhiều người không nghĩ đây là nhà ở xã hội - nơi mà trước đó 2 năm chỉ có giá khoảng 1,5 tỷ đồng.

Tương tự, một số căn hộ nhà ở xã hội tại Eco Home 3 (quận Bắc Từ Liêm) dù tới năm 2026 mới đủ điều kiện sang tên sổ đỏ, nhưng hiện đã xuất hiện thông tin rao bán với mức giá dao động khoảng 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, để hướng tới đối tượng khách hàng là nhà đầu tư, môi giới viên còn liên tục đề cập tới khả năng sinh lời, tạo dòng tiền của nhà ở xã hội.

“Căn hộ tại đây có tiềm năng tăng giá ít nhất 200 - 300 triệu đồng trong năm 2026 giữa bối cảnh nhu cầu ở thực cao hơn bao giờ hết. Ngoài ra, nhà có thể cho thuê 150 triệu đồng/năm”, môi giới viên tuyên bố.

Đáng chú ý, những căn nhà ở xã hội tại NHS Trung Văn hay Eco Home 3 đều chỉ được giao dịch thông qua hình thức ủy quyền, lập vi bằng. Sau khi đủ thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán. Nhiều người cho rằng cách làm này sẽ “lách” được Luật Nhà ở 2023.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Đức Năng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Năng & Partner cho biết, hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà, mà không thực hiện quyền quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý để xác định nhà đó là quyền sở hữu của người mua.

“Nếu người mua nhà ở xã hội bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi quyền lợi sẽ rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu hợp pháp. Cũng vì lý do này mà người mua nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền không thể thế chấp căn nhà để vay vốn ngân hàng khi cần”, ông Năng chia sẻ.

Tương tự, việc lập vi bằng cũng không thể thay thế cho hợp đồng mua bán. Bởi lẽ, đây là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thực do cơ quan thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Hình thức lập vi bằng khi mua bán nhà đất là hình thức không được pháp luật công nhận. Để một hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có hiệu lực thì hợp đồng đó phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Tại Quốc hội, trong một cuộc thảo luận tại tổ ngày 21/5, đại biểu Hoàng Văn Cường (TP. Hà Nội) thẳng thắn chỉ ra rằng, có những khu nhà ở xã hội mà cư dân chỉ chờ dịp để bán.

“Sau khi được quyền bán và giá tăng cao, người sở hữu nhà ở xã hội thường sẽ bán để lấy tiền làm việc khác. Nếu nhà thuê, họ có thể sẽ gắn bó trong thời gian dài. Còn nếu nhà mua, thì gần 2/3 số cư dân sẽ nghĩ đến việc bán lại”, ông Cường nêu thực tế.

Tuy nhiên, tình trạng rao bán nhà ở xã hội tràn lan có thể sẽ giảm bớt trong tương lai. Theo Nghị quyết số 201/2025/QH15, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ chỉ tập trung phát triển nhà ở xã hội phục vụ việc cho thuê, thay vì bán. Mục tiêu của Quỹ là tiết kiệm nguồn lực về đất đai, nhiều người được sử dụng luân phiên quỹ nhà ở, bảo đảm giải quyết nhu cầu về nhà ở ổn định, lâu dài cho những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà ở xã hội.