Vốn là yếu tố quyết định sự thành công của việc phát triển nhà ở xã hội.  Ảnh: Đức Thanh

Nguồn vốn ở đâu?

Nguồn cung nhà ở xã hội đang có nhiều đột phá sau nhiều năm đứng im. Ngay sau Tết Nguyên đán, một loạt tỉnh, thành phố đã công bố phê duyệt danh sách dự án nhà ở xã hội mới. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2024, cả nước đã hoàn thành 108 dự án nhà ở xã hội, với tổng số 47.532 căn. Năm 2025, dự kiến cả nước có thêm 135 dự án nhà ở xã hội, với hơn 100.000 căn.

Tuy nhiên, vốn cho các dự án nhà ở xã hội và chính sách thu hút người dân thuê, mua nhà ở xã hội vẫn là câu hỏi cần tìm lời giải đáp. Vốn đầu tư nhà ở xã hội sẽ là một trong những nội dung chính của Hội nghị toàn quốc về thúc đẩy nhà ở xã hội và thị trường bất động sản dự kiến diễn ra tuần này.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, vốn là  yếu tố quyết định sự thành công của nhà ở xã hội. Giải ngân gói 120.000 tỷ đồng (hiện là 145.000 tỷ đồng) mới đạt hơn 1% trong vòng 2 năm qua cho thấy, cách tận dụng nguồn lực hỗ trợ của ngân hàng thương mại để phát triển nhà ở xã hội là không hiệu quả. Nói cách khác, phát triển nhà ở xã hội phải lấy từ nguồn ngân sách, thay vì từ nguồn lực của ngân hàng thương mại như hiện nay.

Được biết, Bộ Xây dựng đang dự thảo nghị quyết về nguồn vốn tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng để Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở xã hội từ phát hành trái phiếu chính phủ (giải ngân từ nay đến năm 2030, mỗi năm 16.500 - 17.500 tỷ đồng). Lãi suất bằng mức cho vay với hộ nghèo được Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Thời hạn vay tối đa 25 năm. 

Theo ước tính, vốn để thực hiện Đề án Xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ trong giai đoạn 2021-2030 lên tới 500.000 tỷ đồng. Như vậy, ngoài 100.000 tỷ đồng tín dụng ưu đãi nói trên, doanh nghiệp bất động sản cần phải tiếp cận thêm nguồn tín dụng thương mại và các nguồn vốn khác.

Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng, ngoài gói tín dụng ưu đãi từ ngân sách, các ngân hàng cũng sẽ có thêm cơ chế tín dụng thương mại phù hợp hơn để phát triển nhà ở xã hội. Làm việc với ngành ngân hàng sau Tết Nguyên đán, Thủ tướng Chính phủ đề nghị các ngân hàng nghiên cứu chính sách ưu đãi cho cả người xây dựng, phát triển nhà ở xã hội và người mua nhà ở xã hội.

Lãi suất cho vay cần hấp dẫn hơn

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơ chế chính sách ưu đãi tín dụng với doanh nghiệp và người mua nhà ở xã hội hiện nay chưa hấp dẫn khiến cả người dân lẫn doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành, người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay với lãi suất cho vay bằng lãi suất cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất cho vay với hộ nghèo hiện tại là 6,6%. Mức lãi vay này, theo HoREA, là quá cao. Do đó, HoREA đề xuất lãi suất cho vay ưu đãi với hội nghèo chỉ nên áp dụng ở mức 4,7%/năm.

Cơ chế chưa đủ khuyến khích đầu tư vào nhà ở xã hội.

- Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi từ năm 2024 và sẽ tiếp tục khởi sắc năm 2025, nhất là nhà ở xã hội. Tuy vậy, cơ chế hiện nay chưa đủ khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội, đặc biệt là quy định hạn chế lợi nhuận không quá 10% và mức ưu đãi về tín dụng chưa thực sự hấp dẫn. Riêng về tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn ngành ngân hàng sẽ nghiên cứu cơ chế tín dụng ưu đãi phù hợp hơn với nhà ở xã hội.

Với lãi vay thương mại, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét xây dựng cơ chế cho người trẻ (từ 18-45 tuổi) mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý (khoảng 6-7%/năm được bảo đảm khoản vay bằng chính căn nhà đó) trong thời hạn 10-15 năm. Chính sách này, theo ông Châu, sẽ tạo “cú huých”, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc các dự án bất động sản hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Ngoài ra, theo lãnh đạo BIDV, Agribank, hiện nay, điều kiện để mua nhà ở xã hội rất khắt khe, nên nhiều người lao động khó đáp ứng, ngân hàng khó tìm đối tượng cho vay, trong khi chủ đầu tư cũng thiếu mặn mà vì thiếu đầu ra. Do đó, các ngân hàng cho rằng, nên có cơ chế vay ưu đãi với cả nhà giá rẻ, chứ không chỉ nhà ở xã hội.

Bà Phùng Thị Bình, Phó tổng giám đốc Agribank cho biết, hiện ngân hàng này cho vay ưu đãi cả các dự án nhà ở phân khúc bình dân, chứ không chỉ nhà ở xã hội và các dự án này đều bán rất tốt trên thị trường.  

Đồng tình với ý kiến trên, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, ngoài tín dụng chính sách với nhà ở xã hội, cần có chính sách phát triển các dự án nhà ở giá rẻ. Các dự án này không khống chế giá, tỷ suất lợi nhuận, không bắt doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về đối tượng mua nhà, không hạn chế chuyển nhượng… như nhà ở xã hội. 

Riêng với nhà ở xã hội, ngoài “gỡ” vấn đề vốn và lãi suất, cũng như đối tượng tham gia, các chuyên gia cho rằng, cần phải gỡ thêm các điểm nghẽn khác, đặc biệt là vấn đề tỷ suất lợi nhuận, thuế, quỹ đất và thủ tục.