Dự án Gold Coast Vũng Tàu được chào bán một phần để giảm “gánh nặng” dòng tiền.

Bán dự án để giảm tải áp lực

Tháng 5/2025, tại TP.HCM xuất hiện Dự án Gold Coast Vũng Tàu (xã Long Điền), do Công ty cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City làm chủ đầu tư và Công ty Goal Coast Holding phát triển. Dự án có quy mô hơn 1.000 ha, trong đó giai đoạn S1 triển khai khoảng 36 ha.

Hiện chủ đầu tư tiến hành xây dựng hạ tầng giao thông, cảnh quan, nhà mẫu và mở bán sản phẩm nhà phố, biệt thự với giá hơn 65 triệu đồng/m2. Song, lượng giao dịch rất chậm so với kỳ vọng, trong khi số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới hơn 4.000 tỷ đồng.

Mới đây, Goal Coast Holding chào bán phân khu S4 rộng 41 ha (đất xây dựng hơn 19 ha, khoảng 1.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự). Giá chào bán là 6 triệu đồng/m2 đất. Tính ra, phân khu có giá trị khoảng 1.000 tỷ đồng, nhưng hiện chưa được san lấp mặt bằng hay xây dựng hạ tầng.

Tại phường An Phú (TP.HCM), Công ty TNHH Thương mại dịch vụ và Xây dựng địa ốc Tân Lập An Phú cũng rao bán Dự án chung cư Tân Lập An Phú, diện tích 11.820 m2, được chấp thuận chủ trương đầu tư tháng 7/2024, quy hoạch 22 tầng với 728 căn hộ. Mức giá chào bán khoảng 240 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, do gánh nặng tài chính và kinh nghiệm triển khai còn hạn chế, họ buộc phải sang nhượng để thu hồi vốn cho hoạt động kinh doanh khác.

Tương tự, một chủ đầu tư lớn tại xã Hậu Nghĩa (Tây Ninh) đã chuyển nhượng toàn bộ phân khu chung cư trong dự án 190 ha cho Tập đoàn MIK phát triển. Còn Tập đoàn Quốc tế Năm Sao cũng rao bán 2 block chung cư trong Dự án Khu đô thị quốc tế Năm Sao (tỉnh Tây Ninh) để bổ sung dòng tiền và tập trung vào các dự án thế mạnh khác.

Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, ngay cả những tập đoàn quy mô lớn cũng có động thái chuyển nhượng dự án để cân đối tài chính. Đây được coi là lựa chọn bắt buộc trong bối cảnh lãi suất tín dụng vẫn neo cao, kênh huy động trái phiếu khó khăn, còn nguồn vốn từ khách hàng thì hạn chế do sức mua yếu.

Vẫn thiếu giao dịch thành công

Ông Dương Anh Đạt, đại diện một quỹ đầu tư bất động sản tại TP.HCM, cho biết: “Năm nay, số lượng dự án chào bán nhiều hơn, chất lượng và pháp lý cũng tốt hơn. Nhưng việc mua lại rất khó vì hầu hết chủ đầu tư đều hét giá quá cao. Nhà đầu tư M&A phải tính đủ chi phí đất, thuế, xây dựng, marketing, bán hàng… Nếu tổng chi phí vượt xa giá nhà thành phẩm tại khu vực thì không thể mua vì sẽ không có lời”.

Theo ông Đạt, nhiều dự án rao bán xuất phát từ tình trạng khó khăn tài chính, chủ đầu tư muốn bán cả hoặc một phần để gỡ áp lực. Nhưng họ lại tính lãi vay, chi phí nắm giữ và kỳ vọng lợi nhuận quá cao, khiến giá chào bán vượt xa giá trị thực, khiến thị trường nhiều nguồn cung nhưng ít giao dịch.

Ví dụ, mới đây Công ty cổ phần Dịch vụ Ô tô Hàng Xanh (Haxaco) phải hủy phiên đấu giá lô đất hơn 6.280 m2 trên đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân, TP.HCM) do không có nhà đầu tư tham gia. Giá khởi điểm 1.130 tỷ đồng (180 triệu đồng/m2). Nếu cộng thêm chi phí đầu tư, giá bán nhà thành phẩm sẽ khoảng 300 triệu đồng/m2, trong khi giá nhà tại khu vực này hiện chỉ ở mức 60 triệu đồng/m2.

Bà Lê Thùy Linh, Giám đốc pháp lý Công ty cổ phần Đầu tư Thiên Phước nhận xét, nhiều chủ đầu tư chỉ mua dự án ở khu vực hoặc phân khúc nhất định (ví dụ chỉ mua dự án chung cư, hoặc chỉ mua ở khu Đông TP.HCM). Do đó, dự án rao bán nhiều nhưng không phù hợp nhu cầu, nên ít thành công.

Ngoài ra, theo bà Linh, các dự án chào bán thường nhỏ, xa trung tâm TP.HCM, ít sản phẩm, trong khi các doanh nghiệp lại tìm kiếm quỹ đất lớn, gần trung tâm. Thêm vào đó, rào cản pháp lý cũng khiến nhiều thương vụ M&A không thể diễn ra. “Không ít dự án có vị trí đẹp, nhưng pháp lý gần như bằng không, nên bên mua không thể mạo hiểm”, bà Linh nói.

Bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM bổ sung, ngoài pháp lý, áp lực tài chính và giá chào bán đất quá cao cũng khiến việc tiếp cận dự án khó khăn. Hiện nhiều doanh nghiệp chỉ dừng ở mức thăm dò, chờ chính sách rõ ràng trước khi mở rộng quỹ đất.

Giới chuyên gia dự báo, xu hướng chuyển nhượng dự án sẽ còn tiếp diễn mạnh trong nửa cuối năm 2025, khi áp lực đáo hạn trái phiếu và nợ vay ngân hàng vẫn rất lớn. Với những doanh nghiệp yếu năng lực tài chính hoặc thiếu kinh nghiệm triển khai, việc bán dự án là giải pháp để tồn tại. Ngược lại, đây cũng là cơ hội cho các tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất hạn chế hoặc muốn mở rộng sang phân khúc mới. Tuy nhiên, để thương vụ thành công, giá bán phải hợp lý, pháp lý dự án rõ ràng và có tiềm năng khai thác thực sự.

Một số ý kiến cho rằng, nếu cơ chế pháp lý được cải thiện, cùng với chính sách hỗ trợ tín dụng và giảm chi phí vốn, thị trường M&A bất động sản có thể trở thành kênh tái cấu trúc hữu hiệu, giúp thanh lọc và hình thành thế hệ chủ đầu tư mới chuyên nghiệp hơn.