Phát biểu tại Hội nghị “Tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” ngày 17/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng đánh giá, thị trường bất động sản  có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế và có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành sản xuất.

Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng sẽ giúp khơi thông hoạt động sản xuất, kinh doanh của nền kinh tế. Trong những năm qua, thị trường này có tăng trưởng cao, tuy nhiên hiện thị trường này đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, 4 ngân hàng thương mại nhà nước thống nhất dành một gói tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Liên quan đến đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, NHNN nhận thấy, việc có một gói tín dụng riêng cho lĩnh vực này là cần thiết, để tăng cung về nhà ở xã hội, giúp giảm mất cân đối với thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, theo đại diện NHNN, nguồn vốn từ đâu cũng phải cân nhắc, tức là với nguồn vốn từ tái cấp vốn, là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn, có thể làm giảm tính linh hoạt trong điều hành chính sách tiền tệ. Vì vậy, cần tính toán nguồn vốn tổng thể trên cơ sở chính sách tiền tệ cũng đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng,… và ở các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác.

Nhưng theo Thống đốc, NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại Nhà nước. Các ngân hàng thương mại Nhà nước cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

"NHNN sẽ giao đơn vị theo dõi, tổ chức, triển khai chương trình này. Chúng tôi sẽ thông báo cho các ngân hàng khác nếu các ngân hàng khác tham gia thì gói này có thể sẽ được nhiều hơn", bà Nguyễn Thị Hồng nói. Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp", Thống đốc thông tin.

Về lãi suất, NHNN đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để làm sao cố gắng giảm mặt bằng lãi suất.

"Về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, chúng tôi thấy nhiều ý kiến, đó là Bộ Xây dựng cần rà soát tất cả các dự án, xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án gắn với sản xuất kinh doanh, gắn với thương mại và dịch vụ, thì sẽ có ứng xử và giải pháp tháo gỡ riêng. Chúng tôi sẽ chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục làm việc doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này", Thống đốc NHNN nhấn mạnh.

Trên thị trường đến nay, cả 4 ngân hàng quốc doanh cũng đều có chương trình vay ưu đãi, giảm lãi suất hỗ trợ khách hàng. Agribank vừa công bố giảm tối đa 3% lãi suất cho khách vay kinh doanh bất động sản. Chương trình áp dụng cho khách hàng có dư nợ vay kinh doanh bất động sản tại thời điểm ngày 31/1/2023 gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch covid-19 hoặc ảnh hưởng bởi kinh tế vĩ mô.

VietinBank công bố triển khai gói ưu đãi lãi suất SME UP có quy mô 10.000 tỷ đồng, áp dụng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa lần đầu vay vốn tại VietinBank, hoặc chưa giải ngân khoản vay trong vòng 6 tháng qua.

Trước đó, Vietcombank cam kết giảm 0,5%/năm lãi suất cho tất cả khách hàng có dư nợ hiện hữu và phát sinh mới ngay từ đầu năm 2023. Thời gian từ 1/1/2023 đến hết 30/4/2023, áp dụng cho khách hàng cá nhân và tổ chức có dư nợ hiện hữu và phát sinh mới tại ngân hàng, trừ nhóm khách hàng hoạt động trong lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán...

Cũng áp dụng đến hết 30/04/2023, BIDV triển khai gói vay ngắn hạn với quy mô 30.000 tỷ đồng. Khách hàng tham gia gói vay phục vụ nhu cầu sản xuất kinh doanh sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi chỉ từ 8%/năm đối với các khoản vay có kỳ hạn dưới 6 tháng; hoặc chỉ từ 9%/năm đối với các khoản vay từ 6-12 tháng.

Tín dụng bất động sản luôn có tăng trưởng

Cũng tại hội nghị trên, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng thông tin, vốn cho bất động sản huy động từ nhiều kênh khác nhau như từ thu hút FDI, trái phiếu doanh nghiệp, huy động thị trường chứng khoán, vốn và tài sản của chính doanh nghiệp, vốn huy động từ người mua nhà, nghĩa là khi khởi công, người mua nhà cũng đã mua trước tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể huy động vốn đầu tư dự án.

Đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản luôn có tăng trưởng khá cao trong năm vừa qua. Đặc biệt, năm 2022, tín dụng chung của nền kinh tế tăng 14,17%. Riêng với lĩnh vực này, tăng 24,2%, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao là 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao; còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản.

Nhưng có thể thấy, trong năm 2022 có những khó khăn như sau. Thứ nhất, kênh trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn trung dài hạn để hỗ trợ tích cực để giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng gặp khó khăn, trong khi đó kênh vốn ngân hàng 80% là vốn ngắn hạn, nên cần có các giải pháp khôi phục trở lại.

Về phía các ngân hàng, trong những tháng cuối năm, đặc biệt từ tháng 10/2022, khi sự cố của SCB xảy ra, để bảo đảm bất cứ người dân rút tiền lúc nào đều có khả năng trả, các ngân hàng thương mại phải cân đối nguồn vốn cho phù hợp để cấp tín dụng cho bất động sản vì tín dụng bất động sản thường là giá trị lớn, kỳ hạn dài. Bản thân các ngân hàng thương mại cũng tự quyết định trong việc cấp tín dụng.

Các dự án bất động sản, 70% vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay, đây là ý kiến phản ánh trong hội nghị tín dụng bất động sản mà các ngân hàng đã nêu. Vì vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng.

Về mất cân đối cung cầu trên thị trường, về phân khúc cao cấp, ở đây tín dụng trong những năm qua vào lĩnh vực này khá lớn. Hiện nay, với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua.

Vì vậy, phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá cả như Thủ tướng nói. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp này.

Với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án, 19.967 căn hộ. Phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

"Với NHNN, tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, tôi cũng đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn", Thống đốc NHNN nói và cho biết, về định hướng tín dụng, năm nay, chúng tôi tăng trưởng 14-15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. NHNN cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng về bất động sản.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, hiện có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản. Đó là tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. TS Lực cho rằng, nếu đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh thì cũng đều phải xoay quanh 6 thành tố này, gồm cả tác động trước mắt và lâu dài.

Đây là lý do TS. Lực đề xuất 3 giải pháp. Thứ nhất cần phải giải quyết các vấn đề về pháp lý. Thứ hai, là gỡ nút thắt vốn (trong đó có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản). Thứ ba, phải tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với thị trường bất động sản.

Tuy vậy, có thể thấy, mặc dù đã bắt được "bệnh" của thị trường bất động sản, nhưng gỡ khó như thế nào vẫn là câu chuyện đang được bàn thảo.

Thống kê của NHNN cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua.

TS. Lực cũng kiến nghị, NHNN nên cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm. Đồng thời, NHNN kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản.

Cân nhắc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và khi sửa Thông tư 39 theo hướng cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án.