Ông Nguyễn Hồng Hải, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) tham luận tại hội thảo.

Để bảo đảm tính thống nhất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số luật có liên quan, các chuyên gia đã góp nhiều ý kiến thẳng thắn với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội - cơ quan giúp Quốc hội "gác gôn" các dự án luật .

Tại hội thảo bảo vừa diễn ra tại Hoà Bình, ThS. Nguyễn Hồng Hải, Phó cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) nói rằng, ông đã tiếp xúc với nhiều dự án nước ngoài, các chuyên gia nước ngoài đều nói đi sang bất kỳ quốc gia nào và điển hình ở Việt Nam, họ đọc Hiến pháp và Bộ luật Dân sự trước. 

Khi thấy bộ luật này bảo đảm quyền sở hữu và giao dịch rồi, người ta mới sang xem Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp. Nhưng khi đọc Luật Đất đai, người ta lại hoang mang về câu chuyện, vậy người ta xây dựng công trình, tạo dựng tài sản trên đất thì như thế nào?

Kể câu chuyện này là bởi ông Hải cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không thể đồng nhất người sử dụng đất có nghĩa là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, như thế là không đúng thị trường.

Nhắc lại quyền của người nước ngoài - vấn đề được thảo luận nhiều trước đó, ông Hải cũng đồng tình là có thể hạn chế tối đa quyền sử dụng đất của họ.

"Nhưng người ta đầu tư hàng tỷ đô la vào đây thì người ta phải được sở hữu những gì được tạo ra trên đất. Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, nguyên tắc dân sự đều thừa nhận như thế. Có nghĩa là trên thực tế người sử dụng đất có thể là một, nhưng người sở hữu tài sản trên đất có thể là N chứ không phải là một. Luật phải cho họ chuyển dịch (quyền sở hữu) vì Hiến pháp, Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp đều cho phép chủ sở hữu được chuyển dịch một phần hay toàn bộ".

Nhấn mạnh như trên, ông Hải cũng nói thêm rằng, để chuyển dịch được, họ phải chứng minh được cái gì là tài sản của chính họ, cái gì phải cần ý kiến người khác, phải minh bạch được tài sản trên đất, tức là cơ chế đăng ký.

Cơ chế này, theo ông Hải, không thể "đổ lỗi " là do Luật Nhà ở đã có quy định được. Luật Nhà ở chỉ quy định về chế độ nhà ở. Luật Lâm nghiệp chỉ quy định chế độ rừng trên đất nhưng lại không quy định về chế độ đất đai tức là gắn giữa đất đai và tài sản trên đất thành một khối chế độ pháp lý đất đai. Cái này chỉ có Luật Đất đai quy định điển hình thông qua chế độ đăng ký đất đai. Nên trường hợp này chúng ta không thể “né” được, ông Hải tỏ rõ quan điểm.

"Rất tiếc trong dự thảo Luật rất nhiều chỗ chỉ quy định dành riêng cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản trên đất chính là người sử dụng đất. Nhưng như thế những nhà đầu tư trên đất sẽ rất nhiều rủi ro, hoặc người ta e ngại", Phó cục trưởng nhận định.

Cụ thể hơn, ông Hải chỉ rõ, phần giải thích từ ngữ ở khoản 4 Điều 3 về bồi thường sử dụng đất, dự thảo quy định đây là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất bằng tiền hoặc bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất khác tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi theo quy định của Luật này.

Theo khái niệm này có nghĩa là khi thu hồi đất không tính toán việc bồi thường cho chủ sở hữu tài sản trên đất. Trên thực tế, nhiều dự án thu hồi đất không thực hiện được chính vì người sở hữu tài sản trên đất không ủng hộ.

Do vậy, khái niệm bồi thường sử dụng đất phải tính cả những ảnh hưởng trực tiếp đến người sử dụng đất và ảnh hưởng đến người có quyền khác trên đất, ông Hải góp ý.

Vị chuyên gia này cũng chỉ ra một số bất cập khác. Như, dự thảo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng thực tế lại có những ngoại lệ.

Thứ nhất, theo quy định, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nếu chủ dự án chưa được cấp giấy nhưng đã được quyết định giao đất rồi thì vẫn được phép thế chấp. Hiện cơ quan nhà nước vẫn làm thế chấp với dự án chưa giao sổ nhưng đã có quyết định giao đất. Các văn phòng đất đai vẫn đăng ký bình thường, không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, luật không cho phép người nước ngoài được đứng tên chứng nhận sổ đỏ đất được thừa kế nhưng cho họ chuyển nhượng đi để thu hồi giá trị. Nhưng họ làm gì có giấy để thực hiện chuyển nhượng? Chắc chắn người nước ngoài khi được hưởng thừa kế, bán đất thuộc thừa kế của mình đi vì họ không được phép đứng tên trên sổ đỏ, họ buộc phải chuyển nhượng. Đây là trường hợp Luật Đất đai cho phép không cần phải sổ đỏ.

Do vậy, khi dự thảo quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần quy định ngoại lệ. Nếu quy định bao trùm khi có hiệu lực vướng thực tế lại không thực hiện được.

Ngoài ra, ông Hải cũng dẫn kinh nghiệm quốc tế là trên thế giới có địa dịch công và địa dịch tư, địa dịch công có nghĩa là nếu nhà nước xây dựng tàu điện ngầm qua không gian ngầm, không làm ảnh hưởng đến bề mặt trên không của người có đất đó, chỉ giới hạn chiều cao và giới hạn về xây dựng, không thu hồi đất. Trường hợp nhà nước chỉ thu hồi khoảng không bên dưới để xây dựng tàu điện ngầm hoặc đường thoát nước thì bề mặt bên trên, không gian bên trên vẫn phải giữ nguyên. Nhưng hiện nay trong quy định về thu hồi đất đai lại dùng chung là thu hồi quyền sử dụng đất dẫn đến người dân phản ứng.

Lần sửa đổi này, theo ông Hải phải có cơ chế phân tách rõ trường hợp nào nhà nước thu hồi toàn bộ quyền sử dụng đất, trường hợp nào nhà nước chỉ thu hồi một phần, hoặc là không gian ngầm.

Nghĩa là phải căn cứ vào nhu cầu của nhà nước sử dụng tầng không gian nào, nếu nhà nước sử dụng hết tất cả các tầng không gian, kể cả không gian ngầm, bề mặt và không gian trên không, hoặc do tính chất đặc biệt của công trình mà người ta thu hồi không thể chỉ sử dụng một tầng được thì nhà nước mới thu hồi quyền sử dụng đất nói chung, còn đâu chỉ áp dụng thu hồi một phần.

Tóm lại, vị chuyên gia của Bộ Tư pháp cho rằng "phần thu hồi đất đai phải phân tách rõ trường hợp nào nhà nước thu hồi một phần, trường hợp nào nhà nước thu hồi toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Quy định như hiện nay rất oan uổng cho người dân.

Dẫn yêu cầu của Nghị quyết 18 - NQ/TW coi quyền sử dụng đất là hàng hoá và thị trường bất động sản rõ ràng là phải đề cập trên ba mối quan hệ móc xích nhau là quyền sử dụng đất- tài sản gắn liền với đất- giao dịch, ông Hải cho rằng, Luật Đất đai không thể giải quyết hết mọi vấn đề nhưng khi đọc luật này, người ta phải hiểu được trong chu trình này cái gì thuộc về đất đai, cái gì thuộc về các luật khác liên quan.

Bởi vì hiện nay rất nhiều trường hợp khi giao dịch, cứ động đến đất đai là người ta bảo theo Luật Đất đai, mở Luật Đất đai ra bảo Luật không quy định thế là không thực hiện. Trong khi đó, Bộ Luật dân sự lại quy định trong trường hợp luật liên quan không quy định thì các quy định trong bộ luật này được áp dụng.