Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ và hiệu lực thi hành với các bên liên quan

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Khi nhận thế chấp bất động sản, tính pháp lý của những tài liệu liên quan như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp rất quan trọng và là căn cứ để ngân hàng cấp tín dụng. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn thường trực nỗi lo về những hợp đồng công chứng bị tuyên vô hiệu do những giao dịch giả tạo lọt cửa công chứng.

Trong vụ việc được Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết gần đây, đương sự là cụ Nguyễn Thị Tròn đã đề nghị hủy bản công chứng di sản thừa kế nhà đất ở phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội lập ngày 7/9/1999 cho con dâu là chị Vũ Thị Lan. Trước đó, chị Lan đã thế chấp bất động sản này để đảm bảo cho khoản vay 3 tỷ đồng tại một ngân hàng thương mại. Chị này khai nhận vì “cần tiền nên làm bừa”, giả mạo chữ ký của mẹ chồng.

Tại cấp sơ thẩm, ngày 3/6/216, Tòa án Nhân dân quận Hai Bà Trưng đã chấp nhận đơn khởi kiện của cụ Tròn và dành quyền khởi kiện vụ việc khác về bồi thường thiệt hại giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Trong trường hợp bản di sản thừa kế bị tuyên vô hiệu thì hợp đồng thế chấp có nguy cơ bị vô hiệu, quyền lợi của ngân hàng bị ảnh hưởng. Do đó, ngân hàng đã kháng cáo lên cấp phúc thẩm – Tòa án Nhân dân thành phố Hà Nội.

Vụ việc thêm rắc rối vì công chứng viên công chứng văn bản trên đã mất và văn phòng công chứng này ngừng hoạt động, các văn bản, hợp đồng được chuyển tiếp sang văn phòng công chứng mới.

Trong quá trình giải quyết, tòa án thu thập được bản khai nhận di sản thừa kế tại Ủy ban Nhân dân quận Tây Hồ, nhưng chỉ có dấu điểm chỉ, không có chữ ký của cụ Nguyễn Thị Tròn. Dấu vân tay trở thành chứng cứ quan trọng nhất tháo nút vụ việc, nhưng theo kết luận của Viện Khoa học hình sự Bộ Công an thì “do dấu vân tay mờ nhòe, không thể hiện rõ các đặc điểm, kết luận, không đủ yếu tố truy nguyên đồng nhất”.

Theo ngân hàng, tòa sơ thẩm sử dụng kết luận này để xác định đây không phải là dấu vân tay của cụ Tròn là suy diễn, thiếu cơ sở. Ngân hàng cũng cho rằng, đương sự là cụ Nguyễn Thị Tròn, chị Nguyễn Thị Lan là những người có cùng lợi ích tạo dựng lời khai theo hướng có lợi cho họ.

Khi xem xét, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận định, Ủy ban Nhân dân quận Tây Hồ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị Vũ Thị Lan là ngay tình trên cơ sở văn bản công chứng. Văn bản này không bị khiếu nại. Ngân hàng tham gia giao dịch là ngay thẳng, được pháp luật bảo vệ. Kết luận giám định trên chưa có cơ sở vững chắc thể hiện việc cụ Nguyễn Thị Tròn không biết về văn bản khai nhận di sản thừa kế. Dựa vào những căn cứ trên, cấp phúc thẩm đã bác yêu cầu khởi kiện của cụ Nguyễn Thị Tròn.

Trong một vụ việc khác, cho rằng có dấu hiệu giả mạo chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng nhà (tại phường Xuân Canh, thị xã Sơn Tây, Hà Nội), bà Vũ Thị Cúc nộp đơn đến Tòa án Nhân dân thị xã Sơn Tây yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phạm Thị Hương. Tương tự trường hợp trên, chị Phạm Thị Hương đem bất động sản thế chấp vay ngân hàng số tiền 1,5 tỷ đồng, nhưng không thanh toán.

Bà Cúc trình bày, hợp đồng chuyển nhượng chỉ có chữ ký của bà; chữ ký và dấu vân tay của chồng có dấu hiệu giả mạo. Thực chất, giao dịch này là quan hệ vay mượn. Do thiếu thốn, bà Cúc vay chị Hương 100 triệu đồng, đổi lại phải “đặt cọc” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, hai bên không có sự bàn giao tài sản như thỏa thuận. Ngoài khoản vay 100 triệu đồng, bên mua không đưa thêm số tiền khác. Hợp đồng công chứng lưu tại văn phòng công chứng và bản lưu tại cơ quan địa chính có nội dung sửa chữa, đính chính về địa điểm công chứng. Hiện vụ việc vẫn đang được cơ quan tố tụng thu thập chứng cứ giải quyết…

Hai vụ việc trên đây nằm trong rất nhiều trường hợp mà các ngân hàng gặp phải khi cho vay thế chấp bằng tài sản đảm bảo là nhà đất xảy ra gần đây. Về khía cạnh pháp lý với các trường hợp này, theo luật sư Trương Thanh Đức, bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có lỗi khiến cho hợp đồng thế chấp vô hiệu thì phải có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế cho bên nhận bảo đảm.

Nguyên tắc là như vậy, nhưng trên thực tế, chưa có cơ quan hay cá nhân nào phải chịu trách nhiệm trong những tình huống này. Tình trạng nợ xấu khủng và chậm được giải quyết trong ngành ngân hàng trong thời gian qua, theo luật sư Đức, cũng có một phần từ nguyên nhân trên.