Đầu tư TOD song song với metro

Theo kế hoạch, TP.HCM sẽ khởi công tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) vào ngày 15/1/2026. Đáng chú ý, ngay sau khi chốt thời điểm khởi công, UBND TP.HCM đã yêu cầu triển khai ngay các dự án TOD dọc tuyến metro này.

Khác với giai đoạn trước, không chờ tuyến metro hoàn thành mới tính đến khai thác quỹ đất, lần này TP.HCM lựa chọn cách tiếp cận khác với mục tiêu rất rõ ràng là làm song song metro và TOD. Với cách tiếp cận mới, UBND TP.HCM yêu cầu các sở, ngành khẩn trương rà soát quy hoạch, lập đề cương và dự toán chi phí điều chỉnh cục bộ các đồ án quy hoạch phân khu, đồng thời bố trí vốn để lập quy hoạch các khu vực TOD dọc tuyến Metro số 2.

Theo kế hoạch, toàn bộ các bước từ lựa chọn tư vấn, lập, thẩm định đến phê duyệt quy hoạch TOD dọc tuyến Metro số 2 sẽ được triển khai trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 8/2026. Cách làm này cho thấy quyết tâm rút ngắn tối đa độ trễ giữa đầu tư hạ tầng và khai thác giá trị gia tăng từ đất đai.

Một lợi thế rất lớn của TOD dọc tuyến Metro số 2 là nhiều khu đất đã được xác định, có thể triển khai ngay mà không gặp trở ngại lớn về giải phóng mặt bằng. Ví dụ như khu đất số 446-448 đường Hoàng Văn Thụ, rộng khoảng 5,1 ha, nằm ngay khu vực ga Bảy Hiền. Đây là quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, hiện là trụ sở các cơ quan, tổ chức nên không phát sinh chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để triển khai các dự án xây dựng mới theo mô hình TOD trong thời gian ngắn.

Tại khu vực quận 10 (cũ), khu đất C30 với diện tích gần 41 ha cũng đã được lựa chọn làm khu TOD. Khu đất này nằm cách ga Công viên Lê Thị Riêng của tuyến Metro số 2 hơn 900 m, đáp ứng các tiêu chí về bán kính tiếp cận đi bộ trong mô hình TOD. Quan trọng hơn, phần lớn diện tích khu đất do Nhà nước quản lý, giúp việc thu hồi và tái phát triển thuận lợi hơn so với các khu dân cư hiện hữu.

Ngoài ra, khu đất I/82A, diện tích khoảng 26 ha, tại phường Tây Thạnh (cũ) cũng được xác định là địa điểm có thể triển khai TOD. Hiện khu vực này còn nhiều đất trống, một phần được cho thuê làm rạp chiếu phim, kho bãi, nên việc thu hồi, giải phóng mặt bằng không gặp nhiều vướng mắc.

Như vậy, đến nay có ít nhất 3 khu vực TOD dọc tuyến Metro số 2 đã được xác định với tính khả thi cao, đủ điều kiện triển khai sớm để tạo ra hiệu quả tối đa khi tuyến Metro số 2 đi vào khai thác, dự kiến là năm 2030.

Cơ chế đã mở

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất của TOD trước đây là cơ chế tài chính, song nút thắt này đang dần được tháo gỡ khi Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết 98 (sửa đổi), cho phép TP.HCM được giữ lại 100% nguồn thu từ khai thác quỹ đất trong các khu vực TOD để tái đầu tư cho chính các dự án hạ tầng giao thông liên quan. Có thể nói, đây là cơ chế rất tốt để TP.HCM thu hồi giá trị gia tăng từ đất đai một cách bài bản, thay vì chỉ trông chờ vào ngân sách nhà nước.

Ông Ben Gray, Trưởng bộ phận Thị trường vốn (Knight Frank Việt Nam) đánh giá, việc Quốc hội trao cho TP.HCM quyền tự chủ về tài chính từ quỹ đất các dự án TOD là bước tiến tích cực.

“Cơ chế mới cho phép Thành phố tái đầu tư trực tiếp vào việc mở rộng và nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, hình thành một hệ sinh thái tuần hoàn, qua đó tạo niềm tin cho dòng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản gắn với hạ tầng giao thông và giảm phụ thuộc vào ngân sách nhà nước”, ông Ben Gray phân tích.

Có thể nói, đầu tư các tuyến metro và các dự án TOD chưa khi nào thuận lợi như hiện nay, khi các cơ chế đã được Đảng và Chính phủ tạo điều kiện tối đa. Chính việc rút ngắn thủ tục là điều kiện quan trọng để TP.HCM tăng tốc đầu tư các tuyến đường sắt đô thị.

Ông Phan Công Bằng, Trưởng ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR) nhận định, việc đơn giản hóa thủ tục, phân cấp mạnh mẽ cho TP.HCM và trao quyền chủ động cho doanh nghiệp đã tạo động lực mới, thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm, đề xuất tham gia các dự án hạ tầng và TOD.

Khi cơ chế đã mở, cách làm song song cả metro và TOD là rất khả thi và được kỳ vọng sẽ triển khai thành công. Đây là tiền đề quan trọng để Thành phố mở rộng mô hình này cho các tuyến metro tiếp theo, hiện thực hóa mục tiêu hoàn thành 6 tuyến trong vòng 5 năm tới.