Đầu năm 2025, khi nhiều cổ phiếu bất động sản công nghiệp có xu hướng giao dịch giằng co, hoặc đi lùi, thì cổ phiếu CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 liên tục tăng cao, trở thành hiện tượng trên sàn HoSE.

Thống kê từ ngày 14/1 đến ngày 28/3, cổ phiếu D2D đã bật tăng 35%, từ 31.400 đồng lên 42.400 đồng/cổ phiếu và đang giao dịch vùng định giá P/B là 1,71 lần (trung bình ngành là 1,4 lần). Trong đó, với việc liên tục tăng thẳng đứng và không điều chỉnh từ nửa cuối tháng 1 tới nay, cổ phiếu D2D đã phát đi tín hiệu quá mua kéo dài. Với lịch sử chia cổ tức tiền mặt hấp dẫn trong nhiều năm và tiếp tục có kế hoạch trả cổ tức năm 2024 tới 84%, tương ứng lợi tức trên thị giá hiện tại tới 19,8%, là động lực hỗ trợ giá cổ phiếu này.

CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 được thành lập từ năm 1992, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và triển khai các dự án bất động sản thương mại. Những năm gần đây, Công ty liên tục duy trì chính sách cổ tức tiền mặt hấp dẫn: năm 2020 với tỷ lệ 35% bằng tiền, năm 2021 với tỷ lệ 50% bằng tiền, năm 2022 với tỷ lệ 30% bằng tiền và năm 2023 với tỷ lệ 87%.

Thêm nữa, với kế hoạch chia cổ tức 84% trong năm 2024, tương ứng tỷ suất lợi tức so với giá thị trường ngày 28/3 lên tới 19,8%, cao hơn lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng BIDV đang là 4,7%.

Với việc tiếp tục chính sách cổ tức “khủng”, ước tính Công ty sẽ phải trả tổng cộng 254,18 tỷ đồng trong lần trả cổ tức sắp tới, số tiền trả cổ tức này còn lớn cả lượng tiền mặt còn lại ở thời điểm cuối năm 2024 là 97 tỷ đồng và đồng thời với việc chia gần hết lãi luỹ kế nhiều năm, lãi luỹ kế còn lại chuyển sang năm 2025 chỉ còn 2,5 tỷ đồng.

Nếu nhìn về dài hạn, lãi tích luỹ của CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 chủ yếu được tích luỹ trong giai đoạn năm 2020 và năm 2021, khi Công ty ghi nhận lãi kỷ lục lần lượt 268 tỷ đồng và 243 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong 3 năm trở lại đây, lãi của Công ty liên tục duy trì ở mức thấp so với giai đoạn hoàng kim, khi năm 2022 ghi nhận lãi 17 tỷ đồng, năm 2023 ghi nhận lãi 26 tỷ đồng và năm 2024 ghi nhận lãi 88 tỷ đồng.

Việc chia cổ tức khủng, trong khi lãi khiêm tốn trong 3 năm trở lại đây, dẫn tới sức khỏe tài chính của CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 suy giảm. Từ ngày 31/12/2021 đến 31/12/2024, lượng tiền mặt giảm 82% so với đầu kỳ, tương ứng giảm 457,48 tỷ đồng về 97,12 tỷ đồng và chiếm 6,4% tổng tài sản (đầu kỳ ghi nhận 554,6 tỷ đồng, chiếm 31,1% tổng tài sản); lãi luỹ kế tích luỹ giảm 59% so với đầu kỳ, tương ứng giảm 369,89 tỷ đồng về 256,71 tỷ đồng, chiếm 16,9% tổng nguồn vốn (đầu kỳ ghi nhận 626,6 tỷ đồng và chiếm 35,1% tổng nguồn vốn).

Như vậy, việc ghi nhận lãi giảm mạnh so với thời hoàng kim năm 2020-2021, trong khi liên tục dùng “của để dành” trước đó chia cổ tức cao cho cổ đông, dẫn tới lượng tiền mặt suy giảm và nếu thực hiện trả cổ tức năm 2024 lên tới 254,18 tỷ đồng, lượng cổ tức này còn vượt cả lượng tiền mặt đang sở hữu, vì vậy sẽ gây thách thức đối với dòng tiền để tái đầu tư dự án mới trong tương lai.

Được biết, CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 đã phát triển Dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2 với diện tích thương phẩm 281,72 ha, đạt tỷ lệ cho thuê 100%. Một số dự án khác như Dự án Khu dân cư Lộc An, Dự án nhà ở xã hội Lộc An, Dự án Khu dân cư phường Thống Nhất… cũng đạt thanh khoản cao.

Tuy nhiên, từ năm 2022-2024, CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 thiếu dự án gối đầu để hạch toán doanh thu, vì vậy Công ty đã thực hiện phát triển dự án bất động sản công nghiệp thứ cấp thông qua việc mua lại đất tại Dự án Khu công nghiệp Châu Đức của CTCP Sonadezi Châu Đức và tiếp tục lên kế hoạch phát triển Dự án Khu dân cư Lộc An.

Song, để có thể tiếp tục phát triển các dự án mua lại thứ cấp và đưa vào kinh doanh, đơn vị phân tích độc lập cũng lưu ý, nhu cầu vốn đầu tư cho Dự án nhà ở xã hội Lộc An là 967,32 tỷ đồng, Dự án Khu công nghiệp Châu Đức là 760 tỷ đồng, Dự án nhà xưởng Khu công nghiệp Châu Đức là 320 tỷ đồng, Khu dân cư phường Thống Nhất giai đoạn I là 1.000 tỷ đồng (đã đầu tư 564 tỷ đồng)…

Khi lượng tiền mặt suy giảm do chính sách cổ tức khủng, CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 đang gặp khó về dòng tiền để tham gia đầu tư các dự án thứ cấp.