Thống kê 9 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn (KDH, NLG, SCR, NTL, PDR, DIG, HDC, LDG và DXG), trong 3 quý đầu năm 2022, cả 9 doanh nghiệp đều ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm lên tới 11.543,2 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 3.014,5 tỷ đồng, tức dòng tiền âm tăng thêm 8.528,7 tỷ đồng. Trong đó, TTC Land ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 637,6 tỷ đồng, là mức giảm kỷ lục từ năm 2009 tới nay.

Trước đó, TTC Land trải qua 2 năm dòng tiền dương liên tục là năm 2020 với giá trị dương 388,66 tỷ đồng và năm 2021 ghi nhận dương 915,73 tỷ đồng.

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra tháng 4/2022, lãnh đạo TTC Land chia sẻ nỗi lo của cổ đông từ việc siết dòng tiền từ trái phiếu, cho vay bất động sản. Đại diện TTC Land cho rằng, đây là tình hình chung, nhưng cũng là động thái giúp làm trong sạch, lành mạnh thị trường bất động sản, tạo giá trị thực cho thị trường. Nhà nước chỉ siết trái phiếu, cho vay bất động sản đối với các khoản vay không đúng, sai mục đích.

Theo tìm hiểu, TTC Land đang sở hữu quỹ đất khoảng 320 ha. Trong đó, 4 ha tại TP.HCM; 180 ha tại Biên Hòa; 40 ha tại Long An; 90 ha tại Phú Quốc… Ngoài ra, tính tới 30/9/2022, TTC Land đang đầu tư nắm giữ 2,24% vốn tại CTCP Đầu tư Hạ tầng giao thông Đèo Cả, trong đó TTC Land hiện là cổ đông chiến lược của Tập đoàn Đèo Cả trong việc xây dựng các tuyến cao tốc, hạ tầng giao thông trọng điểm và sẽ kết nối thêm với các quỹ đất tại đây.

Được biết, trong những năm qua, TTC Land triển khai nhiều dự án cùng lúc. Tính tới ngày 30/9/2022, tồn kho của doanh nghiệp này đạt 2.859,7 tỷ đồng, chiếm 29,1% tổng tài sản; các khoản phải thu ngắn hạn đạt 3.264,7 tỷ đồng, chiếm 33,2% tổng tài sản.

TTC Land cho biết, tồn kho chủ yếu tại Dự án Jamona City (1.176,5 tỷ đồng), Dự án Charmington Dragonic (576,2 tỷ đồng), Dự án Charmington Tamashi Đà Nẵng (492,6 tỷ đồng), Dự án Jamona Cầu Tre (196,7 tỷ đồng), Dự án TTC Plaza Đức Trọng (144,8 tỷ đồng)…

Trong Báo cáo thường niên năm 2021, Công ty cho biết, Dự án Charmington Dragonic đã hoàn tất lấy ý kiến lần 1 các sở, ngành, hoàn tất hồ sơ thẩm định, đã trình UBND TP.HCM và hoàn tất đăng ký kế hoạch sử dụng đất năm 2021. Dự án Charmington Tamashi Đà Nẵng về cơ bản đã được UBND TP. Đà Nẵng đồng thuận chủ trương đầu tư. Dự án Charmington Tân Sơn Nhất đã hoàn tất phương án hợp tác phát triển, đã nộp hồ sơ lên UBND TP.HCM xin ý kiến về sự phù hợp của việc sử dụng đất an ninh quốc phòng; Dự án Charmington Iris đang chờ chủ trương cấp lại giấy phép xây dựng…

Ngược lại, “của để dành” (người mua trả tiền trước ngắn hạn) của TTC Land giảm 30,1% so với đầu năm, tương ứng giảm 407,4 tỷ đồng, về 948,2 tỷ đồng và chiếm 9,7% tổng nguồn vốn (đầu năm chiếm 13,8% tổng nguồn vốn). Trong đó, 358,5 tỷ đồng là của Công ty TNHH Lotte Land trả trước để mua 55% quyền sở hữu trong CTCP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hùng Anh Năm, liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng cổ phần; 589,6 tỷ đồng là khoản nhận tạm ứng theo tiến độ hợp đồng từ khách hàng mua nhà và căn hộ, giảm 407,4 tỷ đồng so với đầu năm (giảm 40,9%).

Đỉnh điểm người mua trả tiền trước của TTC Land là năm 2017, khi ghi nhận 2.802,74 tỷ đồng, chiếm 29,3% tổng nguồn vốn và sau đó có xu hướng giảm tới thời điểm hiện tại chỉ còn chiếm 9,7% tổng nguồn vốn.

Cũng trong Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2022, TTC Land thông tin, trong 3 năm tới sẽ dồn sức giải quyết dứt điểm những dự án bị vướng pháp lý, trong đó năm 2022 sẽ thực hiện bàn giao và ghi nhận doanh thu từ Dự án Carillon 7, Dự án Panomax, một phần hợp tác kinh doanh phân phối sản phẩm từ Dự án Selavia Phú Quốc…

Kết thúc 9 tháng của năm 2022, TTC Land có doanh thu đạt 574 tỷ đồng, giảm 63,5% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 145,52 tỷ đồng, giảm 23,2% so với cùng kỳ và hoàn thành 61,2% kế hoạch lợi nhuận năm. Trong đó, lợi nhuận gộp giảm 43,6% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 125,09 tỷ đồng về 161,65 tỷ đồng.

Xét về cấu thành lợi nhuận, TTC Land có lãi chủ yếu nhờ doanh thu tài chính tăng 32,5% so với cùng kỳ, tương ứng tăng thêm 90,7 tỷ đồng, lên 369,6 tỷ đồng. Nhìn rộng ra, lợi nhuận của TTC Land có dấu hiệu suy giảm trong những năm gần đây, khi đạt đỉnh vào năm 2019 là 277,98 tỷ đồng, sau đó suy giảm trong năm 2020 (còn 194,3 tỷ đồng), năm 2021 ghi nhận 194,2 tỷ đồng và tiếp tục giảm trong 9 tháng của năm 2022.

Có thể thấy, “của để dành” suy giảm, trong khi cần vốn để hoàn thiện pháp lý và triển khai hàng loạt dự án mới. Đây chính là thách thức của TTC Land trong khi lãi suất tăng, dòng tiền bị siết chặt vào lĩnh vực bất động sản.