Trong làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào cuộc cạnh tranh mới, nơi lợi thế không còn ở quỹ đất hay giá thuê, mà ở chất lượng hạ tầng, tốc độ triển khai và khả năng đồng hành cùng nhà đầu tư.

Trong bối cảnh đó, Tập đoàn Tường Viên (Tường Viên Group) kiên định với chiến lược thuê đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng cho thuê, phục vụ doanh nghiệp FDI. Hoạt động chủ yếu tại các khu công nghiệp Tràng Duệ, Nam Đình Vũ và Đình Vũ (Deep C) từ năm 2016 đến nay, Tường Viên Group gây chú ý không phải bởi quy mô mà bởi tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối.

Ông Đỗ Trọng Trường, Phó tổng giám đốc điều hành Tường Viên Group đã có những chia sẻ với phóng viên về những yếu tố quyết định khả năng lấp đầy và duy trì sức hút bền vững của nhà xưởng của Tường Viên Group.

Tổ hợp nhà xưởng cho thuê chất lượng cao của Tập đoàn Tường Viên tại KCN Nam Đình Vũ – Hải Phòng sử dụng Tôn COLORBOND® công nghệ mạ AM – ACTIVATE™ cho toàn bộ hệ bao che công trình.

Chiến lược để các nhà xưởng lấp đầy tuyệt đối

Trong các báo cáo thị trường 2025, một số đơn vị tư vấn cho hay trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 miền Bắc giảm nhẹ, nhưng các dự án của Tường Viên Group đạt gần như tuyệt đối, đâu là bí quyết, thưa ông?

Trong suốt 9 năm qua, các nhà xưởng của Tường Viên Group luôn đáp ứng tiêu chí là xây dựng xong đến đâu, lấp đầy đến đó.

Nguyên tắc hoạt động của chúng tôi gồm ba yếu tố chính. Thứ nhất là xây dựng nhà xưởng đáp ứng đầy đủ công năng cho doanh nghiệp sản xuất. Thứ hai là cố gắng giữ giá thuê luôn cạnh tranh so với mặt bằng thị trường.

Quan trọng nhất là đội ngũ nhân viên của Tường Viên Group sẽ hỗ trợ tối đa cho nhà đầu tư, từ các thủ tục pháp lý để thành lập doanh nghiệp và dự án đầu tư trong giai đoạn đầu đến những vấn đề phát sinh trong quá trình sản xuất.

Đâu là nhóm khách hàng mục tiêu mà Tường Viên Group đang hướng tới, thưa ông?

Hiện nay, 100% khách hàng của Tường Viên Group là các doanh nghiệp FDI. Trong đó, khoảng 80% là doanh nghiệp hoạt động theo cơ chế chế xuất, tức sản xuất và xuất khẩu 100% sản phẩm.

Khách hàng của chúng tôi khá đa dạng, đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ, Nga, Ấn Độ… Tuy nhiên, chiếm tỷ trọng lớn hiện nay vẫn là các doanh nghiệp Trung Quốc, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp nhẹ, điện tử và lắp ráp.

Theo ông, đâu là những tiêu chí quan trọng khiến các nhà đầu tư quyết định lựa chọn thuê nhà xưởng của Tường Viên Group thay vì các đơn vị khác?

Khi vào một khu công nghiệp, đa phần các doanh nghiệp chưa xác định được tính ổn định lâu dài trong hoạt động tại Việt Nam, nên họ thường lựa chọn hình thức thuê nhà xưởng thay vì mua đất.

Chính vì vậy, điều họ quan tâm đầu tiên là chất lượng nhà xưởng có đáp ứng được yêu cầu sản xuất hay không, vị trí có phù hợp với chuỗi cung ứng của họ hay không, và giá thuê có cạnh tranh hay không.

Bên cạnh đó, họ cũng rất chú trọng đến công năng của nhà xưởng, hạ tầng giao thông có thuận tiện cho việc xuất nhập khẩu hàng hóa hay không. Ví dụ như tại Hải Phòng, lợi thế rất rõ là khoảng cách từ khu vực sản xuất đến cảng biển xuất khẩu rất gần.

Ngoài ra, khả năng tuyển dụng được nguồn nhân công có tay nghề tại khu vực cũng là một yếu tố quan trọng để doanh nghiệp đưa ra quyết định đầu tư.

Ông nhiều lần nhấn mạnh đến chất lượng nhà xưởng. Vậy nhà xưởng của Tường Viên Group có những điểm khác biệt gì về mặt kỹ thuật?

Chúng tôi chú trọng rất nhiều đến công năng sử dụng thực tế. Ví dụ, với những doanh nghiệp có lượng lao động lớn thì phải đảm bảo đầy đủ bãi đỗ xe cho công nhân, khu vực tập kết rác đúng quy định bảo vệ môi trường, để khách hàng không phải đầu tư thêm.

Đặc biệt, do hoạt động tại khu vực gần biển như Hải Phòng, chúng tôi cực kỳ chú trọng đến phần mái và bao che. Ngay từ đầu, Tường Viên Group đã sử dụng tôn BlueScope cho phần mái nhằm hạn chế rỉ sét, thấm dột, bảo vệ máy móc, thiết bị và hàng hóa có giá trị cao bên trong.

Quan điểm của chúng tôi là phần bao che phải thật sự bền vững để chống chọi với điều kiện thời tiết khắc nghiệt, mưa bão của miền Bắc.

Luôn cải tiến về chất lượng, dịch vụ

Dòng vốn FDI kỷ lục và sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng đang tạo ra một sân chơi sôi động trên thị trường bất động sản công nghiệp, ông đánh giá thế nào về thị trường sắp tới, và định hướng mở rộng của Tường Viên Group là gì?

Tôi cho rằng sẽ có một làn sóng dịch chuyển sản xuất từ các quốc gia bị áp thuế cao, đặc biệt là Trung Quốc, sang Việt Nam. Trong bối cảnh đó, nhà xưởng cho thuê sẽ là phân khúc phát triển mạnh, nhờ lợi thế đưa vào vận hành ngay và chi phí đầu tư ban đầu thấp.

Tuy nhiên, xu hướng sắp tới sẽ là nhà xưởng xanh và sạch hơn, đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe của châu Âu để thuận lợi cho xuất khẩu. Các yếu tố như điện năng lượng mặt trời áp mái hay hạ tầng giao thông nội bộ đủ rộng cho xe container cũng sẽ được khách hàng đặc biệt quan tâm. Tường Viên Group sẽ nắm bắt những cơ hội này

Trong thời gian tới, Tường Viên Group dự kiến triển khai các dự án nhà xưởng cho thuê tại Bắc Ninh và Bắc Giang, nơi có nhiều “ông lớn” FDI như Foxconn, Luxshare, Goertek hay Samsung đang đầu tư mạnh. Chúng tôi sẽ tập trung thu hút các nhà cung cấp cho các tập đoàn lớn này.

Còn với nhà xưởng thông minh, Tường Viên Group có kế hoạch gì để phát triển phân khúc này?

Chúng tôi không nằm ngoài xu thế này và đang trong quá trình nghiên cứu. Tuy nhiên, hiện nay khái niệm nhà xưởng thông minh vẫn chưa có một định nghĩa thống nhất. Có doanh nghiệp hiểu theo tiêu chuẩn châu Âu, nhưng cũng có doanh nghiệp lại tiếp cận theo tiêu chuẩn Trung Quốc.

Do đó, hiện vẫn chưa thể định nghĩa cụ thể nhà xưởng thông minh cần những yếu tố gì, có thể bao gồm điện năng lượng mặt trời, hệ thống theo dõi hàng hóa bằng AI… Tường Viên Group đang nghiên cứu để lựa chọn những ứng dụng phù hợp nhất với nhu cầu thực tế của khách hàng.

Hệ bao che tổ hợp nhà xưởng cho thuê chất lượng cao của Tường Viên sử dụng tôn COLORBOND® công nghệ mạ AM-ACTIVATE™ cho khả năng chống ăn mòn cao, tăng tuổi thọ công trình với điều kiện khí hậu khắc nghiệt miền Bắc

Để nâng cao năng lực cạnh tranh, Tường Viên Group sẽ có những cải tiến gì về vật liệu và kết cấu trong các dự án mới?

Về giao thông nội bộ, bản chất các tuyến đường phải được mở rộng để phục vụ xe vận chuyển hàng hóa, bởi khi doanh nghiệp hoạt động hiệu quả, tần suất xuất nhập hàng sẽ tăng lên. Chúng tôi không thể đi theo tư duy tận dụng tối đa mật độ xây dựng cho phép.

Ví dụ, hiện nay nhiều khu công nghiệp cho phép mật độ xây dựng 60%. Nếu tận dụng hết 60% thì phần diện tích còn lại cho cây xanh và giao thông sẽ rất hạn chế, không đảm bảo vận hành thuận lợi.

Bên cạnh đó, độ bền của nhà xưởng là yếu tố rất quan trọng. Trước đây, chúng tôi sử dụng tôn cho phần bao che, nhưng nay chuyển sang panel để tăng tính thẩm mỹ, khả năng cách nhiệt, cách âm. Về kết cấu, nhà xưởng khung thép sẽ dần chuyển sang khung bê tông đúc sẵn, giúp tăng độ ổn định và tính bền vững, đặc biệt với các nhà xưởng cao tầng.

Trong quá trình khai thác, chúng tôi hiểu rõ hơn nhu cầu thực tế của doanh nghiệp sản xuất để hoàn thiện các công trình phụ trợ, đáp ứng yêu cầu vận hành một cách hiệu quả nhất.

Di sản của Tường Viên Group chính là sự tin yêu của khách hàng

Khái niệm “di sản bền vững” ngày càng được nhắc đến nhiều. Ông nhìn nhận thế nào về điều này trong quá trình phát triển của Tường Viên Group? Yếu tố nào được ông xem là “di sản” quan trọng nhất mà Tập đoàn cần duy trì?

Với nhà xưởng, yếu tố bền vững là điều mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng quan tâm, chỉ khác nhau ở chỗ lựa chọn giải pháp có chi phí cao hay thấp.

Quan điểm của Tường Viên Group ngay từ đầu là lựa chọn những vật liệu có tính bền vững cao, như việc sử dụng tôn BlueScope cho phần bao che. Với gần 10 năm kinh nghiệm vận hành, các vấn đề phát sinh liên quan đến tôn hầu như rất nhỏ, không ảnh hưởng lớn đến hoạt động của khách thuê.

Các công trình phụ trợ tuy nhìn qua có thể là hạng mục nhỏ, nhưng lại được doanh nghiệp sử dụng hàng ngày như trạm bơm, nhà chứa rác, nhà chứa máy nén khí. Những hạng mục này cần được đầu tư chỉn chu, phù hợp với cảnh quan và có thể tái sử dụng lâu dài.

Quan trọng hơn là tinh thần chăm sóc và hỗ trợ khách hàng, điều cần được duy trì và truyền đạt cho tất cả các thế hệ nhân viên của Tường Viên Group. Đa số doanh nghiệp FDI mới vào Việt Nam đều bỡ ngỡ với thủ tục pháp lý. Chúng tôi thực hiện miễn phí hoàn toàn các thủ tục đăng ký chứng nhận đầu tư, đăng ký doanh nghiệp, đồng hành cùng khách hàng trong việc xin giấy phép phòng cháy chữa cháy, báo cáo đánh giá tác động môi trường, đăng ký lao động nước ngoài hay xử lý các vấn đề về thuế.

Trong một số trường hợp, chúng tôi sẵn sàng tự bỏ chi phí để tháo gỡ vướng mắc. Đây là yếu tố cốt lõi giúp Tường Viên Group duy trì tỷ lệ lấp đầy cao trong suốt thời gian qua. Đó cũng là lý do mà một phần lớn khách hàng mới đến từ sự giới thiệu của khách hàng cũ.

Với những định hướng đó, ông có thể chia sẻ thêm về kỷ niệm đáng nhớ trong quá trình làm việc với các đối tác nước ngoài?

Năm 2020 có một tập đoàn lớn của Trung Quốc chuyên sản xuất những công cụ làm vườn để xuất khẩu đi Mỹ. Họ đi khảo sát rất nhiều nơi và sau cùng họ đến hệ thống nhà xưởng của chúng tôi lúc đó cũng vừa hoàn thiện một số căn. Sau khi cân nhắc nhiều nơi, họ quyết định ký hợp đồng ngay lập tức khi biết mái nhà xưởng sử dụng tôn BlueScope.

Một trường hợp khác là tập đoàn sản xuất máy ATM lớn nhất Nhật Bản. Họ mất khoảng 3 tháng để khảo sát và phê duyệt quy trình thuê, nhưng nhờ sợ hỗ trợ tận tình của đội ngũ nên họ đã gắn bó với Tường Viên Group suốt 6 năm và tiếp tục tin tưởng giao cho chúng tôi tìm đất, xây dựng nhà xưởng mới với diện tích lớn gấp ba lần để mở rộng sản xuất. Đó là minh chứng rõ nét cho niềm tin mà chúng tôi đã xây dựng được.

Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, điều quan trọng nhất là phải hiểu và hỗ trợ khách hàng vượt qua các rào cản về văn hóa và pháp luật. Đừng quá tính toán những chi phí hỗ trợ nhỏ ban đầu, vì sự hài lòng của họ sẽ mang lại những cơ hội lớn hơn sau này thông qua sự giới thiệu.

Ngoài ra, quy trình phải nhanh gọn, vì khách hàng không thể chờ đợi lâu, nếu mình rườm rà thì mình sẽ thua. Chất lượng nhà xưởng và sự tận tâm chính là chìa khóa để thành công bền vững.