UBND TP.HCM có tờ trình gửi HĐND TP.HCM về dự thảo bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn TP.HCM. Bảng giá đất này sẽ được HĐND TP.HCM xem xét tại kỳ họp thứ bảy (dự kiến diễn ra ngày 26/12) với nhiều điểm mới đáng chú ý.

Giá đất nông nghiệp giảm mạnh so với dự thảo lấy ý kiến

Theo tờ trình, giá đất nông nghiệp được chia làm 4 khu vực với mức giá và hệ số khác nhau. Trong đó khu vực I (TP.HCM cũ) giá cao nhất 625.000 đồng/m2; giá thấp nhất là 400.000 đồng/m2. Hệ số 0,77 lần so với bảng giá đất tại quyết định 79/2024 của UBND TP.HCM (cũ).

Khu vực IV (tỉnh Bình Dương cũ và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) giá đất trồng cây lâu năm cao nhất 320.000 đồng/m2, hệ số 1,36 lần so với bảng giá đất tại quyết định số 63/2024 và 0,97 lần so với bảng giá đất tại quyết định 26/2024 của hai tỉnh trước đây; giá thấp nhất 205.000 đồng/m2. Hệ số 2,73 lần và 1,03 lần.

Bảng giá đất này sẽ được HĐND TP.HCM xem xét tại kỳ họp thứ bảy (dự kiến diễn ra ngày 26/12) với nhiều điểm mới đáng chú ý. Ảnh: Lê Toàn.

So với dự thảo lấy ý kiến trước đó, giá đất nông nghiệp trình HĐND Thành phố thông qua đã giảm mạnh.

Cụ thể, theo đề xuất trước đó bảng giá đất trồng cây lâu năm cao nhất ở khu vực TP.HCM (cũ) có giá cao nhất là 1.440.000 đồng/m2, thấp nhất là 920.000 đồng/m2. Giá đất trồng cây lâu năm ở khu vực ven TP.HCM cũ cao nhất 1.200.000 đồng/m2, thấp nhất là 540.000 đồng/m2. Tại khu vực Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tày cũ có giá cao nhất là 840 triệu đồng/m2, thấp nhất là 370 triệu đồng/m2.

Bảng giá đất nông nghiệp có ảnh hưởng trực tiếp đến việc chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, họ phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Số tiền này được tính bằng công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x Diện tích đất được chuyển mục đích.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, Bảng giá đất tại Quyết định 79/2024/QĐ-UBND đã phản ánh giá đất theo thực tiễn tại địa phương TP.HCM cũ,  trước đây với mức giá công bố đã giảm từ 20% đến 25% tùy khu vực so với mức giá thực tế tại thời điểm công bố, nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, giảm mức độ ảnh hưởng đối với các đối tượng sử dụng đất, theo hướng giá đất tại Bảng giá đất từng bước tiệm cận thị trường.

Theo đó, cùng với mục tiêu tăng trưởng kinh tế, giảm mức độ ảnh hưởng đối với các đối tượng sử dụng đất, giá đất tại Bảng giá đất dự thảo gần như không biến động so với Bảng giá hiện hành, đặc biệt tại các khu vực bị ảnh hưởng nhiều như huyện Nhà Bè cũ, huyện Củ Chi cũ, huyện Hóc Môn cũ, huyện Bình Chánh cũ mức giá đề xuất gần như không biến động.

Bên cạnh đó, giá đất nông nghiệp được đề xuất tăng theo khu vực đảm bảo hài hòa trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập. Do đó, bảng giá đất dự thảo không tác động về chuyển mục đích sử dụng đất. Tương tự như trên, Bảng giá đất mới trên địa bàn các phường, xã thuộc khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũng ảnh hưởng như khu vực TP.HCM cũ.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới sẽ có sự ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ), mức độ ảnh hưởng có thể cao hơn so với địa bàn TP.HCM (cũ) do tiêu chí xác định vị trí đất được thống nhất giữa các tỉnh, thành phố sau khi sáp nhập.

Tác động này tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất, đó là, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì người thu hồi đất được bố trí tại định cư thì giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường) nay theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024 thì tính theo Bảng giá đất.

Giá đất ở cao nhất 687,2 triệu đồng/m2

Đối với giá đất ở, tại địa khu vực TP.HCM cũ (khu vực 1), giá cao nhất được đề xuất là 687,2 triệu đồng/m2, áp dụng cho các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. Mức giá thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 (khu dân cư Thiềng Liềng, thuộc huyện Cần Giờ cũ). Trong khi đó, đường Trần Bình Trọng có mức điều chỉnh tăng cao nhất, gấp 1,65 lần so với giá cũ. Một số khu vực khác không điều chỉnh tăng, giữ nguyên mức giá theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND.

Tại khu vực Bình Dương cũ (khu vực 2), mức giá đất ở cao nhất là 89,6 triệu đồng/m2 (đường Bác Sĩ Yersin, đường Bạch Đằng). Giá thấp nhất là 1,3 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, tại khu vực này có tuyến đường ghi nhận hệ số tăng cao nhất lên tới hơn 8 lần so với bảng giá hiện hành (đường ĐH.505).

Tại địa bàn khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (khu vực 3), giá đất ở cao nhất là hơn 49,4 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân) và thấp nhất là hơn 1,8 triệu đồng/m2. Đối với đất thương mại, dịch vụ, khu vực 1 (TP.HCM cũ) cũng có mức rất cao với đỉnh điểm là 573,6 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi.

Tại Bình Dương cũ, giá cao nhất cho loại đất này là 53,8 triệu đồng/m2 và tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ là hơn 89,6 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân).

Về đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải thương mại, dịch vụ), giá cao nhất tại khu vực 1 là 81,1 triệu đồng/m2. Mức giá trần tại khu vực 2 là 44,8 triệu đồng/m2 và khu vực 3 là hơn 4,7 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của cơ quan soạn thảo, giá đất ở dự thảo tại Bảng giá đất đã điều chỉnh giảm 60% giá đất khảo sát thị trường của đơn vị tư vấn nên gần như bảng giá đất ở không thay đổi so với Bảng giá đất Ở tại Quyết định 79, tương ứng giá đất thương mại dịch vụ và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ (tính theo tỷ lệ so với giá đất ở) cũng không thay đổi hoặc có xu hướng giảm đi.

Do đó mức thu tiền sử dụng đất đối với 2 loại đất phi nông nghiệp này gần như không thay đổi hoặc giảm đi.