Thực tế cho thấy, kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, tiền sử dụng đất luôn là gánh nặng lớn nhất với hộ gia đình khi muốn chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, trong khi bảng giá đất nhiều nơi hiện quá cao vì tích hợp luôn hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vào bảng giá đất, sát gần với giá thị trường.

Theo Nghị quyết mới được thông qua, người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và nông nghiệp. Với phần vượt nhưng không quá 1 lần hạn mức, người dân sẽ nộp 50% chênh lệch. Nếu phần vượt trên 1 lần hạn mức, khoản phải nộp là toàn bộ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở như hiện hành.

Quy định vừa được thông qua cũng tương ứng đề xuất của Bộ Tài chính trong Dự thảo Nghị định về tiền sử dụng, thuê đất nhằm tháo gỡ vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai đang được lấy ý kiến.

Có thể nói, Nhà nước giảm phần thu trước mắt để nuôi dưỡng nền tảng ổn định xã hội lâu dài. Quan trọng hơn, chính sách được áp dụng một lần cho mỗi hộ, vào nhóm “ở thật”, tránh bị lợi dụng mà vẫn bảo đảm nguyên tắc công bằng.

Điểm đáng mừng nữa là cơ chế tính lại nghĩa vụ tài chính cho trường hợp đã chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến 1/1/2026. Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất, thì được tính lại tiền sử dụng đất (ở mức 30%, 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và được Nhà nước hoàn trả…

Cũng cần phải nói thêm, quá trình điều chỉnh này đang diễn ra đúng lúc các bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026 có xu hướng tăng mạnh. Điển hình như TP.HCM. Trong dự thảo bảng giá đất áp dụng lần đầu đang được lấy ý kiến, bảng giá đất ở của Thành phố hiện tăng cao, nhất là tại vùng ven và những địa phương vừa sáp nhập. Trong khi đó, giá đất nông nghiệp trong Thành phố dự kiến tăng mạnh, với mức cao nhất lên đến 1,4 triệu đồng/m2, tăng gần 78% so với mức cao nhất theo quy định đang áp dụng (810.000 đồng/m2).

Về lý thuyết, việc nâng giá đất nông nghiệp nhằm thu hẹp biên độ chênh lệch với giá đất ở là chủ trương đúng đắn. Điều này giúp giảm khoản tiền chênh lệch địa tô mà người dân phải đóng khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Song, công thức tính tiền sử dụng đất thời gian tới sẽ áp dụng thêm hệ số K nhân với bảng giá đất. Đây là ẩn số lớn, bởi nếu hệ số K quá cao, thì chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân sẽ tăng đột biến.

Do vậy, trong bối cảnh hiện nay, việc giảm mức thu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ giúp khoan thư sức dân, nuôi dưỡng nội lực xã hội, hỗ trợ phát triển bền vững. Giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất ở không chỉ giúp giảm gánh nặng cho người dân, mà còn góp phần ổn định thị trường, hạn chế đầu cơ và hướng tới sự công bằng về quản lý đất đai.

Nhưng về lâu dài, chính sách tính nghĩa vụ tài chính cũng nên phân rõ đối tượng thụ hưởng. Có nghĩa, phải làm sao vừa hỗ trợ các gia đình, cá nhân chuyển đất để “ở thật”; vừa phải thu đủ đối với những trường hợp chuyển để kinh doanh, phân lô, đầu cơ. Nói như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cần phải kiểm soát chặt chẽ để phòng ngừa trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp bất lương núp bóng hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để hưởng lợi bất chính.

Giải pháp đề xuất là, với nhóm “ở thật”, những hộ gia đình chuyển diện tích trong hạn mức, sử dụng ổn định lâu dài, thì hoàn toàn có thể áp dụng cơ chế miễn hoặc giảm mạnh nghĩa vụ tài chính. Với những trường hợp chuyển mục đích để thực hiện dự án, phân lô bán nền, hay kinh doanh, thì phải nộp 100% phần chênh lệch giá đất, thậm chí áp thuế lũy tiến đối với diện tích lớn hoặc các trường hợp chuyển đổi nhiều lần. Cách làm này vừa đảm bảo nguồn thu hợp lý cho ngân sách, vừa góp phần giảm bớt tình trạng đầu cơ, vốn là nguyên nhân chính gây méo mó thị trường bất động sản và đẩy giá đất lên cao.

Phân loại đúng đối tượng để thu đúng, miễn đúng có lẽ là nguyên tắc để chính sách đất đai trở thành công cụ phát triển, thay vì trở thành lực cản. Tất nhiên, chính sách miễm giảm tiền sử dụng đất chỉ phát huy tác dụng khi đi kèm với bảng giá đất hợp tình, hợp lý. Một bảng giá đất cân bằng, phản ánh sát thực tế khu dân cư sẽ giúp giảm cú sốc tài chính và hạn chế áp lực lên những hộ có thu nhập trung bình và thấp. Khi người dân có thể dự báo được chi phí đất đai, họ mới yên tâm đầu tư, xây dựng và ổn định cuộc sống.

Một chính sách đất đai tốt không chỉ đo bằng việc có bao nhiêu người dân thực sự được an cư, mà còn đo bằng bao nhiêu nguồn lực được khơi thông và bao nhiêu gánh nặng được gỡ bỏ. Dưới góc độ đó, kỳ vọng quyết sách mà Quốc hội đưa ra lần này là bước đi kịp thời và cần thiết.