Bà Nguyễn Thị Phương Hoa, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, qua 1 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, còn có một số vướng mắc. Ảnh: Linh Đan

Tại phiên họp toàn thể lần thứ 4 do Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổ chức ở Đà Nẵng vào ngày 3/10, bà Nguyễn Thị Phương Hoa, Thứ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, qua 1 năm thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy, bên cạnh những kết quả đạt được, còn có một số vướng mắc trong thi hành Luật đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.

Cụ thể, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 chưa phù hợp với mô hình tổ chức chính quyền địa phương. Theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương thì đơn vị hành chính được tổ chức thành 2 cấp, gồm cấp tỉnh và cấp xã (không tổ chức cấp huyện). Do vậy, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quy định trong Luật Đất đai năm 2024 cần được sửa đổi cho phù hợp.

Theo bà Hoa, việc thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã được quy định tại Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, qua 1 năm tổ chức thực hiện, vẫn chưa rõ hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với dự án sử dụng quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại khoản 1 Điều 217 thuộc trường hợp đấu giá hay đấu thầu.

Việc quy định điều kiện để tiến hành đấu giá, đấu là phải có quy hoạch chi tiết 1/500 gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện đấu giá, đấu thầu. Việc cho thuê đất cơ bản theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm dẫn đến khó khăn cho nhà đầu tư trong việc hạch toán kinh doanh, thế chấp quyền sử dụng đất, huy động vốn, đặc biệt là các dự án thuộc lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, kinh doanh dịch vụ lưu trú... cần thu hút đa dạng các nguồn lực đầu tư.

Việc quy định bắt buộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất trụ sở, cơ sở làm việc dôi dư, đất thu hồi từ cổ phần hoá, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước để sử dụng vào nhu cầu phát triển kinh tế (bao gồm cả các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) làm kéo dài thời gian, thêm thủ tục, tăng chi phí tuân thủ, nhất là các dự án thuộc danh mục ưu đãi đầu tư có nhu cầu sử dụng quỹ đất này trong giai đoạn thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 và sáp nhập đơn vị hành chính, cơ quan Trung ương và địa phương.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai năm 2024 (Điều 79) đã quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên trong thực tế có nhiều dự án trọng điểm, có vai trò tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế từ các giá trị gia tăng, tạo nhiều việc làm cho lao động địa phương, thúc đẩy phát triển các dịch vụ kinh doanh phụ trợ nhưng chưa có quy định được Nhà nước thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai thực hiện dự án.

Đồng thời, Luật chưa quy định thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với nhà đầu tư nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường hoặc phải thu hồi đất, dẫn đến việc sản xuất, kinh doanh ngừng trệ do chưa có mặt bằng để tiếp tục sản xuất, kinh doanh.

Trên thực tế, nhiều dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng có một phần nhỏ diện tích mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất dẫn đến tình trạng “dự án treo”, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư và gây khó khăn cho nhà đầu tư.

Luật Đất đai năm 2024 quy định chỉ thu hồi đất sau khi đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là chưa phù hợp với yêu cầu cấp bách về tiến độ hoàn thành các dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp, chưa bảo đảm sự linh hoạt đối với dự án mà đa số người có đất thu hồi đồng thuận thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (theo quy định hiện hành thì thời gian từ khi niêm yết phương án đến khi có quyết định phê duyệt phương án là 90 ngày).

Quy định yêu cầu phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất đã gây khó khăn trong tổ chức thực hiện đối với trường hợp thực hiện dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án thực hiện tái định cư tại chỗ trong phạm vi dự án, dự án mà khu tái định cư được bố trí theo tuyến của công trình chính trong khi đa số người sử dụng đất đã đồng thuận với việc bố trí tạm cư.

Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào giá đất theo thị trường và kết quả đơn vị tư vấn giá đất, trong khi việc xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do phụ thuộc vào nhiều yếu tố, kết quả định giá không thống nhất, dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường, chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định và điều tiết của Nhà nước đối với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

Điều này, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường là cũng gián tiếp ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, thực hiện dự án đầu tư, trong nhiều trường hợp làm tăng chi phí đầu tư, ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư. Việc xác định giá đất cụ thể nhất là khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức còn có những vướng mắc, bất cập. Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định. Bên cạnh đó, việc xác định mức biến động của giá hoàn toàn dựa trên số liệu từ quá khứ, không phản ánh đúng giá trị tăng thêm của đất thực tế trong tương lai.

Có ý kiến cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 quy định áp dụng giá đất cụ thể khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là còn mang tính tận thu từ đất, dẫn đến thời gian kéo dài, chi phí đầu tư tăng cao, làm giảm năng lực cạnh tranh, ảnh hưởng đến môi trường thu hút đầu tư của các địa phương. Ngoài ra, những rủi ro trong xác định giá đất cụ thể dẫn đến tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan được giao thực hiện nhiệm vụ xác định giá đất, dẫn đến kéo dài thời gian xác định giá đất, ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư. Do đó, cần thiết phải có sự nghiên cứu, điều chỉnh để bảo đảm tính khả thi.

Thời gian qua, sau khi Quốc hội ban hành Luật Đất đai năm 2024, một số luật như: Luật Đấu giá tài sản, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư... đã được sửa đổi, bổ sung, do vậy cũng cần sửa đổi, bổ sung các nội dung có liên quan của Luật Đất đai năm 2024 để tạo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật. Việc tổ chức thi hành pháp luật về đất đai tại một số địa phương còn gặp khó khăn, nhất là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa luật cũ và luật mới...

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, từ cơ sở chính trị, pháp lý, cơ sở thực tiễn nêu trên cho thấy, trong thời gian chưa sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, căn cứ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025, cần thiết phải ban hành Nghị quyết của Quốc hội để quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn hiện nay.