Khu công nghiệp Tân Trường (tỉnh Hải Dương) Ảnh: Đức Thanh

“Nước chảy chỗ trũng”

Dòng chảy đầu tư vào bất động sản và các giao dịch liên quan đổ về các tỉnh vùng ven đang vận động theo quy luật “nước chảy chỗ trũng” khi dư địa quỹ đất công nghiệp ở hai địa bàn trọng điểm là Hà Nội và TP.HCM đang cạn kiệt.

Trong quý I/2022, TP.HCM không có nguồn cung mới nào ở phân khúc bất động sản công nghiệp. Theo phản ánh của Colliers Việt Nam, trên thực tế, TP.HCM có 5 khu công nghiệp mới và dự kiến cung cấp hơn 4.200 ha vào năm 2022, nhưng thời điểm cụ thể vẫn chưa được công bố chính thức. Là đầu tàu kinh tế phía Nam, nhu cầu đất công nghiệp tại TP.HCM chưa bao giờ giảm, nhưng do nguồn cung hạn chế, nên TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An trở thành điểm nóng của các nhà đầu tư.

Cũng như TP.HCM, việc thiếu quỹ đất công nghiệp ở Hà Nội đã khiến doanh nghiệp phải di chuyển ra các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Hải Phòng.

Nhìn lại một loạt dự án đầu tư lớn vào các khu công nghiệp và các động thái mở rộng đầu tư của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp trong quý I/2022, thì sự vận động của thị trường xoay quanh vùng vệ tinh.

Tập đoàn Lego (Đan Mạch) quyết định đầu tư dự án hơn 1 tỷ USD vào Khu công nghiệp VSIP III tại Bình Dương. Đáng kể tiếp là Libra International Investment (Singapore) đầu tư dự án sản xuất vải cao cấp trị giá 210 triệu USD tại Khu công nghiệp Thành Thành Công (Tây Ninh).

Trong khi đó, Coca Cola tiếp tục mở rộng hoạt động tại Việt Nam bằng việc rót vốn cho nhà máy mới 136 triệu USD tại Khu công nghiệp Phú An Thạch (Long An).

Cũng tại phía Nam, Shinkong Synthetic Fibers (Đài Loan) đầu tư dự án sản xuất sợi 85 triệu USD tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ngoài Bắc, Teijin Frontier Co. Ltd (Nhật Bản) đầu tư dự án sản xuất vải túi khí 40 triệu USD tại Khu công nghiệp Tiền Hải (Thái Bình).

Trong quý I/2022, Tập đoàn Framas - nhà sản xuất máy ép phun hàng đầu của Đức - đã đạt được thỏa thuận với nhà phát triển bất động sản công nghiệp KTG Industrial về việc thuê nhà xưởng xây sẵn rộng 20.000 m2 tại Khu công nghiệp KTG Industrial Nhơn Trạch 2 (Đồng Nai).

Thêm nhà đầu tư khác từ Đức là Tập đoàn sản xuất dầu nhớt Fuchs ký hợp đồng thuê đất dài hạn 20.000 m2 đất để xây dựng nhà máy tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Thương vụ này được phía Savills đánh giá là dấu ấn cho sự tăng trưởng của lĩnh vực công nghiệp ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng như nhu cầu của các khách thuê đa quốc gia khi cân nhắc các địa điểm thay thế.

Về phía các nhà phát triển dự án, tháng trước, CapitaLand Development (CLD) - đơn vị kinh doanh bất động sản của Tập đoàn CapitaLand (Singapore) đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác đầu tư với UBND tỉnh Bắc Giang về việc phát triển dự án khu đô thị - công nghiệp - logistics 1 tỷ USD tại huyện Việt Yên. Theo dự kiến của ông Jason Leow, Giám đốc điều hành CapitaLand Development, dự án này sẽ được khởi công trong năm 2023.

Còn tại Quảng Ninh, BW Industrial đã đạt được thỏa thuận mua lại khoảng 74.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong do DEEP C phát triển.

Cùng khối ngoại, nhà phát triển bất động sản Australia LOGOS và Manulife Investment Management đã thiết lập đối tác liên doanh để mua lại một nhà xưởng logistics hiện đại xây theo yêu cầu (built-to-suit) có tổng diện tích 116.000 m2 với giá trị đầu tư lên đến 80 triệu USD.

Trong khi đó, TNI Holdings dự kiến ra mắt dự án khu công nghiệp mới - Khu công nghiệp Gia Lộc - vào quý III/2022. Với lợi thế nằm ở địa bàn chiến lược, kết nối thuận tiện với Sân bay quốc tế Nội Bài, tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long, hệ thống cảng biển tại Hải Phòng và Quảng Ninh, Khu công nghiệp Gia Lộc được kỳ vọng sẽ là một trong những dự án được săn đón nhiều nhất ở phía Bắc.

Sự trỗi dậy của vùng vệ tinh

Theo lý giải của các chuyên gia Colliers Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đã quyết định xây dựng các dự án mới ở các tỉnh lân cận, có khoảng cách gần với trung tâm của các thành phố lớn và dễ dàng đi đến các khu vực khác là do giá bất động sản tại TP.HCM và Hà Nội tăng cao trong những năm gần đây.

Ở miền Nam, thị trường bất động sản công nghiệp Bình Dương, Long An, Đồng Nai đã vươn lên mạnh mẽ trong hơn 5 năm qua. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn như Nam Long, Vingroup hay Novaland đã chứng tỏ tiềm năng lâu dài của những khu vực này.

“Đặc biệt, sau giao dịch của Capitaland và Gamuda Land tại Thành phố mới Bình Dương - kết nối thẳng đến VSIP và các khu công nghiệp lân cận tại Tân Uyên, cơ sở này sẽ được phát huy mạnh mẽ trong tương lai, thu hút thêm nhiều công ty và chuyên gia nước ngoài đến làm việc tại đây”, Colliers Việt Nam nhận định.

Tương tự phía Nam, Hải Phòng, Hải Dương và Bắc Ninh trong thời gian tới sẽ thuộc nhóm các địa bàn thu hút nhiều nhà đầu tư hơn. Sau khi các chuyến bay quốc tế hoạt động trở lại, thị trường bất động sản công nghiệp tại các địa phương này trở nên sôi động hơn và Colliers Việt Nam ước tính giá thuê đất công nghiệp bình quân có thể tăng ít nhất 10% vào cuối năm nay.

Ngoài ra, thương mại điện tử và các thương hiệu mới sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà xưởng, kho bãi. Dự báo trong năm 2022, người tiêu dùng trong nước sẽ được kết nối mua sắm với nhiều cửa hàng nước ngoài hơn từ Singapore, Thái Lan... Do đó, nhu cầu dự trữ và quản lý hàng hóa sẽ tăng lên và các doanh nghiệp thương mại điện tử phải tìm kiếm thêm không gian kho bãi.