Chủ tịch Cen Land Nguyễn Trung Vũ khuyến nghị đẩy nhanh quy hoạch đô thị gắn với giao thông (TOD) để phát triển nhà ở vừa túi tiền ở ven đô.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong một nghịch lý kéo dài: giá nhà tăng không ngừng, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân lại ngày càng cạn kiệt. Đằng sau sự sôi động bề ngoài của thị trường bất động sản hiện nay là những bất cập sâu sắc mang tính cấu trúc - từ chính sách đất đai, tín dụng đến cơ chế phát triển dự án.

Giá nhà tăng phi mã và “vùng trũng” nhà ở bình dân

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Mặc dù thị trường bất động sản đang phát triển, nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trước hết là giá bất động sản - hiện đang tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới. Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng đặc biệt thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân, giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.”

Ông Đính dẫn chứng, giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh khi ở Hà Nội trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 - mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây. Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2 và trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10 - 15% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Đính, chi phí phát triển dự án, đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất tăng cao là nguyên nhân chính khiến giá nhà bị đẩy lên: “Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30 - 50% giá bất động sản, và đang có xu hướng tăng đột biến”.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở mới vẫn khan hiếm. Dù đã có cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và một số dự án được tháo gỡ về thể chế, nhưng nhìn chung các cơ chế vẫn chưa được giải quyết triệt để, thủ tục đầu tư và phê duyệt còn kéo dài, gây khó cho doanh nghiệp. Còn có tình trạng doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng “găm đất chờ thời”, càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn. 

Không chỉ là câu chuyện của cung cầu, giá bất động sản leo thang còn kéo theo những hệ lụy kinh tế - xã hội dài hạn. Ông Đính chỉ ra những nguy cơ về an sinh xã hội khi nhu cầu nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp, trong đó có tình trạng người trẻ ngại kết hôn và sinh con phần nào do sức ép về nhà ở và chi phí sinh hoạt. 

Trong bức tranh ấy, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Theo ông, Theo ông, lợi thế lớn nhất của Việt Nam hiện nay chính là giai đoạn dân số vàng, khi lực lượng trong độ tuổi lao động chiếm tỷ lệ cao. Tuy nhiên, để tận dụng được “cửa sổ cơ hội” này, cần quan tâm toàn diện đến cả số lượng và chất lượng dân số, từ chính sách khuyến khích sinh, chăm sóc y tế, giáo dục đến việc hỗ trợ nhà ở cho người trẻ và người lao động. Việc tạo điều kiện để người dân an cư, sinh con và nuôi dạy thế hệ mới không chỉ là vấn đề an sinh, mà còn là giải pháp chiến lược để duy trì đà tăng dân số, tránh nguy cơ già hóa sau năm 2035. 

“Nhà ở vừa túi tiền thì nên ở mức trên 2 tỷ đồng cho người trẻ, có thể là trả góp trong vòng nhiều năm. Chứ hiện nay là nếu tính ra, khoảng vài chục năm đi làm không ăn uống gì thì mới mua được cái nhà ở Hà Nội”. 

Ông Vũ cho rằng, muốn kéo giá nhà xuống, cần chính sách mạnh mẽ và đồng bộ. “Trước hết, Nhà nước phải tiên phong giảm thuế tiền sử dụng đất... Nếu coi tiền thuế sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sản sẽ đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, rất khó phát triển lâu dài.” Đồng thời, “chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ... Bởi nếu không hạn chế thì họ mua năm, mười căn nhà họ không ở”. 

Theo ông Vũ, thị trường cần học kinh nghiệm quốc tế về kiểm soát đầu cơ và bảo vệ người mua nhà. “Doanh nghiệp được quyền huy động vốn từ khách hàng nhưng chỉ khi bán được 50 - 70% sản phẩm mới được quyền xây, và tiền của người mua phải gửi ở ngân hàng trung gian”. Cơ chế này, ông cho rằng, “vừa bảo vệ người mua, vừa bảo vệ ngân hàng lẫn chủ đầu tư”. 

Một giải pháp đáng chú ý khác là đánh thuế với nhà bỏ trống. “Nếu để trống nhà, phải nộp phạt, vì đã gián tiếp gây lãng phí của cải xã hội”, ông Vũ dẫn ví dụ từ các nước phát triển, nơi dữ liệu tiêu thụ điện nước có thể giúp nhà chức trách xác định các căn hộ bỏ hoang.

Nhắc đến mô hình thành công trong phát triển nhà ở phù hợp túi tiền, ông Vũ dẫn ví dụ: “Nam Long có một dự án ở Hải Phòng, giá rất phù hợp, ở giữa trung tâm thành phố mà chỉ khoảng hơn 30 triệu đồng/m2. Ở TP.HCM, tập đoàn này cũng làm rất nhiều nhà ở xã hội và chung cư vừa túi tiền”.

Ông Vũ chia sẻ, Chủ tịch Nam Long - ông Nguyễn Xuân Quang xác định “sứ mệnh là làm sao để đưa được cái giá nhà rẻ nhất cho thành phố”, và bí quyết nằm ở ba yếu tố: “Vốn phải nhiều, phải dài và phải rẻ.” Chính vì vậy, Nam Long đã hợp tác với các tập đoàn Nhật Bản như Mitsubishi UFJ Group và Hankyu Hanshin để huy động nguồn vốn ổn định, lãi suất thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đánh giá cao mô hình của Nam Long: “Đây là một câu chuyện rất hiệu quả và là bài học chung cho các doanh nghiệp của chúng ta. Khi hợp tác với các đối tác về tài chính, vấn đề đầu tiên là vốn dài, thứ hai là vốn dày, và thứ ba là vốn rẻ.”

Cần chính sách dài hạn cho nhà ở giá phù hợp

Từ góc độ chính sách, ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Cần xác định rõ nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập là loại hình cần được hỗ trợ tín dụng như nhà ở xã hội”. Theo ông Châu: “Mức giá nhà ở thương mại phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng”, và “cần có cơ chế vay dài hạn 20 - 25 năm với lãi suất hợp lý để người trẻ có thể tạo lập được nơi ở”.

Cùng với đó, phải “tăng nguồn cung bằng cách tháo gỡ pháp lý cho gần 2.900 dự án đang bị ách tắc” và “rút ngắn thủ tục hành chính”, đồng thời áp dụng cơ chế hậu kiểm để tránh lợi dụng khi miễn giấy phép xây dựng.

Ông Châu dẫn số liệu đáng báo động: “Năm 2020, TP.HCM (trước khi sáp nhập - PV) chỉ có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường, chiếm 1%. Tới giai đoạn 2021 - 2023, chỉ còn trung và cao cấp. Sang năm 2024, nhà ở trung cấp biến mất hoàn toàn; 100% dự án mới là cao cấp.” Điều này phản ánh rõ “nguồn cung hụt hơi”, khiến giá nhà bị đẩy lên mức vượt xa khả năng chi trả của người dân.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, điều quan trọng nhất là “không để chống nhà”, vì đó là sự lãng phí nguồn lực xã hội và là dấu hiệu phát triển thiếu bền vững. “Chúng ta nhìn sang Trung Quốc, họ đang đưa ra giải pháp quá muộn màng sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Và chúng ta có muốn trả giá như vậy không?”.

Ông Vũ cũng gợi ý “cứu” hàng vạn căn shophouse đang bỏ trống bằng cách “chia nhỏ cho nhiều gia đình mua, giống như dạng chung cư mini, miễn đảm bảo phòng cháy chữa cháy”. Đây, theo ông là “giải pháp rất đơn giản và khả thi, giúp hàng vạn người có nhà ở, đồng thời hồi sinh tài sản đang bị lãng phí”.

Những kiến nghị và kinh nghiệm nêu trên cho thấy, bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ là câu chuyện của cung - cầu, mà là một bài kiểm tra năng lực điều tiết vĩ mô, khả năng phối hợp chính sách tài chính, đất đai, hạ tầng. Khi vốn được định hình “nhiều, dài và rẻ”, khi thuế đất được tính theo tầm nhìn dài hạn, và khi “nhà là để ở, không phải để đầu cơ” trở thành nguyên tắc hành xử, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể bước vào giai đoạn phát triển thực chất và bền vững.