Phân khúc căn hộ “thiếu ô-xy”

Bị khách hàng phản ứng về thời hạn bàn giao căn hộ khối nhà E3, E4, Dự án Khu chung cư nhà ở xã hội Hòa Khánh (quận Liên Chiểu, Đà Nẵng), tháng 7/2022, Công ty cổ phần Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước có thông báo thừa nhận 2 khối nhà trên bị chậm so với kế hoạch vì nhiều lý do bất khả kháng.

Ngoài lý do ảnh hưởng của dịch bệnh trong các năm 2020 và 2021, ông Nguyễn Phú Quý, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước cho rằng, tình hình thời tiết cực đoan, mưa bão, lũ lụt bất thường cũng khiến công trình phải tạm dừng thi công nhiều ngày. Bên cạnh đó, giá vật tư xây dựng tăng đột biến (tăng 20 - 40% so với năm 2020), nhà thầu phải nhiều lần điều chỉnh bù giá mới tiếp tục triển khai thi công.

“Việc chậm bàn giao, đưa vào sử dụng khối nhà E3, E4 gây thiệt hại nặng nề cho Công ty về uy tín cũng như về kinh tế (phải bù trượt giá cho nhà thầu thi công, chi phí lãi vay, chi phí quản lý dự án… tăng cao), trong khi giá bán căn hộ không được điều chỉnh tăng”, ông Quý trả lời khách hàng.

Công ty cổ phần Địa ốc Xanh Sài Gòn Thuận Phước đã xin lỗi khách hàng về sự chậm trễ trên và mong nhận được sự thông cảm, thấu hiểu và chia sẻ với những khó khăn mà chủ đầu tư đang phải gánh chịu. Công ty cũng cam kết quyết liệt yêu cầu tổng thầu thi công hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng khối nhà E3, E4 chậm nhất vào ngày 30/11/2022 (cam kết trước đó của Công ty là ngày 30/6/2022).

Thực tế cho thấy, phân khúc căn hộ dù thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư, nhưng trước áp lực chi phí đầu vào tăng, lãi suất cao… trong bối cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư dự án này tại miền Trung đang “thiếu ô-xy” trầm trọng.

Theo đánh giá của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), tại các tỉnh Quảng Nam, Đà Nẵng và Thừa Thiên Huế, trong quý III/2022, phân khúc căn hộ có 3 dự án mở bán, tập trung toàn bộ tại Đà Nẵng, cung cấp ra thị trường khoảng 91 căn, giảm 64,5% so với quý trước.

Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 47% (khoảng 43 căn), giảm 60,6% so với quý trước. Sức cầu chung thị trường sơ cấp và thứ cấp cải thiện hơn so với cùng kỳ năm 2021 (thời điểm giãn cách toàn xã hội), nhưng vẫn ở mức thấp.

Giá bán sơ cấp bình quân tăng 10 - 16% so với đầu năm do áp lực của chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, lãi suất tăng, đẩy mạnh kiểm soát tín dụng và phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản… Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp duy trì ở mức độ thấp.

Ở phân khúc này, nguồn cung mới dự kiến có khoảng 150 - 200 căn được đưa ra thị trường trong thời gian tới, tập trung tại Đà Nẵng, các thị trường còn lại (Thừa Thiên Huế và Quảng Nam) tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mức giá sơ cấp tiếp tục “neo” ở mức cao trước áp lực gia tăng của các chi phí đầu vào, lãi suất tăng..., cũng như việc các dự án dự kiến mở bán hầu hết đều thuộc phân khúc cao cấp. Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình - thấp, trong khi thị trường thứ cấp có thể sẽ hồi phục.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng không ghi nhận nguồn cung mới

Trong khi đó, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong quý III/2022. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho đã được mở bán trong những năm trước. Ảnh hưởng từ động thái kiểm soát tín dụng và những khó khăn chung của nền kinh tế vĩ mô làm cho lượng tiêu thụ giảm mạnh, thanh khoản thị trường chậm lại, cá biệt một số dự án gần như không phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý II/2022, nhưng tăng 8 - 10% so với cùng kỳ năm trước.

Theo Sở Xây dựng Quảng Ngãi, trong quý III/2022, do ảnh hưởng của nhiều yếu tố thị trường như giá nguyên vật liệu tăng cao, các ngân hàng siết chặt việc cho vay đầu tư bất động sản, nên bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai đầu tư xây dựng. Hầu hết các giao dịch bất động sản là từ việc mua bán các lô đất thổ cư, hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao, dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ có dấu hiệu tăng vì một số nguyên nhân chính: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao, vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều tăng, khung giá đất trong năm 2021 được điều chỉnh tăng. Đồng thời, thủ tục triển khai thực hiện dự án kéo dài do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí đầu tư.

“Nguồn cung về sản phẩm nhà ở, đất nền của các dự án tăng cao, dù nhu cầu nhà ở cũng cao, nhưng do ảnh hưởng kinh tế, nên việc người dân giải ngân tiền mua bất động sản gặp nhiều khó khăn”, Sở Xây dựng Quảng Ngãi đánh giá.