Kokobay Đà Nẵng là dự án đầu tiên được chuyển đổi một phần sang căn hộ chung cư

Hàng trăm ngàn tỷ đồng “bất động” trong các dự án

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu tăng trưởng và phát triển nóng từ năm 2015 với sự ra đời của hàng loạt dự án căn hộ du lịch (condotel), khách sạn, resort…, đáp ứng nhu cầu sử dụng và đầu tư thứ cấp đa dạng của khách hàng, nhà đầu tư.

Nhưng, đại dịch Covid-19 bùng phát đã giáng một đòn mạnh lên các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng, kéo theo hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp lao đao.

Theo số liệu tổng hợp từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch, 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án condotel tập trung chủ yếu tại những địa phương có thế mạnh du lịch như Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu... Tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án này ước khoảng 100.000 tỷ đồng, hiện đang rơi vào trạng thái “bất động”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhìn nhận, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập sau thời gian phát triển nóng, nhưng chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định, bền vững và xuất hiện dấu hiệu cung vượt cầu.

Một vấn đề đáng lưu tâm khác là chưa có quy định pháp luật cụ thể về điều kiện huy động vốn, bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai và cũng chưa có hợp đồng mẫu mua bán condotel. Nhưng trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án, đẩy khách hàng vào tình thế rất rủi ro.

“Gỡ rối” bằng cách nào?

Tỉnh Khánh Hòa là một trong 3 địa phương có lượng căn hộ condotel cao nhất nước với 30 dự án được cấp phép. Ông Trần Nam Bình, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cho biết, tất cả dự án condotel đã triển khai xây dựng trên địa bàn tỉnh đang “đứng bánh” vì phải chờ ý kiến của các bộ, ngành đưa dòng sản phẩm này vào khuôn khổ quản lý.

Hiện nay, ở Khánh Hòa, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hoàn thành thì đang vướng khung pháp lý, còn những dự án đang hoặc chưa triển khai cũng vướng “đất ở không hình thành đơn vị ở”, nên không thể tiếp tục triển khai.

Để gỡ rối, nhiều chủ đầu tư chọn phương án điều chỉnh dự án. Chẳng hạn, Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp Bảo Đại (TP. Nha Trang) gần như phải điều chỉnh lại từ đầu để loại bỏ yếu tố “đất ở không hình thành đơn vị ở”... Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, trong quá trình xin điều chỉnh về đất kinh doanh thương mại, các chủ đầu tư tiếp tục vướng thủ tục định giá lại.

Còn tại TP. Đà Nẵng, một số chủ đầu tư cũng rục rịch xin chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư. Song, về nguyên tắc, muốn điều chỉnh từ dự án condotel sang dự án chung cư, phải xét tới quy hoạch của dự án. Theo đó, chỉ những dự án condotel hình thành trên đất ở và phù hợp với quy hoạch thì mới được xem xét, bởi nếu chuyển đổi sang đơn vị cư trú, thì phải tính toán đến hạ tầng xã hội như cây xanh, trường học...

Để tìm “lối ra” cho bất động sản nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần tháo gỡ vấn đề vướng mắc nhất hiện nay là tính pháp lý của dự án. Theo đó, cần có quy định cụ thể, rõ ràng các vấn đề liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng trong luật, thúc đẩy việc ra sổ hồng cho những dự án condotel đã bán cho khách hàng đang bị vướng mắc và xác định quyền lợi, trách nhiệm của các bên liên quan. Bên cạnh đó, cần kích cầu du lịch nội địa, tạo động lực để phân khúc này hồi phục.

Một giải pháp mới được Công ty cổ phần Bất động sản BHS (SHB Group) đưa ra là “chứng khoán hóa bất động sản”. Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch SHB Group, vấn đề cốt lõi đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là nguồn cầu. Trong bối cảnh hiện nay, các nhà đầu tư thường hướng đến các sản phẩm bất động sản “ăn chắc, mặc bền” như đất nền, các bất động sản sở hữu lâu dài, có sổ đỏ. Trong khi đó, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng biển lại không có được điều này do vướng mắc pháp lý.

Cho rằng, dòng sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu hữu hạn phải “rẻ như mua chơi” thì mới có thể thu hút nhà đầu tư, ông Tuyển nhấn mạnh, việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng theo dạng “chứng khoán hóa bất động sản” rất phù hợp với nhu cầu thị trường.

Nghĩa là, khi bất động sản nghỉ dưỡng có mức tăng trưởng, tỷ lệ lấp đầy tốt, thì cần xã hội hóa việc đầu tư sản phẩm. Khi đó, không phải một cá nhân mua cả căn condotel hay biệt thự, mà sẽ chia nhỏ bất động sản đó và bán cho nhiều người. “Như vậy, các nhà đầu tư dù chỉ có một triệu đồng cũng có thể đầu tư, tham gia thị trường”, ông Tuyển phân tích.

Hiện BHS Group đã nghiên cứu rất kỹ lưỡng và đang hợp tác với một chủ đầu tư ở Vân Đồn (Quảng Ninh) để phát triển mô hình đầu tư nói trên. Sau khi thí điểm đạt kết quả tốt, BHS Group sẽ tiên phong triển khai, nhân rộng để góp phần phục hồi bền vững thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.