Diễn biến đối lập

Theo báo cáo của DKRA Group, ở phân khúc căn hộ chung cư tại TP.HCM và vùng phụ cận, trong quý I/2025, có 113 dự án với 12.892 căn hộ được mở bán ra thị trường, nhưng chỉ có 2.586 căn được bán thành công. Trước đó, năm 2024, tại khu vực phía Nam có 23.459 căn hộ chung cư mở bán, nhưng chỉ có 12.506 căn giao dịch thành công.

Giá căn hộ chung cư bình quân tăng 5 - 11% so với cuối năm 2024. Tại Bình Dương, mức giá mới của phân khúc này là 28 - 60 triệu đồng/m2, tại Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 35 - 61 triệu đồng/m2… Đặc biệt, tại TP.HCM, giá thấp nhất khoảng 37 triệu đồng/m2, nhưng cao nhất lên tới 493 triệu/m2.

Ở phân khúc đất nền, trong quý I, có 102 dự án với 6.536 sản phẩm mở bán, nhưng chỉ có 430 sản phẩm được tiêu thụ, tức chỉ có 6,6% tiêu thụ thành công. Giá bán đất nền tăng 2 - 6% so với cuối năm 2024.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, thị trường có 86 dự án mở bán trong quý I với 5.096 căn, nhưng chỉ có 373 căn được tiêu thụ.

Đáng lưu ý là, có nhiều dự án mới dù chưa đủ pháp lý nhưng vẫn được mở bán, giới thiệu ra thị trường. Số lượng sản phẩm này không được tính vào số lượng hàng bán ra trong quý I trong báo cáo của DKRA.

Tại Long An, hiện có khoảng 6.000 căn nhà phố, biệt thự đến từ nhiều dự án chưa đủ điều kiện mở bán, giá bán được công bố khoảng 5 - 20 tỷ đồng/căn. Tại Bình Dương, có khoảng 10 dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán, nhưng vẫn đang triển khai bán hàng.

Mới đây, UBND TP.HCM cho biết, trong năm 2025 sẽ giải quyết 100% dự án đang vướng pháp lý thuộc thẩm quyền của Thành phố (hơn 540 dự án). Nếu các dự án này sớm được gỡ vướng pháp lý, thì sẽ mở bán vào cuối năm 2025 và năm 2026, thêm nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Cạnh tranh khốc liệt

Theo các chuyên gia bất động sản, trong quý I, lượng sản phẩm được mở bán tại thị trường phía Nam đã quá cao, nhưng lượng hàng tiêu thụ lại thấp, trong khi đó, lượng hàng bán ra trong năm 2024 còn thừa quá nhiều, cộng thêm khoảng 10.000 sản phẩm dự kiến được công bố bán ra trong quý II, sẽ khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường càng khốc liệt.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting, kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group chỉ ra rằng, trên thị trường hiện nay hầu hết là dự án ở phân khúc trung và cao cấp; còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là căn hộ hạng C phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân, tiếp tục đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Đề cập vấn đề cung - cầu, ông Võ Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần SK Land nhấn mạnh, với lượng sản phẩm bất động sản mở bán mới hiện nay, nếu không kiểm soát tốt thì có thể dẫn tới “bong bóng ngược” vì “bội thực” nguồn cung. Đơn cử thị trường Long An, trong khi mức thu nhập bình quân của người dân không cao, toàn thị trường có 2 dự án chung cư, nhưng có tới chục dự án nhà phố, biệt thự, đất nền với mức giá 25 - 100 triệu đồng/m2.

“Khách hàng ở đâu để mua hàng chục ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự này để ở? Trong khi đó, chi phí để phát triển một dự án rất lớn, doanh nghiệp chủ yếu dùng vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Khi không bán được sản phẩm, doanh nghiệp sẽ gặp vô vàn khó khăn”, ông Sơn phân tích.

Vị doanh nhân nay nêu ví dụ, thị trường Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu) hiện có hàng chục dự án đang rơi vào cảnh hoang vắng, dang dở trong xây dựng. “Tương tự, tại khu C4 - TP. Biên Hòa (Đồng Nai), có hàng chục ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự mở bán từ nhiều chủ đầu tư, nhưng ít khách mua, nên giờ đây, những căn biệt thự, nhà phố này rơi vào cảnh tang hoang”, ông Sơn nói.

Theo ông Sơn, việc thiếu kiểm soát giá bất động sản cũng là mối lo tạo ra “bong bóng ngược”. Hiện nay, hầu hết dự án mới mở bán đều có mức giá cao, theo đó, giá các dự án cũ đã mở bán và bàn giao nhà cũng được đẩy ngang với giá của dự án mới, tạo nên một mặt bằng giá vượt xa tầm tay của đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực.

Ngoài ra, câu chuyện cấp phép dự án mới cũng là điều đáng bàn. Theo giới quan sát thị trường, hiện ở các tỉnh, thành phố đang có tình trạng cấp phép dự án cấp đồng loạt, mà không phân chia giai đoạn. Đơn cử, tại Long An, chỉ trong quý I, có 3 dự án lớn với diện tích hơn 600 ha được cấp phép, dòng sản phẩm chủ đạo là nhà phố, biệt thự, trong khi nhu cầu ở của người dân vẫn là nhà giá rẻ như nhà ở xã hội, chung cư thương mại giá rẻ.