Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có tờ trình Chính phủ về Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, nhằm phục vụ cuộc họp của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà vào ngày 13/8.

Đáng chú ý, Bộ đã đưa ra nhiều đánh giá quan trọng về việc bỏ quy định giá đất cụ thể.

Theo đó, tại Khoản 18 sửa đổi, bổ sung một số nội dung Điều 155, dự thảo nêu, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất. 

Ngoài ra, dự thảo cũng bổ sung quy định tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Như vậy, vai trò của giá đất cụ thể đã bị loại bỏ khỏi dự thảo lần này.

Việc bỏ giá đất cụ thể là một thay đổi lớn trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Ảnh: Lê Toàn

Theo lý giải của Bộ, việc loại bỏ quy định về giá đất cụ thể nhằm thể chế hoá quan điểm về quyền chủ sở hữu của Nhà nước trong việc quyết định giá đất, Nhà nước kiểm soát giá đất khi giao đất, cho thuê đất... 

“Giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc vào kết quả của tư vấn, là công cụ để Nhà nước định hướng, điều chỉnh, bình ổn giá đất thị trường, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh”, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu rõ.

Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể sẽ dễ tính toán, tạo thuận lợi cho việc áp dụng; khắc phục được những vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể; đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí; tiết kiệm được kinh phí thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Không chỉ vậy, việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ đảm bảo nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất; đồng thời thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, đẩy nhanh công tác bồi thường, nhanh chóng thu hồi đất để thực hiện dự án.

Tuy nhiên, Bộ cũng nhìn nhận rằng, việc bỏ quy định áp dụng giá đất cụ thể có thể làm giảm nguồn thu của ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Ngoài ra, tiền bồi thường sẽ thấp hơn nhiều so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay, từ đó dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

“Do đó, để khắc phục các hạn chế nêu trên cần phải nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh... Đồng thời cần có chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại”, Bộ nêu kiến nghị.

Chia sẻ với Báo điện tử đầu tư - Baodautu.vn, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho biết, việc xác định nghĩa vụ tài chính đất đai của các dự án theo bảng giá đất sẽ có nhiều lợi ích có thể chứng minh được như giảm áp lực cho đội ngũ soạn thảo luật; các địa phương sẽ không còn tình trạng ách tắc phê duyệt giá đất; giá trị nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ đảm bảo minh bạch, công khai ngay từ giai đoạn đầu. 

“Chủ đầu tư - người sử dụng đất trước khi tham gia thực hiện dự án có thể chủ động ước tính được chi phí đầu tư, giá thành, giá bán, giá cho thuê của sản phẩm sau đầu tư để xác định hiệu quả dự án, từ đó đưa ra quyết định rót vốn phù hợp với từng giai đoạn cụ thể”, ông Ngô Gia Cường bình luận.

Tuy nhiên, việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá đất sẽ đặt ra nhiều nhiệm vụ, trọng trách nặng nề cho bộ máy hành chính các cấp, khi vừa phải đảm bảo tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất, vừa phải đảm bảo tính đồng bộ, công bằng. Đặc biệt là khi cơ chế hiện hành chưa xác định được chênh lệch giá trị nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các dự án có sự khác biệt về công năng, quy hoạch.

“Ngoài ra, giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có điều kiện kinh tế khác nhau sẽ khiến giá đất trong bảng giá đất quá chênh lệch, dễ dẫn tới khó khăn trong công tác bồi thường, đặc biệt là việc xác định nguồn gốc sử dụng đất (lịch sử thửa đất) để xác định tỷ lệ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định”, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho biết.