Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam còn phụ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng khi triển khai dự án

Không phụ thuộc vốn ngân hàng

“Đối với các doanh nghiệp bất động sản tại Australia, vốn vay ngân hàng để phát triển dự án trong cấu trúc tài chính chỉ có 30%, không có tỷ lệ lên tới 50 - 70% như ở Việt Nam”, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS) cho hay.

Chính vì phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, nên khi các nhà băng đồng loạt siết room tín dụng hoặc điều kiện cho vay, nhiều chủ đầu tư trong nước bỗng chốc trở nên điêu đứng, trong khi các nhà phát triển bất động sản nước ngoài ít khi gặp phải vấn đề trên.

Dẫn tiếp câu chuyện tại xứ sở kangaroo, ông Khôi cho biết, các chủ đầu tư Australia khác với Việt Nam ở chỗ, họ không được huy động vốn từ người mua khi dự án chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, họ lại có thể gọi vốn từ nhiều quỹ tài chính dành riêng cho bất động sản. Nguồn vốn từ các quỹ này có thể lên đến hơn 30%.

Tương tự, tại Hàn Quốc, theo ông Eric Park, Chủ tịch Hội Phát triển dịch vụ bất động sản Hàn Quốc, các doanh nghiệp địa ốc tại xứ sở kim chi sở hữu nhiều kênh huy động vốn khác nhau, trong đó bao gồm cả các khoản tài trợ hạng hai (Mezzanine Financing).

Đây là sự kết hợp giữa tài trợ nợ và tài trợ vốn chủ sở hữu. Nguồn tài chính này sở hữu cả đặc điểm của một khoản vay và một khoản đầu tư. Nếu khoản vay không thể hoàn trả, nhà đầu tư có thể sở hữu một phần của dự án. Ngoài ra, các doanh nghiệp Hàn Quốc còn thường xuyên huy động vốn từ đối tác (Partnership Financing) và vốn từ chính phủ (Government Funding).

Vị chuyên gia này cho biết, mỗi phương thức đều có ưu điểm và nhược điểm riêng. Sự lựa chọn có thể thay đổi tùy thuộc vào tình hình tài chính của chủ đầu tư và quy mô, đặc điểm của dự án. Chẳng hạn, với hình thức tài trợ dự án, nhược điểm là điều kiện hợp đồng phức tạp và tiêu tốn nhiều thời gian do số lượng các bên tham gia quá lớn.

Tại nhiều nước trên thế giới, các chủ đầu tư đã sớm tìm cách giảm lệ thuộc khỏi dòng vốn ngân hàng. Dưới góc nhìn của ông Farook Mahmood Frics, cựu Chủ tịch Liên đoàn Bất động sản thế giới, xu hướng huy động vốn ngành địa ốc trong thời gian tới là gây quỹ bất động sản.

“Các nền tảng gây quỹ bất động sản thông qua gọi vốn cộng đồng (Crowd Funding) đã trở nên phổ biến trong những năm gần đây. Kênh này cho phép cá nhân đầu tư vào bất động sản với số vốn nhỏ hơn. Dự kiến, trong năm 2024, hoạt động gây quỹ sẽ phát triển mạnh hơn trong bối cảnh có nhiều người tìm kiếm những cơ hội đầu tư mới”, ông Farook Mahmood Frics nhận định.

Tại thị trường Việt Nam hiện nay, các kênh huy động vốn vẫn khá hạn chế và mang tính truyền thống. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nêu thực tế, vốn tín dụng ngân hàng hiện chiếm tới 54% trong cơ cấu vốn cho lĩnh vực bất động sản năm 2023; xếp sau là nguồn vốn đến từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (26%), FDI (10%) và vốn tự có (10%).

Hiến kế cho doanh nghiệp Việt

Theo đánh giá của bà Diane Tan, đối tác quản lý thuộc Hiệp hội Phát triển bất động sản đầu tư châu Á (APDC), thị trường bất động sản Việt Nam đang “lọt mắt xanh” của nhiều nhà đầu tư lớn trong khu vực.

Dẫn chứng, bà Diane Tan lấy ví dụ về hàng loạt thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) trong thời gian qua. Chẳng hạn, việc Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản Thái Lan (SHREIT) bán khách sạn IBIS Saigon South Hotel và Capri by Frasers Hotel cho Công ty LT Rubicon với giá khoảng 33 triệu USD vào tháng 6/2023. Ngoài ra, còn nhiều giao dịch khác đến từ Keppel Land, Thomson Medical Group, CapitaLand…

Đây là cơ hội, đồng thời cũng là thách thức cho các chủ đầu tư. Các doanh nghiệp giờ đây sẽ phải tranh thủ thời cơ để tìm kiếm thêm nguồn lực để phát triển.

“Trong bối cảnh đầu tư toàn cầu cho lĩnh vực địa ốc cạnh tranh cao, các chủ đầu tư tranh giành vốn từ nhiều nguồn tài chính khác nhau, không phải từ ngân hàng, bao gồm quỹ tư nhân, quỹ đầu tư quốc gia (SWF), các tổ chức tài chính quốc tế, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và quỹ phòng hộ”, bà Diane Tan cho biết.

Mỗi loại quỹ đầu tư này đều có đặc điểm, khẩu vị rủi ro và tiêu chí đầu tư riêng. Chẳng hạn, quỹ phòng hộ thường sử dụng đòn bẩy tài chính để tăng lợi nhuận. Mặc dù quỹ này có thể cung cấp nguồn vốn lớn, song tỷ lệ rủi ro cũng khá cao.

Hiến kế giúp chủ đầu tư Việt Nam thu hút vốn toàn cầu, bà Diane Tan cho rằng, doanh nghiệp nên xây dựng một lịch sử hoạt động tích cực, nhất quán với các dự án thành công và danh tiếng. Ngoài ra, đơn vị gọi vốn cũng cần xây dựng một bản đề xuất đầu tư hấp dẫn, trong đó phản ánh rõ khả năng thực hiện dự án, kế hoạch tài chính và lợi nhuận tiềm năng. “Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần đưa các nguyên tắc bền vững vào việc thiết kế và xây dựng dự án nhằm thu hút nhà đầu tư quan tâm tới các yếu tố môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Hơn nữa, chủ đầu tư cũng nên tận dụng công nghệ để quản lý dự án hiệu quả hơn, chẳng hạn mô hình thông tin xây dựng (BIM)”, bà Diane Tan khuyến nghị.

Chia sẻ về khẩu vị của các nhà đầu tư Singapore, ông Sam Ong, Chủ tịch Viện Đại lý bất động sản (IEA) cho biết, dòng tiền sẽ ưu tiên đổ về phân khúc chung cư, nhà phố hoặc biệt thự xây sẵn ở những vị trí đẹp.

“Riêng thời gian gần đây, do xu hướng chuyển dịch, cũng như thường xuyên đi tới Việt Nam, nên các nhà đầu tư và khách hàng bắt đầu quan tâm tới những phân khúc khác như trung tâm thương mại và khách sạn”, Chủ tịch IEA    nói thêm.

Cũng theo ông Sam Ong, để có thể khiến nhà đầu tư Singapore quyết định “xuống tiền” tại thị trường bất động sản Việt Nam, các chủ đầu tư cần thực hiện hiệu quả chính sách bán hàng, đảm bảo sự minh bạch về tài liệu pháp lý và nhấn mạnh tiêu chuẩn xây dựng dự án.