Dự án Nam Khang Residence nằm "bất động" nhiều năm vì thiếu yếu tố đất ở, không đủ điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cán bộ sợ trách nhiệm

Là doanh nghiệp chuyên phát triển dự án ở khu vực vùng ven TP.HCM, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Asian Holding phản ánh, công ty ông gặp không ít khó khăn trong quá trình thực hiện pháp lý dự án.

“Thực trạng rất phổ biến hiện nay là cán bộ sợ trách nhiệm, không dám ký, nên các dự án làm pháp lý rất lâu. Điển hình như dự án ở Bình Phước do Asian Holdings làm chủ đầu tư, mất 4 năm chưa ra được quy hoạch chi tiết 1/500”, ông Hậu nói.

Cũng theo ông Hậu, sau giai đoạn “sốt nóng”, các dự án đều bị thanh tra, rà soát bất kể đúng sai, dẫn đến chậm pháp lý hoặc chờ quy hoạch tổng thể phân khu. Trong khi doanh nghiệp bỏ vốn rất lớn làm dự án nhưng không triển khai được, phải gồng gánh lãi vay ngân hàng. Chưa kể, thanh khoản thị trường quá chậm, không có nguồn thu nên hầu như các doanh nghiệp đều âm dòng tiền.

Theo đó, ông Hậu đề nghị thanh tra trước và trong quá trình làm dự án bất động sản, hạn chế thanh tra sau dẫn đến nhiều hệ lụy cho khách hàng hoặc người mua sau cùng và hạn chế mọi rủi ro cho doanh nghiệp.

Báo cáo tổng kết quý IV/2023 của Bộ Xây dựng cũng nêu thực tế, tình trạng cắt giảm nhân sự ngành bất động sản không chỉ diễn ra đối với các doanh nghiệp nhỏ, mà với cả những doanh nghiệp lớn trên thị trường. Hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đang có nhiều khó khăn, thách thức.

Cụ thể, đối với pháp lý dự án, việc thực hiện quy định về phương pháp định giá đất còn nhiều vướng mắc; quy hoạch sử dụng đất đã được công bố, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên...

Cơ chế phối hợp giữa các sở, ban, ngành, địa phương còn chưa kịp thời, đồng bộ, cũng gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho dự án bất động sản. Chẳng hạn, trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thỏa thuận thu hồi đất, áp giá bồi hoàn với người dân; công tác xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thực hiện các hồ sơ, thủ tục của dự án… giữa các cơ quan chưa ăn khớp, khiến nhiều dự án kéo dài tiến độ.

Doanh nghiệp băn khoăn

Để tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh cho doanh nghiệp, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có các biện pháp quyết liệt nhằm tạo sự chuyển biến tích cực, có tính lan tỏa từ các bộ, ngành đến các địa phương. Song, vẫn còn có một số vướng mắc, đặc biệt là liên quan đến pháp luật về đất đai, về thủ tục giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất tại nhiều dự án, nhiều địa phương, khiến cộng đồng doanh nghiệp chưa thể “thở phào”.

Trong đó, quy định phải có đất ở mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đang là vấn đề khiến các doanh nghiệp băn khoăn.

Đơn cử, trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest), doanh nghiệp này đã theo đuổi 2 dự án tại Hà Nội và TP.HCM trong suốt mấy năm qua. Dù bỏ nhiều công sức, nhưng sau cùng, Công ty Toàn Cầu quyết định từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP. Invest, tình trạng này xuất hiện từ vài năm nay, khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc phải có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa dự án muốn được triển khai phải có 100% đất ở hoặc có “dính” đất ở.

“Đây chính là lý do mấy trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được”, ông Hiệp nói và cho biết thêm, những quy định này phi thực tế, bởi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện được phát triển trên quỹ đất ban đầu rất đa dạng như đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, thời gian tới không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện phải có quyền sử dụng “đất ở và đất khác”. Thực tế tại TP.HCM, cả trăm dự án không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện, gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.