Căn hộ bình dân đã "biến mất"

Theo báo cáo của Savills về thị trường địa ốc Hà Nội trong quý III/2023, nguồn cung căn hộ mới rơi vào khoảng 1.891 căn, giảm 47% theo quý và giảm 65% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, toàn bộ số căn hộ trên đều thuộc phân khúc hạng B (trung cấp). Điều đó đồng nghĩa với việc các căn hộ hạng A (cao cấp) và hạng C (bình dân) đều đã không còn xuất hiện trong nguồn cung quý vừa qua.

Các căn hộ trên thị trường Hà Nội đa phần thuộc phân khúc trung cấp. Ảnh: Ngọc Thành

Không chỉ nguồn cung giảm sút, sức cầu của thị trường cũng đi xuống. Theo đó, số lượng căn bán ra ghi nhận khoảng 2.100 căn, giảm 16% theo quý và giảm 42% theo năm. Nguyên nhân của đà giảm này đến từ các tác động của nền kinh tế vĩ mô, khó khăn tài chính và những lo ngại xoay quanh khả năng chi trả của người dân.

Bất chấp sự ảm đạm của thị trường, giá bán sơ cấp của phân khúc chung cư vẫn lên tới 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái.

Như vậy, giá bán sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình là 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và tăng 8% theo năm.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn còn những điểm sáng tích cực trong tương lai. Trong đó, “ngôi sao” của làng địa ốc đang gọi tên huyện Gia Lâm khi khu vực này đang sắp được lên quận. Sức nóng của thị trường cũng vì vậy mà tăng lên. Trong 9 tháng đầu năm, Gia Lâm chiếm tới 31% nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội và 29% số lượng giao dịch.

Giá bất động sản tại đây cũng đang tăng lên theo thời gian. Từ năm 2019, giá sơ cấp đã tăng 13% mỗi năm. Theo các chuyên gia của Savills, từ quý IV/2023 trở đi, Gia Lâm sẽ có nguồn cung tương lai gồm 8.700 căn.

Bên cạnh đó, việc hoàn thành giai đoạn 2 cầu Vĩnh Tuy vào quý III năm nay và cầu Đuống vào năm 2025 cũng sẽ hỗ trợ nguồn cung và sức cầu trong tương lai. Trong quý IV/2023, nguồn cung tương lai dự kiến gồm 2.200 căn hộ. Trong đó, 88% số căn sẽ đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.

Đến năm 2025, khoảng 52.500 căn đến từ 51 dự án sẽ được mở bán. Phân khúc hạng B vẫn chiếm số lượng chủ đạo với 76% nguồn cung tương lai.

Lượng giao dịch nhà đất sụt giảm

Đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, thị trường chỉ ghi nhận có thêm 30 căn mới từ dự án hiện hữu ở Thanh Trì. Qua con số trên, nguồn cung mới đã giảm 76% theo quý và giảm 94% theo năm.

Cả nguồn cung và sức cầu của phân khúc này đều đang đi xuống. Ảnh: Savills

Số căn đã bán trong quý III/2023 cũng đã suy giảm khi chỉ có 101 căn được giao dịch thành công, giảm 5% theo quý và giảm 66%. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ dừng ở mức 14%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 11 điểm phần trăm theo năm. Tuy nhiên, xét riêng với dự án trong nguồn cung mới, mức hấp thụ lại lên tới 63%.

Tương tự như phân khúc chung cư, giá biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội cũng đang tăng lên. Hiện giá biệt thự sơ cấp trung bình đã tăng 3% theo quý và lên tới 103 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà liền kề lại tăng 9% so với quý II và đạt mức 190 triệu đồng/m2.

Việc nguồn cung sơ cấp mới vẫn còn khan hàng khiến thị trường thứ cấp nhộn nhịp hơn. Theo đó, giá bán thứ cấp trung bình khoảng 23 tỷ đồng/căn, tăng 5% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp.

“Thị trường trong quý diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp, cùng với đó là sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Tuy nhiên, sự hình thành quận mới và cơ sở hạ tầng hoàn thiện dự kiến sẽ thúc đẩy sự phục hồi thị trường bất động sản”, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết.

Quả thực, ngay trong quý III/2023, “cơn sốt” tại Gia Lâm đã giúp khu vực này chiếm tới 6% nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội, tương đương với 8 dự án. Từ năm 2019, giá sơ cấp tại nơi đây đã tăng trung bình 18%/năm. Thị trường nhà ở tại Gia Lâm và phía Đông Hà Nội sẽ tiếp tục được cải thiện bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2.

Trong quý IV/2023, thị trường dự kiến sẽ có thêm 528 căn từ 5 dự án. Trong đó, 70% số căn sẽ đến từ các dự án mới. Vào năm 2025, Thủ đô dự kiến có 9.000 căn thấp tầng mới từ 34 dự án. Trong đó, Đông Anh là khu vực dẫn đầu với 23% thị phần nguồn cung tương lai, tiếp theo là quận Hà Đông với 19%.