Yêu cầu của NHNN được đưa ra ngay sau khi xảy ra vụ việc một người vay có khả năng thoát nợ 5 tỷ đồng khi vay ngân hàng để mua biệt thự “ảo” của một chủ đầu tư. Sau khi nghiên cứu hồ sơ, tòa đã tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu vì cho rằng, việc ngân hàng giải ngân cho vay “biệt thự ảo” là không đúng quy định. Hơn nữa, bên nhận tiền cọc của khách hàng (khoản tiền mà ngân hàng đã giải ngân) là công ty môi giới, chứ không phải chủ đầu tư, tức không đúng quy định pháp luật.

Dù bản án sơ thẩm trên chưa có hiệu lực pháp lý do có kháng nghị, song không ít người dân, chuyên gia và luật sư đồng tình với nội dung bản án. 

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cũng theo quy định pháp luật, công ty môi giới không được quyền nhận tiền cọc từ khách hàng, mà chỉ đóng vai trò trung gian để người mua và chủ đầu tư ký hợp đồng (đứng giữa hưởng thù lao môi giới và hoa hồng). Tuy vậy, trên thực tế, rất nhiều ngân hàng, chủ đầu tư và công ty môi giới đang bắt tay nhau để bán nhà “ảo” trên giấy. Tất cả điều khoản đều dồn rủi ro cho phía người mua nhà.

Chính vì thế, bản án vô hiệu hợp đồng tín dụng 5 tỷ đồng nói trên, dù chưa phải là bản án cuối cùng, song cũng là tiếng chuông cảnh báo cần thiết cho cả người mua nhà, ngân hàng lẫn chủ đầu tư.

Với ngân hàng thương mại, rủi ro đầu tiên và nhãn tiền khi giải ngân cho vay các dự án trên giấy này là tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, nguy cơ nợ xấu là rất cao trong trường hợp tòa tuyên hợp đồng vô hiệu vì hợp đồng vay lẫn hợp đồng đặt cọc đều trái quy định pháp luật hiện hành. Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, môi giới không có khả năng hoàn tiền đặt cọc, ngân hàng thậm chí còn đứng trước nguy cơ mất vốn.

Không chỉ gặp rủi ro về tài chính, nợ xấu, ngân hàng còn đứng trước rủi ro mất uy tín, ảnh hưởng thương hiệu. Nếu tranh chấp khiếu kiện kéo dài, dư luận sẽ cho rằng, ngân hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới phối hợp để thực hiện hành vi vi phạm quy định pháp luật, phối hợp để lừa dối khách hàng. Trên thực tế, có nhiều dự án đã không hoàn thành đúng thời hạn và khách hàng đã đến tập trung đông người tại ngân hàng, thậm chí căng băng rôn, biểu ngữ gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh, uy tín cũng như hoạt động của ngân hàng thương mại.

Với khách hàng, vụ việc trên cũng là hồi chuông cảnh báo khi tìm hiểu không chỉ tính pháp lý, mà còn cả tình hình thực tế của dự án, nếu không sẽ rơi vào tình trạng mắc kẹt kéo dài, nợ phải trả ngân hàng tăng, trong khi nhà vẫn mãi “trên giấy”.

Với chủ đầu tư và doanh nghiệp môi giới, đã đến lúc cần phải chuẩn chỉnh hơn trong hoạt động, nếu không rất dễ bị cáo buộc là lừa đảo.

Trong trường hợp bản án cuối cùng được giữ nguyên như bản án sơ thẩm, thì rủi ro với ngân hàng và doanh nghiệp là rất lớn, bởi doanh nghiệp (chủ đầu tư, công ty môi giới) sẽ phải hoàn trả lại ngân hàng số tiền không nhỏ, thậm chí bị quy kết lừa đảo. Trong khi đó, ngân hàng cũng đứng trước nguy cơ mất vốn lớn nếu khách hàng không có khả năng trả nợ. Ngược lại, trong trường hợp bản án bị hủy và tuyên theo hướng có lợi cho ngân hàng, thì doanh nghiệp, người mua nhà sẽ “lãnh đủ” vì trót mua nhà trên giấy, nợ dày lên theo năm tháng trong khi nhà vẫn chỉ là “ảo”.

Cho dù phán quyết cuối cùng thế nào đi chăng nữa, thì thực tế không thể chối cãi là hiện có không ít ngân hàng, chủ đầu tư và công ty môi giới đang thực hiện không đúng quy định pháp luật khi bán nhà và cho vay mua nhà. Đây cũng là một trong những lý do khiến đầu cơ bất động sản và giá nhà tăng phi mã.

Qua vụ việc trên, có thể thấy, thay vì siết tín dụng cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên, để giảm tình trạng đầu cơ bất động sản cũng như giảm rủi ro cho ngân hàng và người mua nhà, việc có thể làm ngay là các ngân hàng cần làm tốt chức năng thẩm định, không cho vay với những dự án bán nhà trên giấy, dự án không khả thi, không thực hiện hoặc dự án có giá quá cao hay người vay không có khả năng trả. 

Với doanh nghiệp bất động sản, vụ việc trên cũng thêm một lần nữa đặt ra yêu cầu phải sớm đa dạng hóa dòng tiền, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời hạn chế tối đa đầu tư dàn trải. Một khi ngân hàng siết vốn, thì trước hết, những doanh nghiệp đầu tư dàn trải, quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng sẽ gánh chịu hậu quả nặng nề.