Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tiếp tục giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới. Ảnh: Đức Thanh

Lãi suất tăng, người mua nhà bắt đầu “ngấm” áp lực

Chị Đặng Thùy Dương, một khách hàng của Ngân hàng V. cho hay, trong vòng 1 tháng qua, lãi suất cho khoản vay mua nhà của chị đã tăng hai lần. Theo đó, từ tuần qua, lãi suất thả nổi được ngân hàng áp dụng với khoản vay của chị là 14,4%/năm, tăng 2% so với mức lãi suất áp dụng vào tháng 9/2025 (12,4%/năm). 

Việc lãi suất cho vay tăng lên là dễ hiểu khi mặt bằng lãi suất huy động đang tăng khá nhanh vài tháng gần đây. Ngoại trừ nhóm ngân hàng big 4 (Agribank, BIDV, VietinBank, Vietcombank) đang duy trì mặt bằng lãi suất huy động ở mức thấp (2,9% - 3,5%/năm với kỳ hạn 6 tháng và 4,6% 4,7%/năm với kỳ hạn 12 tháng), các ngân hàng TMCP tư nhân đang đẩy lãi suất lên rất nhanh và chênh lệch mạnh với nhóm ngân hàng quốc doanh.

Theo đó, lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng ở nhóm ngân hàng TMCP tư nhân hầu hết đều đã vượt qua 6%/năm. Với các khoản tiền gửi lớn, lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng được mời chào lên tới 6,9%/năm.

Đặc biệt, trong bối cảnh lãi suất huy động chịu sự kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước, nhiều ngân hàng đã bắt tay với bên thứ ba tung ra các sản phẩm, như chứng chỉ tiền gửi, hợp đồng vay vốn… Theo đó, lãi suất kỳ hạn 3 tháng lên tới 6%/năm, kỳ hạn 6 tháng 7,6%/năm. 

Ngân hàng Nhà nước cho hay, đến ngày 30/9/2025, lãi suất cho vay bình quân đối với các giao dịch phát sinh mới của các ngân hàng thương mại ở mức 6,54%/năm, giảm 0,4%/năm so với cuối năm 2024. Tuy vậy, theo phản ánh của người mua nhà, mức lãi suất 6-7%/năm chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi ban đầu, chủ yếu do ngân hàng “câu khách” hoặc do chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 12-14%/năm, gây áp lực lớn cho người vay.

Người mua nhà cần quản trị rủi ro

Trong báo cáo chất vấn gửi tới Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng thừa nhận, lãi suất đang chịu nhiều sức ép, chủ yếu từ các nguyên nhân như lãi suất cho vay có xu hướng giảm sâu thời gian qua; mặt bằng lãi suất thế giới có xu hướng giảm, nhưng lãi suất của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) vẫn ở mức cao và thị trường tài chính toàn cầu khó đoán định dưới tác động từ chính sách thuế quan của Mỹ.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân là nhu cầu vốn tín dụng cho sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng dự kiến gia tăng, trong khi huy động vốn toàn hệ thống tổ chức tín dụng có thể bị ảnh hưởng và cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác. 

Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế và tài chính của Quốc hội cũng cảnh báo về nguy cơ rủi ro với ổn định kinh tế vĩ mô, đặc biệt là rủi ro về thị trường vốn và bất động sản. Theo đó, với cấu trúc của thị trường vốn và mặt bằng lãi suất hiện nay, việc tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ là thách thức; thị trường bất động sản cần được đánh giá đúng thực chất. 

Những tháng cuối năm 2025 và năm 2026, Chính phủ vẫn đặt mục tiêu tiếp tục giảm lãi suất cho vay, song mục tiêu này rất thách thức. Thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tiền gửi chảy vào hệ thống ngân hàng đang chậm lại. Áp lực với nguồn vốn ngân hàng sẽ tiếp tục tăng cùng với tốc độ tăng trưởng tín dụng cuối năm.

Một khi lãi suất tăng lên, bất động sản là một trong những lĩnh vực chịu tác động đầu tiên, nhất là các khoản vay bất động sản đầu cơ.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, tính đến hết quý III/2025, tín dụng bất động sản tăng 19%, nhưng chủ yếu chảy vào phân khúc đầu tư và kinh doanh, cho vay mua nhà chỉ tăng 14%. Điều này cho thấy, dòng tiền đầu cơ chưa hẳn đã được kiểm soát.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025 một phần nhờ dòng tiền rẻ đã kích thích đầu tư bất động sản, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy của nhà đầu tư gia tăng. Khi lãi suất cho vay tăng, những người có tỷ lệ đòn bẩy lớn sẽ gặp rủi ro, vì vậy, trong giai đoạn này, quản trị vốn là yếu tố sống còn.  

Không chỉ với nhà đầu tư, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, với doanh nghiệp, tái cấu trúc dòng tiền và nợ đáo hạn cũng là bài toán sống còn hiện nay. Hiện thị trường bất động sản phụ thuộc gần như tuyệt đối với tín dụng ngân hàng, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản là rất cấp bách. Bên cạnh đó, Việt Nam cần thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia nhằm hỗ trợ vốn dài hạn cho phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.

Theo các chuyên gia, một khi dòng vốn được nắn đúng hướng, bớt phụ thuộc vào tín dụng, thì thị trường bất động sản sẽ bớt những cơn sốt nóng, sốt lạnh và phát triển bền vững hơn.