TS. Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính, ngân hàng.

Thưa ông, chính sách lãi suất cho vay mua nhà hiện nay, đặc biệt trong năm 2025, đang có những tác động tích cực rõ rệt đến tín dụng cho khách hàng cá nhân mua nhà?

Theo số liệu gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã giảm đáng kể, dao động từ 3,99% đến 8,69%/năm tùy ngân hàng và kỳ hạn, thấp hơn khoảng 2% so với năm trước. Một số ngân hàng còn đưa ra mức lãi suất ưu đãi chỉ từ 3,99%/năm với hạn mức vay lên đến 90% giá trị tài sản, thời hạn vay kéo dài đến 35 năm.

Lãi suất cho vay thấp, cùng với các gói tín dụng ưu đãi như chương trình 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, đã giúp tín dụng bất động sản tiêu dùng tăng từ 1,2% cuối tháng 6/2024 lên 4,62% vào cuối quý III/2024 và tiếp tục tăng. Theo Ngân hàng Nhà nước, tính tới ngày 30/6/2025, tín dụng toàn hệ thống tăng gần 10%, gấp 2,5 lần so cùng kỳ năm 2024 với lượng tín dụng đưa ra nền kinh tế rất lớn. Riêng tín dụng kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 6/2025 tăng 18,47%.

Đây là dấu hiệu cho thấy, nhu cầu vay mua nhà đang phục hồi?

Đúng vậy, nhưng tốc độ tăng trưởng tín dụng vẫn chưa đạt mức hai con số như trước đây, một phần do người vay vẫn thận trọng vì lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể tăng lên 9,5-12%/năm. Các gói vay ưu đãi đều có điều khoản lãi suất sau ưu đãi được tính dựa trên lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 3,5-5% và dao động từ 10-12%/năm. Khoản vay mua nhà thường kéo dài trên 20 năm, lãi suất thả nổi gây áp lực tài chính lớn nếu người vay không tính toán kỹ.

Vậy khách hàng cá nhân cần lưu ý những gì khi vay vốn mua nhà để tránh rủi ro tài chính?

Thứ nhất, cần hiểu rõ bản chất của lãi suất ưu đãi. Các mức lãi suất thấp thường chỉ áp dụng trong 6 tháng đến 2 năm đầu, sau đó sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi, có thể tăng mạnh tùy thuộc vào lãi suất cơ sở và biên độ (thường cộng thêm 3-4%). Thực tế, giai đoạn 2022-2023, đã có trường hợp lãi suất thả nổi tăng từ 8% lên 14%, làm tăng gánh nặng trả nợ lên 30-40%. Vì vậy, khách hàng nên tính toán khả năng chi trả dựa trên kịch bản lãi suất tăng.

Thứ hai, cần xem xét kỹ các điều khoản hợp đồng, đặc biệt là phí phạt trả nợ trước hạn (thường là 1-5% dư nợ) và các điều kiện như yêu cầu bảo hiểm khoản vay hay điều khoản thu hồi nợ trước hạn. Khách hàng nên so sánh ít nhất 3 ngân hàng để chọn gói vay phù hợp.

Thứ ba, tài sản đảm bảo và uy tín tín dụng cá nhân rất quan trọng. Các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng có thu nhập ổn định và tài sản đảm bảo giá trị cao, đặc biệt với các khoản vay lớn.

Cuối cùng, khách hàng cần lưu ý rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản, như dự án bị treo hoặc vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán, để tránh tình trạng trả tiền nhưng không nhận được nhà.

Liệu mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có tăng lên trong nửa cuối năm 2025 và năm 2026?

Tôi cho rằng, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà trong nửa cuối năm 2025 cũng như năm 2026 sẽ không tăng mạnh, nhưng có xu hướng giảm nhẹ vào cuối năm 2025, có thể giảm 0,5-1%, nhờ chính sách tiền tệ linh hoạt và thị trường bất động sản phục hồi. Sang năm 2026, nếu lạm phát được kiểm soát và các dự án hạ tầng, nhà ở xã hội tiếp tục được đẩy mạnh, lãi suất có thể duy trì ổn định hoặc giảm nhẹ, dao động khoảng 5-7%/năm.

Khi lãi suất ngân hàng ở mức thấp, theo ông, thị trường bất động sản sẽ ra sao vào cuối năm 2025?

Tôi lạc quan về triển vọng thị trường bất động sản vào cuối năm 2025, trong đó lãi suất thấp là một động lực quan trọng. Các chính sách hỗ trợ như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (nay là 140.000 tỷ đồng) và các dự án nhà ở xã hội được khởi công đang tạo nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ và trung cấp. Lãi suất thấp kết hợp với hành lang pháp lý được cải thiện từ 3 luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực đang giúp tháo gỡ khó khăn và kích thích cả cung và cầu bất động sản.

Tuy nhiên, phân khúc cao cấp và dự án có hạ tầng tốt sẽ hút dòng tiền mạnh hơn, còn phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp thách thức do tỷ lệ giải ngân gói 120.000 tỷ đồng còn thấp (chỉ 1,44% tính đến tháng 4/2025). Ngoài ra, áp lực từ lượng lớn trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2025-2026 có thể khiến một số doanh nghiệp gặp khó khăn, ảnh hưởng đến nguồn cung.