Cung nhà tăng nhanh, dòng tiền có dấu hiệu suy giảm

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung bất động sản đang tăng mạnh. Trong quý III/2025, có hơn 32.000 sản phẩm căn hộ và nhà ở thấp tầng được đưa ra thị trường, tức riêng lượng cung bất động sản quý III/2025 đã cao gấp đôi lượng cung mới của cả năm 2024. Ngoài ra, số lượng nhà ở thương mại đang được triển khai cũng lên tới hơn 600.000 căn, tăng 55% so với quý II/2025.

Nguyên nhân khiến cung bất động sản tăng đột biến, ngoài sự tháo gỡ về pháp lý, là do tín dụng bất động sản tăng mạnh.

Tính đến cuối tháng 9/2025, tín dụng bất động sản đã tăng hơn 26% so với cuối năm ngoái, trong đó tín dụng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng gần 53% và với cá nhân kinh doanh bất động sản tăng gần 8%.

Trong phân khúc tín dụng kinh doanh cho doanh nghiệp, dư nợ cho vay với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, các dự án phát triển nhà ở tăng tới 87%, điều này lý giải vì sao cung bất động sản quý III/2025 tăng mạnh.

Mặc dù cung bất động sản tăng nhanh và tín dụng đang ồ ạt chảy vào bất động sản, song ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia kinh tế, CEO AFA Group, cảnh báo dòng tiền đổ vào bất động sản đang có dấu hiệu xoay chuyển. Cụ thể, theo chuyên gia này, tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản quý III/2025 chậm lại so với quý trước, đặc biệt là với cá nhân. Giá nhà quá cao và lãi vay đang tăng trở lại được coi là nguyên nhân chính.

Một minh chứng nữa cho dòng tiền đổ vào bất động sản đang chững lại là số lượng giao dịch đang sút giảm. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch bất động sản quý III/2025 giảm 13%. Trong đó, riêng giao dịch chung cư và nhà riêng lẻ giảm gần 15%, giao dịch đất nền cơ bản ổn định.

Cung tăng, cầu giảm, khiến tồn kho bất động sản tăng lên. Trong quý III/2025, tồn kho chung cư là 6.323 căn, tăng gần gấp đôi so với quý II/2025 và tăng gấp 6 lần so với cuối năm 2024 (hơn 1.000 căn). Trong khi đó, tồn kho nhà ở riêng lẻ cũng tăng 20%, lên 12.327 căn.

Rủi ro thanh khoản, nợ xấu đang hiện hữu

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản được hỗ trợ lớn bởi dòng tiền ồ ạt đổ vào, nhất là từ kênh tín dụng và trái phiếu. Theo VIS Ratings, tính đến hết quý III/2025, tín dụng bất động sản tăng kỷ lục, trong khi phát hành trái phiếu bất động sản quý III/2025 cũng tăng 50% so với bình quân 6 tháng đầu năm.

“Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 37% so với cùng kỳ, đưa tín dụng bất động sản chiếm tới 23,7% tổng tín dụng, có thể ảnh hưởng không tốt tới các chỉ tiêu an toàn vốn của ngân hàng”, VIS Ratings cảnh báo.

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản được hỗ trợ lớn bởi dòng tiền ồ ạt đổ vào, nhất là từ kênh tín dụng và trái phiếu. Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng 37% so với cùng kỳ, đưa tín dụng bất động sản chiếm tới 23,7% tổng tín dụng.

Cũng theo VIS Ratings, nhiều ngân hàng đang ghi nhận nợ quá hạn tăng ở nhóm cho vay mua nhà, đơn cử như TPBank, HDBank…

PGS-TS. Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế Quốc dân) cũng cho rằng, thanh khoản thị trường bất động sản đang suy giảm, đặc biệt là phân khúc cao cấp, mua dễ nhưng bán khó.

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường có nguy cơ giảm và lãi suất cho vay mua nhà đang tăng nhanh, các chuyên gia khuyến nghị người vay cần phải lên phương án quản trị khoản vay, tránh rơi vào tình trạng “vỡ” phương án tài chính, bởi một khi thanh khoản sụt giảm, việc “thoát hàng” là không hề dễ dàng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa khuyến nghị người mua nhà thận trọng với rủi ro thanh khoản và lãi suất, không nên vay quá 50% giá trị ngôi nhà, nếu không dễ rơi vào nợ xấu.

Không chỉ cá nhân mua nhà mà ngay cả các chủ đầu tư bất động sản cũng đang đứng trước rủi ro lớn nếu thanh khoản thị trường suy giảm. Lãi suất đang tăng, kênh trái phiếu bắt đầu ấm trở lại, song lãi suất cao (12-14%/năm) trong khi khả năng hấp thụ của thị trường vẫn yếu. Với lượng hơn 600.000 căn chung cư triển khai dang dở và sẽ được tung ra thị trường trong thời gian tới, liệu thị trường có đủ sức hấp thụ được hay không là dấu hỏi lớn.

Thực tế, báo cáo của các địa phương cho thấy, trong quý III/2025, giá đất một số phân khúc ở nhiều địa phương đã giảm, đơn cử giá đất nền và nhà ở riêng lẻ tại Quảng Ninh, Hải Phòng, TP.HCM…

Nhìn chung, mặt bằng bất động sản vẫn chưa giảm, giá chung cư tại các thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng, song các chuyên gia cho rằng, áp lực từ nguồn cung lớn cộng với lãi vay tăng cao sẽ khiến giá bất động sản chững lại, thậm chí giảm giá trong thời gian tới. Áp lực vốn cũng buộc chủ đầu tư phải cơ cấu lại dự án, cơ cấu lại phân khúc để tự cứu mình nếu thanh khoản suy giảm và chi phí vốn ngày càng đắt đỏ.