Những ngôi nhà trong con ngõ chỉ vừa đủ rộng cho một chiếc xe máy đi qua. Ảnh: Trương Thanh

Đánh đổi ánh mặt trời

Quận Đống Đa (cũ) là vùng lõi của Thủ đô. Đây là lý do giá bất động sản ở khu vực này luôn trong tình trạng cao ngất ngưởng. Nhiều tuyến đường được mệnh danh là “đất vàng” với giá lên tới vài trăm triệu đồng một mét vuông.

Ví dụ, tại mặt phố Tôn Đức Thắng, nhiều căn nhà đang được định giá tới 600 - 700 triệu đồng/m2. Đây là con số tưởng như chỉ xuất hiện tại thị trường bất động sản Hồng Kông hay Singapore, nhưng giờ đây lại là chuyện thường ở Hà Nội. Thậm chí, ngay cả trong bảng giá đất của Thành phố - cơ sở mang tính pháp lý, mức giá đất ở vị trí 1 trên đường Tôn Đức Thắng cũng được định giá tới 264 triệu đồng/m2.

Giá bất động sản giảm dần khi di chuyển từ mặt đường vào trong ngõ. Từ phố Tôn Đức Thắng rẽ vào ngõ Thông Phong, mức giá hạ xuống còn 260 - 290 triệu đồng/m2 đối với những căn nhà có ngõ rộng chừng 3 m. Nếu tiếp tục đi sâu vào các ngách nhỏ, giá bán sẽ giảm về mức 140 - 150 triệu đồng/m2.

Với mức 140 triệu đồng/m2, thì một căn nhà 18 m2, 4 tầng, sổ đỏ chính chủ trong ngách nhỏ có giá khoảng 2,5 tỷ đồng - con số được coi là “chấp nhận được” đối với một chốn an cư tại trung tâm Hà Nội. Song đổi lại, người mua sẽ phải sống trong một con ngõ chỉ đủ rộng cho một chiếc xe máy đi qua.

Không chỉ vậy, tại ngách nhỏ này, ranh giới giữa ngày và đêm gần như bị xóa nhòa. Nguyên nhân là bởi các hộ dân đều cố gắng cơi nới hết mức có thể. Từ tầng 2 trở đi, khoảng cách giữa các dãy nhà bị thu hẹp còn đúng một gang tay, che lấp đi nguồn sáng tự nhiên. Hầu hết các căn nhà đều đóng cửa sổ, bởi nếu mở ra, khung cảnh đập vào mắt họ chỉ là bức tường, thậm chí toàn bộ quang cảnh của nhà đối diện.

Tối tăm, bí bách, ẩm thấp là những tính từ phản ánh rõ nhất tình trạng của những con ngõ này. Những khúc cua hình chữ Z ngoằn ngoèo cũng là một “đặc sản” tại đây. Việc di chuyển thông thường đã khó khăn, việc “quay xe” gần như là không thể. Nếu xảy ra hỏa hoạn, lực lượng cứu hộ sẽ rất khó tiếp cận và xử lý đám cháy.

Khu vực nội thành Hà Nội có rất nhiều ngõ nhỏ, ngách sâu tương tự. Những căn nhà tại đó chỉ có giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng, thậm chí thấp hơn. Diện tích các căn khá đa phần dao động dưới 30 m2. Đáng chú ý, hầu hết các nhà đều có sổ đỏ, ngay cả những căn chỉ 15 m2. Nguyên nhân là vì các ngôi nhà này đã được cấp sổ trước khi có quy định về diện tích tối thiểu.

Sự lựa chọn bất đắc dĩ

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Đỗ Thế Duyệt, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Fire Holdings cho biết, với số tiền khoảng 2 - 3 tỷ đồng, người mua có thể lựa chọn các phân khúc khác như chung cư mini hoặc bất động sản vùng ven. Tuy nhiên, những người xuống tiền tại khu vực này vẫn có cái lý riêng.

“Không ít người vẫn giữ quan điểm thích nhà mặt đất hơn chung cư. Ngoài ra, những căn nhà này còn tọa lạc tại vị trí trung tâm, tiện lợi cho công việc, học tập. Quan trọng nhất, giá bán vẫn ở mức dễ tiếp cận nếu so với mặt bằng chung của thị trường”, ông Duyệt nhận định.

CEO Fire Holdings dẫn chứng, với mức giá 2,5 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu một căn nhà diện tích 15 m2, với 4 tầng trong ngõ, nhưng nếu nhìn sang chung cư, gần như không thể tìm được căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá tương tự.

Ông cũng lưu ý, những người có ý định mua nhà trong ngõ cần trang bị đầy đủ thiết bị phòng cháy chữa cháy như cảm biến khói, bình cứu hỏa… Ngoài ra, vấn đề lối thoát hiểm và việc bố trí các thiết bị điện trong nhà cũng cần tính toán cẩn thận.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội chia sẻ, hiện rất ít căn nhà có giá dưới 3 tỷ đồng, kể cả chung cư cũ hay khu tái định cư. Nếu muốn mua một ngôi nhà đúng nghĩa với mức giá đó, người dân buộc phải ra ngoại thành hoặc sang các tỉnh lân cận Hà Nội.

Bởi thế, theo ông Điệp, những căn nhà trong ngõ tưởng chừng ế khách nhưng thực tế ngược lại. Với người lao động thu nhập thấp, đây là cơ hội để họ có chốn an cư nơi phố thị. Họ hiểu rõ rủi ro khi sống tại những con hẻm chật hẹp. Tuy nhiên, vì nỗi lo cơm áo gạo tiền nên họ chấp nhận đánh đổi sự an toàn để có một nơi trú mưa, trú nắng.

“Nhìn nhận khách quan, những căn nhà trong ngõ nhỏ không hề hấp dẫn. Kinh doanh buôn bán không được, sinh sống lâu dài cũng không an toàn, hạ tầng kỹ thuật kém. Nếu không vì vấn đề tài chính và lợi thế gần trung tâm, người mua sẽ không tìm đến những căn nhà như vậy”, ông Điệp nhận xét.

Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, phân khúc nhà ở xã hội cần được đẩy mạnh phát triển hơn nữa. Đây chính là lời giải cho bài toán an sinh xã hội của Thủ đô. Tuy nhiên, hiện nguồn cung vẫn quá ít so với nhu cầu.

Theo Nghị quyết số 18/NQ-HĐND, Hà Nội sẽ phải xây dựng 20.800 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2025. Trong báo cáo mới đây của Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội, thì Thành phố đã hoàn thành và dự kiến hoàn thành khoảng 16.388 căn hộ, đáp ứng 78,79% mục tiêu. Dẫu vậy, nếu chỉ tính các dự án đã hoàn thành, mới có 11.334 căn được bàn giao, đáp ứng 54,4% mục tiêu. Số căn còn lại dự kiến triển khai trong năm 2025 và chưa bảo đảm chắc chắn sẽ thực hiện được.