Đầu tư căn hộ chung cư thời điểm này không còn hấp dẫn như 2 năm trở về trước. Ảnh: Dũng Minh

Thanh khoản sụt giảm

Báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, quý I/2020, thị trường căn hộ đánh dấu sự sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ so với quý trước và cả cùng kỳ của nhiều năm trở lại đây. Tác động của dịch Covid-19 cùng việc siết tín dụng địa ốc được cho là những nguyên nhân chính đẩy thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng hiện nay. Những giao dịch diễn ra từ đầu năm đến nay chủ yếu đến từ những người có nhu cầu về nhà ở thực, gần như vắng bóng nhà đầu tư.

Anh Thanh Tùng, một nhà đầu tư thứ cấp tại Hà Nội cho biết, giai đoạn 2013 - 2017 phân khúc chung cư là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư thứ cấp. Giai đoạn này, khách hàng có khi phải xếp hàng bốc thăm đặt cọc để mua căn hộ, giá trị căn hộ sau đó sẽ tăng lên từng ngày, thanh khoản nhanh. Những người đầu tư “lướt sóng” giai đoạn này không cần bỏ quá nhiều vốn nhưng lợi nhuận tốt và thu hồi vốn nhanh, nên đây là kênh đầu tư “hốt bạc”.

Đến năm 2018 và nửa đầu năm 2019, dù thị trường đã bớt sôi động hơn, nhưng với những nhà đầu tư lão luyện vẫn có được nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019 và đặc biệt là bước sang đầu năm 2020, đầu tư "lướt sóng" gần như trở thành nỗi ác mộng của nhiều người.

Anh Tùng cho biết, rất nhiều người bạn của anh giờ đang đọng vốn khi lỡ trót đầu tư một vài căn chung cư vào thời điểm cuối năm 2019. Những tưởng sẽ vớt vát được sau Tết thì dịch Covid-19 bùng phát. Nếu muốn bán phải chấp nhận lỗ lớn, còn nếu không cứ giữ hàng thì lại chịu áp lực lãi vay, thậm chí giờ có bán cũng chưa chắc có người mua.

"Hơn 2 năm trước, khi thị trường bất động sản đang 'nóng' thanh khoản, chỉ cần có khoảng 100 triệu đồng rồi vay thêm ngân hàng với lãi suất 6 - 7%/năm, ký hợp đồng, thanh toán đợt đầu, rồi 1 - 2 tháng sau đã có thể lướt sóng và có thể kiếm lãi được ít nhất 50 - 70 triệu đồng, thậm chí gấp đôi, gấp 3 số tiền bỏ ra. Nhưng hiện nay, khi ngân hàng siết chặt tín dụng bất động sản, lãi suất cho vay cũng bị đẩy lên tới 11 - 12%/năm, thì khó có thể thuyết phục nhà đầu tư lướt sóng xuống tiền, giờ thêm dịch bệnh thì càng khó hơn", chị Hương cho biết.

Thời của nhu cầu thực

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, phân khúc chung cư tại Hà Nội không còn là mảnh đất vàng dành cho các nhà đầu cơ, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư cao cấp. Không chỉ thất vọng với mức lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư còn chịu áp lực từ việc phải tiếp tục thanh toán tiền mua nhà theo tiến độ khi không ra được hàng như dự kiến.

Thực tế hiện nay, ngay cả dự án thực sự tốt và do nhà đầu tư có uy tín triển khai cũng phải đợi dự án xây dựng xong ít nhất 50 - 60% thì mới sang nhượng được và mức lợi nhuận để tìm được khách mua nhanh cũng chỉ mức 20 - 30 triệu đồng. Tuy nhiên, bỏ ra cả tỷ bạc trong gần 1 năm mà chỉ thu về mức lợi nhuận như trên thì nhà đầu tư không muốn.

Theo các chuyên gia, xu hướng của người dân giờ đây là tích trữ tiền mặt để dự phòng nếu dịch bệnh kéo dài, thay vì mua nhà. Trong khi đó, việc phân bổ dòng tiền của các nhà đầu tư cũng trở nên chậm rãi hơn, chắc chắn hơn và không còn ồ ạt như trước.

Khảo sát nhanh của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản với khoảng 10 nhà đầu tư cá nhân cho thấy, khoảng 1/3 số lượng nhà đầu tư cá nhân không còn mặn mà với việc đầu tư lướt sóng căn hộ, 1/3 có cân nhắc nhưng không muốn đầu tư vào thời điểm này, còn lại thì không có ý kiến gì.

Điều này cũng khá trùng hợp với số liệu trong báo cáo vừa công bố của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Theo đó, từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường Hà Nội vắng bóng các nhà đầu tư lướt sóng do việc bán lại khó khăn và tỷ suất sinh lợi thấp. Bên cạnh đó, số lượng người mua để cho thuê lại cũng rất ít do thị trường cho thuê căn hộ không thực sự tốt.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Soho Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang chững lại rõ nét do quá nhiều khó khăn ập đến cùng lúc. Việc các nhà đầu tư e ngại trong thời điểm dịch diễn biến phức tạp là điều tất yếu.

Mặt khác, nhiều người cũng có xu hướng giữ tiền mặt để dự phòng khi bất trắc. Trong xu hướng này, việc đầu cơ lướt sóng căn hộ chung cư không còn là phương án khả thi. Rõ ràng, bất động sản giờ đây đang hướng đến các dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, đáp ứng nhu cầu bền vững.

"Thị trường sẽ cần thêm thời gian mới có thể hồi phục lại, nhưng sẽ không sôi động như những năm trước. Do đó, phân khúc chung cư đến hết năm 2020 vẫn gặp khó khăn, nguồn cung không có, người đầu tư không sẵn sàng xuống tiền", ông Cần đánh giá.