Trong vòng chưa đầy 1 năm, căn hộ chung cư Pandora (Thanh Xuân, Hà Nội) đã tăng giá tới 22%. Ảnh: Trương Thanh

Giá bán đã “đỉnh nóc kịch trần”

Trong năm 2024, chị Huyền Trang sắm được một chiếc ô tô mới nhờ việc chốt lời 3 căn hộ chung cư tại Hà Nội. Tuy nhiên, bước sang năm 2025, chị không dám tiếp tục xuống tiền cho kênh đầu tư từng giúp mình “thắng lớn”.

“Hồi tháng 8/2024, các căn hộ tại chung cư Pandora (quận Thanh Xuân) chỉ có giá khoảng 57 triệu đồng/m2, nay tôi quay lại xem, giá đã nhảy vọt lên hơn 70 triệu đồng/m2. Tôi thực sự không nghĩ giá chung cư có thể tăng mạnh trong khoảng thời gian ngắn như vậy”, chị Trang chia sẻ.

Nhà đầu tư này nêu thêm ví dụ tại chung cư Doanh nhân Tower (quận Hà Đông). Các căn hộ tại đây vẫn chưa có sổ hồng và thỉnh thoảng còn xảy ra tình trạng mất điện. Vì thế, giá căn hộ tại đây tương đối phải chăng, hồi tháng 5/2024, mức giá cao nhất chỉ khoảng 37 - 38 triệu đồng/m2, song hiện hầu hết các căn đều có giá trên 40 triệu đồng/m2. Thậm chí, có chủ nhà còn “hét giá” lên tới 50 triệu đồng/m2.

“Giá chung cư đã quá cao so với giá trị thực. Có lẽ tôi sẽ phải quan sát thêm thị trường, chứ xuống tiền lúc này thì không khác nào đu đỉnh”, chị Huyền Trang bộc bạch.

Tương tự, với phân khúc đất nền, nhiều nhà đầu tư cũng trở nên e dè hơn khi xuống tiền. Chị Ngọc Hà - một nhà đầu tư cho biết, hiện lượng giao dịch đất nền tại các huyện ở Hà Nội bắt đầu chậm lại so với hồi đầu năm nay. Thậm chí, từ nay tới tháng 7 âm lịch, tình hình có thể sẽ còn chững lại hơn nữa. Ngay cả những khu vực từng “phát sốt” như Đông Anh cũng đang chứng kiến giá bán giảm nhẹ hoặc đi ngang.

“Hồi đầu năm, nhiều nhà đầu tư đã vội vàng ‘nhảy’ vào thị trường do sợ bỏ lỡ cơ hội từ việc sáp nhập địa phương. Giá đất nền cũng vì vậy mà tăng vọt so với năm ngoái, có nơi tăng gấp đôi. Tuy nhiên, khi thông tin được công bố rõ ràng, thị trường đã ổn định trở lại. Sắp tới, phân khúc đất nền sẽ cần quãng nghỉ để điều chỉnh lại giá trước khi bước sang chu kỳ mới”, chị Ngọc Hà nhận định.

Theo Batdongsan.com, mức độ quan tâm đất nền Hà Nội trong tháng 5/2025 đã giảm tới 15% so với tháng trước đó. Đây là phân khúc ghi nhận mức giảm lớn nhất trong tháng vừa qua. Thống kê trên toàn thị trường miền Bắc, đất nền là loại hình duy nhất có mức độ quan tâm giảm.

Nhà đầu tư thận trọng

Trao đổi với phóng viên, bà Hoàng Thị Minh Ngọc, Giám đốc nền tảng Nhà Tốt cho biết, thị trường chung cư Hà Nội đang có những dấu hiệu điều chỉnh nhẹ sau giai đoạn tăng giá “phi mã”.

“Trong quý I/2025, chỉ số tìm kiếm căn hộ chung cư tại Hà Nội đã giảm 7% so với quý IV/2024. Mức độ quan tâm giảm xuống, cho thấy tốc độ hấp thụ có thể sẽ chậm lại trong ngắn hạn. Tiềm năng tăng giá trước mắt cũng sẽ không còn rõ ràng như trước”, bà Minh Ngọc đánh giá.

Chia sẻ thêm về mặt bằng giá, lãnh đạo của Nhà Tốt cho hay, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh về cơ cấu giá. Phân khúc 3 - 5 tỷ đồng (đối với cả sơ cấp và thứ cấp) có tỷ trọng tăng vọt, từ mức 26% trong năm 2024 lên 40% trong năm 2025. Trong khi đó, phân khúc dưới 3 tỷ đồng, vốn chiếm ưu thế với 60% thị phần, nay đã giảm mạnh xuống còn 38%. Xu hướng này đặt ra thách thức lớn cho các nhà đầu tư, bởi tiềm năng sinh lời trong ngắn hạn dần giảm xuống khi mức giá đầu vào ngày càng cao.

“Theo khảo sát của chúng tôi, 75% người mua nhà tại Hà Nội đang tìm kiếm các bất động sản có giá dưới 5 tỷ đồng. Những khu vực đón đầu hạ tầng và được hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến đường vành đai vẫn nhận được sự quan tâm nhất định”, bà Hoàng Thị Minh Ngọc cho hay.

Chia sẻ với phóng viên, TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện thị trường đang tồn tại quá nhiều biến số. Những bất ổn địa chính trị, sự khó lường trong chính sách thuế quan của Mỹ, cùng các biến động phức tạp từ kinh tế vĩ mô có thể khiến ngành bất động sản đi theo những quỹ đạo không ai ngờ.

“Trong quý I và II/2025, giá nhà đất đã bị đẩy lên mức rất cao, vượt qua dự báo của nhiều chuyên gia. Điều này sẽ đẩy thị trường địa ốc rơi vào tình trạng rủi ro về thanh khoản. Thông thường, vào giai đoạn cuối năm, nhà đầu tư sẽ dùng số tiền tích lũy được trong cả năm để rót vào bất động sản. Tuy nhiên, tình hình có thể sẽ khác trong năm nay”, ông Lượng nói.

Theo vị chuyên gia này, nếu xét theo mức thu nhập bình quân, giá chung cư hay đất nền đều đã chạm ngưỡng chấp nhận của thị trường. Đây là lý do nhiều nhà đầu tư e ngại không dám xuống tiền vì sợ “đu đỉnh”. Thậm chí, trước các đề xuất đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch, giới đầu tư lại càng trở nên thận trọng hơn.

“Dòng tiền đầu tư sẽ có sự chọn lọc. Những sản phẩm tạo dòng tiền, pháp lý tốt và giá thành vừa phải sẽ là lựa chọn hợp lý, an toàn trong thời điểm này. Tuy nhiên, số lượng các dự án như trên lại chỉ đếm trên đầu ngón tay”, ông Lượng nêu thực tế.

Ngoài ra, nhờ tác động từ Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 198/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân, đất công nghiệp cũng sẽ là phân khúc đáng cân nhắc. Tiềm năng sẽ tập trung tại các cụm công nghiệp vừa và nhỏ.

“Điểm sáng của thị trường sẽ đến từ công cuộc cải cách hành chính, các khoản chi phí ẩn khi đầu tư dự án sẽ giảm xuống. Tuy nhiên, những tác động tích cực đến thị trường có lẽ sẽ được thể hiện rõ hơn từ năm 2026. Còn trong năm nay, không khí bao trùm sẽ là tâm lý cầm chừng, băn khoăn”, ông Trần Xuân Lượng bình luận.