Chung cư lên ngôi

Thị trường bất động sản phía Nam hồi phục, nhưng phân hóa rõ nét. Sản phẩm “lướt sóng”, thiếu giá trị sử dụng, chưa có cư dân về ở vẫn khó thanh khoản, thậm chí giảm giá do dư cung. Ngược lại, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, tạo dòng tiền ổn định ghi nhận giao dịch sôi động, giá nhích lên.

Trong đó, căn hộ chung cư vẫn là tâm điểm. TP.HCM khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt phân khúc trung cấp, khiến thị trường xoay quanh căn hộ thứ cấp, giá liên tục lập mặt bằng mới. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan cho biết, mức độ quan tâm tới chung cư tăng 8%, trong khi đất nền giảm 19%, nhà phố, biệt thự giảm 2 - 15%. Thị trường dần quay về những sản phẩm ở thực, dễ khai thác.

Khảo sát hơn 500 nhân viên môi giới cho thấy, 64% khẳng định khách mua để ở chiếm trên 40% giao dịch, 57% cho rằng mua để cho thuê chiếm tỷ trọng lớn. Trong khi đó, 46% đánh giá tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng dưới 20%, chứng tỏ tâm lý đầu cơ ngắn hạn suy yếu, thị trường lành mạnh hơn.

Nhiều môi giới ghi nhận dòng tiền từ nhà đầu tư miền Bắc chảy vào phía Nam, do giá ổn định hơn so với Hà Nội. Họ thận trọng, ưu tiên sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, phục vụ sản xuất - kinh doanh. Xu hướng này càng rõ trong bối cảnh “lướt sóng” có thể bị đánh thuế cao.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings tin tưởng, thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất và đang phục hồi, đặc biệt với sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. “Thị trường bước sang chu kỳ minh bạch, bền vững hơn, giống các quốc gia phát triển. Từ năm 2026, khi bảng giá đất mới áp dụng, chi phí tăng mạnh, quỹ đất sạch khan hiếm, giá trị càng cao”, ông nhận xét.

Trợ lực từ “tiền rẻ”

Các chuyên gia khẳng định, dòng tiền thông minh đã quay lại, ưu tiên sản phẩm giá trị thực, pháp lý rõ ràng, có tiềm năng tăng giá trong 3 - 5 năm tới. Yếu tố thúc đẩy lớn là lãi suất vay thấp và chính sách ưu đãi tài chính.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan chia sẻ, cách đây 2 năm, khi lãi suất cao, hơn 80% nhà đầu tư nắm giữ bất động sản dưới 1 năm. Hiện nay, tỷ lệ này chỉ còn 12%, phản ánh tác động tích cực của chính sách giảm lãi suất.

Thực tế, nhiều ngân hàng tung gói vay mua nhà lãi suất 6 - 7%/năm, thấp nhất 3 năm qua, cố định 12 tháng đầu. Một số kéo dài ưu đãi 3 - 5 năm, kèm ân hạn nợ gốc. Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, dòng tiền “rẻ” chắc chắn tìm đến kênh tích trữ tài sản như chứng khoán và bất động sản. Trong bối cảnh vàng biến động, bất động sản trở thành kênh trú ẩn hàng đầu, nhạy cảm với chu kỳ tiền tệ và hưởng lợi từ xu hướng giảm lãi suất.

VARS IRE phân tích, các chính sách “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục giúp giá bất động sản tăng và thiết lập mặt bằng mới. Với cơ chế thanh toán linh hoạt, chỉ cần trả trước 10 - 30% giá trị sản phẩm, nhà đầu tư có thể tận dụng vốn ít để đạt lợi nhuận vượt trội.

Ví dụ, căn hộ 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600 - 900 triệu đồng. Nếu giá tăng 15 - 20% sau 1 - 2 năm, khoản chênh 450 - 600 triệu đồng gần như là lợi nhuận ròng, tương đương tỷ suất sinh lời 50 - 70%, khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Ngoài ra, một số nhà đầu tư chọn thanh toán tới 95% để hưởng chiết khấu sâu, sau đó bán lại chênh lệch.

Sức hấp dẫn lợi nhuận khiến dòng tiền ngày càng đổ mạnh vào bất động sản. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng thúc đẩy nhà đầu tư tranh thủ chính sách ưu đãi để găm hàng, góp phần tăng thanh khoản.